Відповідно до пункту 4 частини першої розділу XIII Перехідних положень ЦПК України (1618-15) у редакції Закону України № 2147-VIII від 03 жовтня 2017 року "Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України та інших законодавчих актів" (2147а-19) передбачено, що касаційні скарги (подання) на судові рішення у цивільних справах, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цією редакцією Кодексу, передаються до Касаційного цивільного суду та розглядаються спочатку за правилами, що діють після набрання чинності цією редакцією Кодексу.

У листопаді 2015 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до приватного підприємця (далі - ПП) ОСОБА_2 про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою.

Зазначав, що 28 жовтня 2014 року між ним та Головним управлінням Держземагентства у Миколаївській області укладено договір оренди земельної ділянки загальною площею 10,52 га для городництва, кадастровий номер НОМЕР_1, строком на 10 років. Разом з тим, вказану земельну ділянку продовжує обробляти попередній орендар - відповідач ПП ОСОБА_2, строк дії договору оренди якого закінчився 17 грудня 2011 року.

Посилаючись на те, що відповідач чинить йому перешкоди у користуванні орендованою земельною ділянкою, ОСОБА_1 просив зобов'язати ПП ОСОБА_2 усунути перешкоди у користуванні вищезазначеною земельною ділянкою шляхом заборони здійснювати будь-які види сільськогосподарських робіт.

У травні 2016 року ПП ОСОБА_2 звернувся до суду із зустрічним позовом до ОСОБА_1 про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним.

Зазначав, що 17 грудня 2004 року між Доманівською районною державною адміністрацією Миколаївської області (далі - Доманівська РДА) та ним укладено договір оренди спірної земельної ділянки строком до 17 грудня 2011 року. Розпорядженням Доманівської РДА від 28 грудня 2011 року № 656 поновлено термін дії вказаного договору оренди строком на 49 років, про що 03 січня 2012 року між ними укладено відповідну угоду. Реєстрації додаткової угоди перешкоджала працівник Відділу Держземагентства у Доманівському районі Миколаївської області ОСОБА_3, а тому вона так і не була зареєстрована, що підтверджується вироком Доманівського районного суду Миколаївської області від 20 листопада 2014 року. На момент звернення до суду державній реєстрації угоди щодо продовження строків користування земельною ділянкою перешкоджає реєстрація договору оренди спірної земельної ділянки, укладеного між ОСОБА_1 та ГУ Держземагентства у Миколаївській області 28 жовтня 2014 року.

Посилаючись на вказані обставини, ПП ОСОБА_2 просив визнати недійсним договір оренди спірної земельної ділянки, укладений 28 жовтня 2014 року між ОСОБА_1 та ГУ Держземагентства у Миколаївській області, зареєстрований 04 листопада 2014 року Реєстраційною службою Доманівського районного управління юстиції Миколаївської області.

Рішенням Доманівського районного суду Миколаївської області від 14 червня 2016 року у задоволенні позову ОСОБА_1 відмовлено. Зустрічний позов ПП ОСОБА_2 задоволено. Визнано недійсним договір оренди землі від 28 жовтня 2014 року, укладений між Головним управлінням Держземагенства у Миколаївській області та ОСОБА_1, зареєстрований 04 листопада 2014 року Реєстраційною службою Доманівського районного управління юстиції Миколаївської області за №16947547. Вирішено питання про судові витрати.

Рішення суду мотивовано тим, що із розпорядження голови Доманівської РДА № 656 від 28 грудня 2011 року вбачається, що договірні відносини з ОСОБА_2 поновлені на 49 років. Зазначене розпорядження прийнято в межах компетенції голови Доманівської РДА і на час судового розгляду воно є чинним. На момент вирішення питання поновлення орендних відносин, прийняття розпорядження № 656 від 28 грудня 2011 року та укладення додаткової угоди від 03 січня 2012 року на спірну земельну ділянку позивач ОСОБА_1 не претендував, а тому його права не порушені. Згідно довідки Маринівської сільської ради за №498 від 04 квітня 2016 року ПП ОСОБА_2 з 2004 року по 01 березня 2016 року не має заборгованості з орендної плати за користування земельною ділянкою розміром 10,52 га, що є належним підтвердженням виконання обов'язку зі сплати орендної плати. Відсутність державної реєстрації додаткової угоди від 03 січня 2012 року не впливає на висновок суду про наявність підстав для задоволення зустрічного позову та відсутність підстав для задоволення первісного, оскільки відповідач не здійснив реєстрацію додаткової угоди з об'єктивних причин: через перешкоди, створені тодішнім начальником відділу Держземагенства у Доманівському районі ОСОБА_3, а після винесення вироку відносно неї - через реєстрацію 04 листопада 2014 року договору оренди між Головним управлінням Держземагенства та ОСОБА_1 28 жовтня 2014 року між Головним управлінням Держземагенства у Миколаївській області та ОСОБА_1 укладений договір оренди спірної ділянки, який зареєстрований 04 листопада 2014 року. Укладення цього договору в період чинності договору між Доманівською РДА та ПП ОСОБА_2 порушує право ОСОБА_2 на самостійне господарювання на землі.

