Постанова

Іменем України

23 січня 2019 року

м. Київ

справа № 312/265/17

провадження № 61-43640св18

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду:

головуючого - Червинської М. Є. (суддя-доповідач),

суддів: Антоненко Н. О., Журавель В. І., Коротуна В. М., Курило В. П.,

учасники справи:

позивач - приватне акціонерне товарство "Агрофірма Гюнівська",

представники позивача: Мартиненко Костянтин Ігорович, Дробишевський Олександр Анатолійович,

відповідач - ОСОБА_3,

представник відповідача - адвокат ОСОБА_4,

третя особа - Великобілозерська районна державна адміністрація Запорізької області,

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу ОСОБА_3, подану представником - адвокатом ОСОБА_4, на рішення Великобілозерського районного суду Запорізької області в складі судді Рогоза А. Ю. від 14 березня та постанову апеляційного суду Запорізької області в складі колегії суддів: Кримської О. М., Дашковської А. В., Подліянової Г. С. від 02 серпня 2018 року,

ВСТАНОВИВ:

У серпні 2017 року приватне акціонерне товариство "Агрофірма "Гюнівська" (далі - ПрАТ "Агрофірма "Гюнівська") звернулось до суду з позовом до ОСОБА_5 Про визнання договору оренди землі поновленим на умовах додаткової угоди.

Свої вимоги позивач мотивував тим, що 20 січня 2014 року ПрАТ "Агрофірма "Гюнівська" та відповідач уклали договір оренди б/н. 05 квітня 2015 року набув чинності Закон України "Про внесення змін до деякихз законодавчих актів України щодо спрощення умов ведення бізнесу (дерегуляція)" (191-19) , нормами якого передбачено, що строк дії договору оренди не може бути меншим як сім років. 27 квітня 2017 року позивач з метою приведення змісту договору до вимог статті 19 Закону України "Про оренду землі" звернувся до відповідача з пропозицією змінити строк дії договору на 7 років, але вказана пропозиція залишена відповідачем без задоволення. Період дії договору з 11 березня 2014 року по 11 березня 2017 року, протягом одного місяця після закінчення строку дії договору, тобто з 11 березня 2017 року по 11 квітня 2017 року, відповідач на адресу позивача лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору не направив, а позивач продовжує користуватись земельною ділянкою та належним чином продовжує виконувати свої обов'язки за договором, обробляє земельну ділянку, нараховує до сплати відповідну орендну полату. При таких обставинах, в силу положень статті 33 Закону України "Про оренду землі" договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах. Однак, умови договору, навіть поновлені до 11 березня 2020 року невідповідають вимогам статті 19 Закону України "Про оренду землі", оскільки строк дії договору менше 7 років, що тягне за собою необхідність зміни правовідносин між позивачем та відповідачем за договором. З урахуванням викладеного, позивач просить суд визнати договір оренди землі від 20 січня 2014 року укладений між ПрАТ "Агрофірма "Гюнівська" та ОСОБА_5 поновленим на умовах запропонованої ним додаткової угоди.

Рішенням Великобілозерського районного суду Запорізької області від 14 березня 2018 року позов задоволено. Визнано договір оренди землі від 20 січня 2014 року, укладений між ПрАТ "Агрофірма "Гюнівська" та ОСОБА_3, поновленим на умовах запропонованих позивачем додатковою угодою.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, спірний договір оренди земельної ділянки відповідно до положень статті 33 Закону України "Про оренду землі" був поновленим, оскільки позивач направив відповідачу повідомлення про намір продовжити строк дії договору оренди землі від 20 січня 2014 року, заперечень від орендодавця не надійшло, орендар нараховував орендну плату та не переставав користуватись орендованою земельною ділянкою.

Постановою апеляційного суду Запорізької області від 02 серпня 2018 року апеляційну скаргу ОСОБА_3 залишено без задоволення. Рішення Великобілозерського районного суду Запорізької області від 02 серпня 2018 року залишено без змін.

Апеляційний суд, погоджуючись з висновками місцевого суду, зазначив про те, що рішення суду першої інстанції ухвалене з додержанням норм матеріального і процесуального права, а тому підстав для його скасування з мотивів, викладених в апеляційній скарзі, не вбачається.

У вересні 2018 року ОСОБА_3 подав касаційну скаргу до Верховного Суду, у якій посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просив скасувати вказані судові рішення та ухвалити нове судове рішення про відмову в позові.

