розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6 та ОСОБА_7 на рішення Апеляційного суду Донецької області від 25 травня 2017 року у складі колегії суддів: Баркова В. М., Биліни Т. І., Мироненко І. П.,

У жовтні 2016 року ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6 та ОСОБА_7 звернулися до суду із позовами до фермерського господарства "С-Колос" (далі - ФГ "С-Колос") про розірвання договорів оренди землі, які були об'єднані судом першої інстанції в одне провадження.

В обґрунтування своїх вимог посилалися на те, що уклали з ФГ "С-Колос" договори оренди землі, за умовами яких передали відповідачу в оренду строком на 7 років належні їм земельні ділянки. При цьому вони передали відповідачу державні акти на право власності на земельну ділянку для оформлення договору, однак до теперішнього часу державні акти їм не повернуті, копії договорів про оренду землі вони також не отримали.

У 2016 році вони звернулись до Держкомзему для отриманням копій договорів і після їх отримання дізнались, що договори з кожним з них укладені на 49 років, про що вони не знали і не бажали укладати договір на такий тривалий строк. Крім того, відповідач жодного разу з моменту укладання договорів оренди землі не виплатив їм орендну плату, чим також порушив умови договору. Просили розірвати договори оренди землі та стягнути з відповідача на їх користь судові витрати.

Рішенням Великоновосілківського районного суду Донецької області від 24 лютого 2017 року у складі судді Якішиної О. М. позовні вимоги ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6 та ОСОБА_7 задоволені.

Розірвано договори оренди землі, укладені між ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6, ОСОБА_7 та ФГ "С-Колос", зареєстровані у Великоновосілківському районному відділі Донецької регіональної філії Державного підприємства "Центру державного земельного кадастру" та зобов'язано ФГ "С-Колос" повернути позивачам належні їм земельні ділянки у придатному для використання стані.

Стягнуто з ФГ "С-Колос" на користь ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6 та ОСОБА_7 витрати по оплаті судового збору в розмірі по 551,2 грн кожному.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що позивачі довели факт систематичної несплати ФГ "С-Колос" орендної плати за спірними договорами, що є підставою для розірвання договорів оренди землі.

Відповідачем не доведено факт виконання ним зобов'язань за договорами оренди землі в частині внесення орендної плати за період з 2012 до 2015 року включно, оскільки аванс, що отримав кожний з позивачів, не можна вважати орендною платою за використання землі до державної реєстрації вказаних договорів.

Рішенням Апеляційного суду Донецької області від 25 травня 2017 року апеляційну скаргу "С-Колос" задоволено, скасовано рішення суду першої інстанції та ухвалено нове про відмову у задоволенні позову ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6 та ОСОБА_7

Судове рішення апеляційного суду мотивоване доведеністю факту отримання позивачами грошових коштів в якості орендної плати за спірними договорами оренди земельних ділянок. Сплата відповідачем орендної плати за договорами оренди землі до їх державної реєстрації, але вже після укладення (підписання сторонами), свідчить про дострокове виконання відповідачем своїх обов'язків з виплати орендної плати, що не заборонено вказаними договорами.

У касаційній скарзі, поданій у липні 2017 року до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ, ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6 та ОСОБА_7 просять скасувати судове рішення апеляційної інстанції та залишити в силі рішення суду першої інстанції, посилаючись на неправильне застосування апеляційним судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права.

Касаційна скарга мотивована тим, що договорами оренди земельних ділянок не була передбачена авансова сплата орендних платежів. Позивачі не були ознайомлені з довідками про нарахування та виплату орендної плати, а отримані ними кошти до укладення договорів оренди землі не є орендною платою, тому суд апеляційної інстанції дійшов неправильного висновку про дотримання відповідачем умов договорів оренди щодо сплати орендної плати і відсутності підстав для розірвання договорів оренди.

У серпні 2017 року ФГ "С-Колос" подало відзив (заперечення) на касаційну скаргу, який мотивований тим, що законом не передбачені правові підстави для розірвання договору оренди у зв'язку з авансовою виплатою орендноїплати. Суд першої інстанції не врахував, що на момент отримання орендної плати між сторонами існували орендні правовідносини за договорами оренди земельних ділянок від 03 листопада 2009 року та 11 серпня 2010 року. Оскільки реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за наявності волевиявлення сторін, підписуючи спірні договори оренди землі строком на 49 років, позивачі погодились з умовами орендного договору щодо сплати орендної плати, зокрема і наперед. Орендар може виконати свій обов'язок достроково. Позивачами не доведений факт ухилення відповідача від сплати орендної плати за землю.

Касаційна скарга підлягає задоволенню.

Відповідно до пунктів розділу XIII "Перехідні положення" ЦПК України (1618-15) у редакції Закону України від 03 жовтня 2017 року № 2147-VIII "Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України та інших законодавчих актів" (2147а-19) касаційні скарги (подання) на судові рішення у цивільних справах, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цією редакцією Кодексу, передаються до Касаційного цивільного суду та розглядаються спочатку за правилами, що діють після набрання чинності цією редакцією Кодексу.

Відповідно до статті 388 ЦПК України судом касаційної інстанції у цивільних справах є Верховний Суд.

10 травня 2018 року справа передана до Верховного Суду.

Згідно із частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Відповідно до вимог частин першої і другої статті 400 ЦПК України під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.

Згідно із положенням частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Відповідно до частин першої, другої та п'ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Таким вимогам судове рішення апеляційної інстанції не відповідає.