Ухвалою апеляційного суду Миколаївської області від 28 вересня 2016 року рішення суду першої інстанції залишено без змін.

Ухвала апеляційного суду мотивована тим, що ПП ОСОБА_2 доведено належними доказами його право на оренду спірної земельної ділянки. За закінченням строку оренди землі він вчинив дії щодо продовження строку договору і орендодавець з цим погодився. Рішення про це орендодавця ніким не було оспорено. Між сторонами укладено додаткову угоду про строк дії договору оренди на 49 років. Вини орендаря у нездійсненні реєстрації даної угоди з матеріалів справи не вбачається. Відмова у реєстрації була здійснена реєструючим органом з вини держави, яка не зареєструвала за собою право власності на спірну ділянку. Оскільки ПП ОСОБА_2 має переважне право на продовження строку договору оренди землі і він цим скористався, то суд першої інстанції вірно визначився з тим, що укладений між ОСОБА_1 та ГУ Держземагентства у Миколаївській області 28 жовтня 2014 року договір оренди землі є недійсним. За таких обставин порушення прав ОСОБА_1 щодо спірної земельної ділянки з боку ПП ОСОБА_2 не вбачається.

У касаційній скарзі, поданій у жовтні 2016 року до Вищого спеціалізованого суду з розгляду цивільних і кримінальних справ, ОСОБА_1 просить скасувати судові рішення та ухвалити нове рішення про задоволення його позову та відмову у задоволенні зустрічного позову, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права.

Підстави касаційного оскарження обґрунтовано тим, що додаткова угода від 03 січня 2012 року не була зареєстрована, а тому не свідчить про продовження орендних відносин між ПП ОСОБА_2 та орендодавцем. Договір оренди земельної ділянки із ПП ОСОБА_2 припинив свою дію, тому не підлягає поновленню. Крім того, в додатковій угоді відсутні істотні умови договору оренди земельної ділянки: кадастровий номер, умови передачі в заставу або передачі до статутного фонду права оренди земельної ділянки. Тобто, вона є неукладеною. Таким чином, ПП ОСОБА_2 не належить речове право на спірну земельну ділянку, яку він орендує, а тому первісний позов підлягає задоволенню.

06 лютого 2018 року справу передано до Верховного Суду.

Згідно частини третьої статті 3 ЦПК України провадження у цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Згідно статті 388 ЦПК України судом касаційної інстанції у цивільних справах є Верховний Суд.

Відповідно до частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Відповідно до статті 400 ЦПК України під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції. Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, які є обов'язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.

За частиною першою статті 402 ЦПК України у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400 цього Кодексу.

Касаційна скарга підлягає залишенню без задоволення.

Суди установили, що 17 листопада 2004 року між Доманівською РДА та ПП ОСОБА_2 укладено договір оренди земельної ділянки загальною площею 10,52 га строком на 7 років. Вказаний договір було зареєстровано у Доманівському районному відділі Миколаївської регіональної філії Центру ДЗК, про що у Державному реєстрі земель зроблено відповідний запис 17 грудня 2004 року №040401300029.

Згідно з витягом з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 09 серпня 2013 року вказаній земельній ділянці, яка розташована на території Маринівської сільської ради Доманівського району Миколаївської області, присвоєно кадастровий номер НОМЕР_1 на підставі проекту землеустрою щодо відведення земельних ділянок від 07 листопада 2003 року.

Розпорядженням Доманівської РДА від 28 грудня 2011 року №656 поновлено вищевказаний договір оренди строком на 49 років, у зв'язку з чим між сторонами 03 січня 2012 року укладено додаткову угоду.