Касаційна скарга мотивована тим, що судами попередніх інстанцій не враховані положення частини першої статті 90 ЗК України, статей 319, 321 ЦК України щодо прийняття ОСОБА_3 як власником земельної ділянки рішення, після 11 березня 2017 року, тобто після закінчення строку дії договору оренди землі з ПрАТ "Агрофірма "Гюнівська", він має намір реалізувати своє абсолютне право самостійно господарювати на своїй земельній ділнці, шляхом ведення свого особистого господарства, самостійного обробітку землі для задоволення власних потреб та самостійного отримання прибутку. Також судами не прийнято до уваги те, що єдиним предметом позову фактично є зміна істотних умов договору оренди землі за затвердженою додатковою угодою. Однак, судові рішення судів попередніх інстанцій мотивовано нормативними положеннями інституту поновлення договору, а не нормами щодо порядку зміни договору.

У жовтні 2018 року ПрАТ "Гюнівська" подало до Верховного Суду відзив на касаційну скаргу, у просить залишити вищевказану касаційну скаргу без задоволення, а оскаржувані судові рішення без змін, указуючи на те, що касаційна скарга є необгрунтованою та безпідставною, а оскаржувані судові рішення ухвалено з додержанням норм матеріального та процесуального права, а тому підстав для їх скасування немає.

Статтею 388 ЦПК України передбачено, що судом касаційної інстанції у цивільних справах є Верховний Суд.

Справа надійшла до Верховного Суду.

Касаційна скарга підлягає задоволенню з таких підстав.

Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Відповідно до частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Суд установив, що 20 січня 2014 року між ПрАТ "Агрофірма "Гюнівська" та ОСОБА_3 укладено договір оренди землі б/н.

Відповідно до пункту 8 договір укладено на три роки з урахуванням ротації культур згідно з проектом землеустрою.

Відповідно до пункту 43 договір набуває чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Державна реєстрація договору проведена 11 березня 2014 року, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права. Строк дії договору з 11 березня 2014 року по 11 березня 2017 року.

Суд також установив, що ПрАТ "Гюнівська" 27 квітня 2017 року, тобто через півтора місяці після закінчення строку договору оренди, направило відповідачу лист з пропозицією укласти додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки, встановивши строк договору - сім років та розмір орендної плати - 23 000,00 грн. Як на підставу для укладення додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки від 10 грудня 2013 року, ПрАТ "Агрофірма "Гюнівська посилалася на те, що відповідно до Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення умов ведення бізнесу (дерегуляція)" від 12 лютого 2015 року № 191-VIII (191-19) , який набув чинності 05 квітня 2015 року, було внесено зміни до статті 19 Закону України "Про оренду землі" та до статті 93 Земельного Кодексу України щодо строку дії договору оренди землі (стосовно земельних ділянок сільськогосподарського призначення), який не може бути меншим як 7 років. Крім того, ПрАТ "Агрофірма "Гюнівська" згідно з приписами статті 33 Закону України "Про оренду землі" має переважне право перед іншими особами на укладання договору оренди. До заяви було долучено два екземпляри додаткової угоди.

01 червня 2017 року відповідачем направлено відповідь на пропозицію укладення додаткової угоди за договором оренди землі, у якій з посиланням на норми статей 8, 14, 41, 55, 68 Конституції України, статей 33, 34 Закону України "Про оренду землі", вона відмовляється від підписання додаткової угоди.

Частиною четвертою статті 124 Земельного кодексу України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із частиною першою статті 626 Цивільного Кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

Відповідно до частини першої статті 777 Цивільного Кодексу України наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк.

Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором,- в розумний строк.

Умови договору найму при його поновлені на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

За частиною другою статті 792 Цивільного Кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, також Земельним Кодексом України (2768-14) , Законом України "Про оренду землі" (161-14) .

Правові підстави поновлення договору оренди землі, крім положень статті 777 Цивільного Кодексу України, визначаються також статтею 33 Закону України "Про оренду землі", яка об'єднує два випадки поновлення договору оренди землі: укладання договору на новий строк з застосуванням переважного права орендаря перед іншими особами ( частина 1-5 статті 33) та продовження договору за мовчазною згодою сторін на тих самих умовах та на той самий строк ( частина шоста статті 33 ).

Так, відповідно до частини першої - п'ятої статті 33 цього Закону (у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин), по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на невідповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно з частинами 2-5 цього Закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Частиною четвертою цієї ж статті також визначено, що при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Крім того, частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Отже, для продовження договірних орендних відносин необхідно волевиявлення на це сторін договору, досягнення ними згоди на поновлення договору з застосуванням переважного права орендаря на продовження договору оренди, у тому числі на змінених умовах,( частина перша - п'ята статті 33 Закону України "Про оренду землі) або пасивна згода сторін договору на продовження договору на тих самих умовах на той самий строк - пролонгація договору .( частина шоста статті 33 Закону України "Про оренду землі").

За системним аналізом статті 777 ЦК України та частин 2-6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" для поновлення договору оренди землі з підстави продовження користування земельною ділянкою, необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором (частина перша статті 33 Закону України "Про оренду землі"); до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк (абзац другий частини першої статті 777 Цивільного Кодексу України); до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватися виділеною земельною ділянкою (частина шоста статті 33 Закону України "Про оренду землі"); орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору (частина шоста статті 33 Закону України "Про оренду землі").

У цьому випадку договір оренди земельної ділянки продовжується на той самий строк та на тих самих умовах.

Відмінностями у застосуванні положень частини другої - п'ятої та положень частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі" є умови додаткової угоди (відмінні від попередніх (частина друга - п'ята статті 33 цього Закону) або ті самі (частина 6 статті 33 цього Закону)) та строк, у який орендодавець повинен повідомити орендаря про відсутність наміру продовжувати договір оренди (в місячний строк після повідомлення орендаря про намір продовжувати договір оренди земельної ділянки (частина друга - п'ята статті 33 цього Закону) чи у місячний строк після закінчення строку дії договору (частина 6 статті 33 цього Закону)). Зміна умов договору у будь якій частини виключає продовження договору з підстав частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі".

Крім того, за положеннями частини четвертої статті 33 Закону України "Про оренду землі" відсутність досягнення домовленостей щодо умов договору при їх зміні також виключає продовження договору оренди землі з підстав переважного права.

У цьому випадку ПрАТ "Агрофірма "Гюнівська" повинно було дотримуватись процедури, визначеної положеннями частини другої - п'ятої статті 33 Закону України "Про оренду землі" та пунктом восьмим договору оренди земельної ділянки.

Відповідно до частини першої статті 627 Цивільного Кодексу України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Згідно із положеннями, викладеними у абзаці першому частини першої статті 31 Закону України "Про оренду землі", договір оренди землі припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено.

Відповідно до частини четвертої статті 33 Закону України "Про оренду землі" при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

У випадку коли одна зі сторін договору не має наміру досягти домовленості щодо змін орендної плати та інших істотних умов договору, переважне право припиняється, а відтак, зі спливом строку дії договору припиняються і правовідносини сторін.

За таких обставин права орендаря на користування земельною ділянкою припинились у зв'язку зі спливом строку дії договору та відсутності домовленості про його продовження на змінених умовах (частина перша статті 31 Закону України "Про оренду землі").

Доводи позивача про те, що з метою приведення змісту договору до вимог Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення умов ведення бізнесу (дерегуляція)" (191-19) , нормами якого передбачено, що строк дії договору оренди не може бути меншим як сім років він звернувся до відповідача з пропозицією змінити строк дії договору на 7 років, але вказана пропозиція залишена відповідачем без задоволення, відтак порушене його переважне право на укладення договору оренди землі не заслуговують на уваги, оскільки реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі, передбачена положеннями Закону України "Про оренду землі" (161-14) , відбувається за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Відповідно до статті 412 ЦПК України підставами для скасування судових рішень повністю або частково і ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміні рішення є неправильне застосування норм матеріального права або порушення норм процесуального права.

Зважаючи на те, що у справі не вимагається збирання або додаткової перевірки чи оцінки доказів, обставини справи встановлені судом повно, але допущено неправильне застосування норм матеріального права, оскаржувані судові рішення підлягають скасуванню з ухваленням нового судового рішення про відмову в задоволенні позову.

Керуючись статтями 400, 409, 410, 412, 416 ЦПК України, Верховний Суду складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду,

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу ОСОБА_3, подану представником - адвокатом ОСОБА_4, задовольнити.

Рішення Великобілозерського районного суду Запорізької області від 14 березня та постанову апеляційного суду Запорізької області від 02 серпня 2018 року скасувати.

У задоволенні позову приватного акціонерного товариства "Агрофірма "Гюнівська" до ОСОБА_3, третя особа - Великобілозерська районна державна адміністрація Запорізької області, про визнання договору оренди землі поновленим на умовах додаткової угоди відмовити.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття.

З моменту прийняття постанови судом касаційної інстанції скасовані рішення судів першої та апеляційної інстанцій втрачають законну силу та подальшому виконанню не підлягають.

Постанова суду касаційної інстанції є остаточною і оскарженню не підлягає.