З вироку Доманівського районного суду Миколаївської області від 20 листопада 2014 року вбачається, що з заявою про реєстрацію додаткової угоди ОСОБА_2 звернувся до реєстраційної служби Доманівського РУЮ у серпні 2013 року, а у вересні отримав відмову у реєстрації у зв'язку з відсутністю державної реєстрації права власності держави на земельну ділянку.

28 жовтня 2014 року між ОСОБА_1 та ГУ Держземагентства у Миколаївській області укладено договір оренди на ту ж саму земельну ділянку, яка перебувала у користуванні ФОП ОСОБА_2

Вказаний договір зареєстровано 04 листопада 2014 року Реєстраційною службою Доманівського районного управління юстиції Миколаївської області за №16947547.

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються статтею 33 Закону України "Про оренду землі", яка фактично об'єднує два випадки пролонгації договору оренди землі.

Так, відповідно до частин першої - п'ятої статті 33 цього Закону (у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин) за закінченням строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Частинами восьмою та дев'ятою статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України.

Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України "Про оренду землі", можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.

Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно частинами 2-5 цього закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі", необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.

Зазначена правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18).

Суди установили, що 17 листопада 2004 року між Доманівською РДА та ПП ОСОБА_2 був укладений договір оренди земельної ділянки площею 10,52 га ріллі в межах території Маринівської сільської ради для ведення товарного сільськогосподарського виробництва строком на 7 років.

Строк дії договору розпочався після його реєстрації 17 грудня 2004 року у Доманівському районному відділі Миколаївської регіональної філії Центр ДЗК №040401300029.

Пунктом 3.1 цього договору передбачено, що після закінчення строку договору оренди орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Із заявою про поновлення договору на новий строк ОСОБА_2 звернувся 29 листопада 2011 року.

Розпорядженням голови Доманівської РДА за № 656 від 28 грудня 2011 року за заявою ОСОБА_2 термін дії договору оренди земельної ділянки поновлено на 49 років.

03 січня 2012 року між Доманівською РДА та ПП ОСОБА_2 укладена угода про продовження дії договору оренди земельної ділянки від 17 грудня 2004 року.

Згідно довідки Маринівської сільської ради за №498 від 04 квітня 2016 року ПП ОСОБА_2 з 2004 року по 01 березня 2016 року не має заборгованості з орендної плати за користування земельною ділянкою розміром 10,52 га.

Встановлені у справі обставини свідчать про дотримання Доманівською РДА та ОСОБА_2 процедури пролонгації договору оренди земельної ділянки, оскільки ПП ОСОБА_2 скористався переважним правом на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк, а орендодавець прийняв рішення про поновлення договору (розпорядження голови Доманівської РДА № 656 від 28 грудня 2011 року) та уклав з ПП ОСОБА_2 угоду щодо продовження строку оренди на 49 років.

Відсутність державної реєстрації додаткової угоди не свідчить про втрату ПП ОСОБА_2 права оренди земельної ділянки, оскільки розпорядження голови Доманівської РДА № 656 від 28 грудня 2011 року є чинним та обов'язковим до виконання.

Таким чином, прийняте орендодавцем рішення про поновлення договору оренди земельної ділянки з ПП ОСОБА_2 та підписання сторонами цього договору додаткової угоди до нього є тими юридичними фактами, що зумовили продовження дії договору оренди від 17 листопада 2004 року, укладеного між Доманівською РДА та ПП ОСОБА_2, надають ПП ОСОБА_2 право зареєструвати додаткову угоду у встановленому законом порядку, у зв'язку з чим укладення договору оренди з новим орендарем порушує права ПП ОСОБА_2 на спірну земельну ділянку.

Правильно визначивши характер спірних правовідносин та норму їх правового регулювання, суди дійшли обґрунтованого висновку про задоволення зустрічного позову та відмову у первісному позові.

Доводи касаційної скарги про відсутність у додатковій угоді істотних умов договору оренди земельної ділянки, є безпідставними, оскільки за змістом статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. ОСОБА_1 не є стороною додаткової угоди від 03 січня 2012 року, укладеної між Доманівською РДА та ПП ОСОБА_2, та не вказує, в чому полягає порушення його прав відсутністю в додатковій угоді кадастрового номеру, умов передачі в заставу або передачі до статутного фонду права оренди земельної ділянки.