Суди установили, що між ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6, ОСОБА_7 та ФГ "С-Колос" укладені договори оренди землі, відповідно до яких позивачі передали в оренду відповідачу строком на 49 років земельні ділянки, які належать їм на праві власності. Договори оренди були зареєстровані у Великоновосілківському районному відділі Донецької регіональної філії Державного підприємства "Центру державного земельного кадастру", про що у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі 26 жовтня 2011 року, 23 лютого 2012 року та 02 листопада 2011 року вчинено відповідні записи.

Відповідно до пунктів 9, 11 договорів оренди землі, що укладені між сторонами, орендна плата вноситься орендарем в грошовій або в натуральній формі за домовленістю сторін у строк до 31 грудня поточного року.

Відповідач, заперечуючи проти позову, вказав, що орендна плата була виплачена позивачам безпосередньо при підписанні даних договорів, до їх державної реєстрації 10 лютого 2011 року, 14 червня 2011 року, 08 липня 2011 року, 25 серпня 2011 року. В якості доказів сплати орендної плати авансом посилався на видаткові касові ордери від 10 лютого 2011 року, 14 червня 2011 року, 08 липня 2011 року, 25 серпня 2011 року, відповідно до яких ОСОБА_4 отримав орендну плату в сумі 100 000 грн, ОСОБА_8, ОСОБА_6 та ОСОБА_7 - по 35 000 грн кожний (а.с. 23, 76, 129, 182), а також звіти податкового розрахунку сум доходу, нарахованого (сплаченого) на користь платників податку, і сум утриманого з них податку (а.с. 25-41, 78-95, 131-148, 183-200).

Відповідно до частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов'язані з орендою землі, є Закон України "Про оренду землі" (161-14) (далі - Закон).

Відповідно до статті 13 Закону договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно з частиною першою статті 15 Закону істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.

За положеннями частини першої статті 24 Закону орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.

Згідно із частиною першою статті 210 ЦК України та частиною першою статті 20 Закону договір оренди землі підлягає державній реєстрації, після чого він відповідно до статті 18 Закону набирає чинності.

Отже, строк дії спірного договору оренди землі починається після набрання ним чинності, а не з моменту його укладення.

Набрання договором чинності є моментом у часі, коли починають діяти права та обов'язки по договору, тобто коли договір (як підстава виникнення правовідносин та письмова форма, в якій зафіксовані умови договору) стає правовідносинами, на виникнення яких було спрямоване волевиявлення сторін.

Таку правову позицію висловив Верховний Суд України в постанові від 18 січня 2017 року у справі № 6-2777цс16.

Пунктом 43 договору оренди землі, укладеного ФГ "С-Колос" з позивачами, передбачено, що цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Отже, обов'язок орендаря щодо сплати орендної плати та право орендодавців на її отримання виникло після проведення державної реєстрації договорів оренди землі.

Задовольняючи позов, суд першої інстанції на підставі доказів, поданих сторонами, що належним чином оцінені, дійшов правильного висновку про те, що позивачі довели факт систематичної несплати ФГ "С-Колос" орендної плати за спірними договорами, проте відповідачем на спростування вказаного не доведено факту виконання ним зобов'язань за договорами оренди землі в частині внесення орендної плати за період з 2012 до 2015 року включно. Грошову суму, що отримав кожен з позивачів, не можна вважати орендною платою за землю, оскільки її було сплачено до державної реєстрації вказаних договорів, тобто за нечинними договорами оренди землі, за відсутності обов'язку відповідача сплачувати орендну плату та права позивачів на її отримання.

При цьому суд першої інстанції обґрунтовано виходив з того, що спірними договорами оренди землі авансова орендна плата не була передбачена, а додаткові угоди до цих договорів оренди щодо внесення змін в частині строків та порядку виплати орендної плати сторони не укладали.

Такий висновок суду першої інстанції відповідає вимогам закону та матеріалам справи.

На вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України (2768-14) та іншими законами України (частина перша статті 32 зазначеного Закону).

Стаття 141 ЗК України визначає підстави припинення права користування земельною ділянкою, зокрема, такою підставою відповідно до пункту "д" частини першої цієї статті є систематична несплата земельного податку або орендної плати.

Відповідно до положень частини другої статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Таким чином, аналіз вказаних норм свідчить про те, що несплата орендної плати може бути підставою для розірвання договору оренди земельної ділянки, але така несплата має бути систематичною.

Встановивши, що ФГ "С-Колос" систематично, з 2012 до 2015 року включно не сплачувало орендну плату позивачам за користування землею, істотно порушуючи умови укладених договорів оренди землі, суд першої інстанції дійшов правильного висновку про їх розірвання і повернення земельних ділянок власникам.

Висновок суду апеляційної інстанції про те, що сплата відповідачем орендної плати за договорами оренди землі до їх державної реєстрації, але вже після укладення (підписання сторонами), свідчить про дострокове виконання відповідачем своїх обов'язків з виплати орендної плати, що не заборонено вказаними договорами є помилковим, оскільки спірні договори оренди землі не передбачають обов'язок орендаря сплачувати орендну плату у строк до 31 грудня поточного року і не містять положень, які б регулювали можливість отримання орендодавцями орендної плати до їх реєстрації.

Не закріплена така можливість і в Законі.

Таким чином обґрунтованими є доводи касаційної скарги про те, що договорами оренди земельних ділянок не була передбачена авансова сплата орендних платежів, а відповідач, заперечуючи факт систематичної несплати орендної плати за спірними договорами, доказів на підтвердження вказаного не надав.

Видаткові касові ордери від 10 лютого 2011 року, 14 червня 2011 року, 08 липня 2011 року, 25 серпня 2011 року, що надані відповідачем на підтвердження сплати орендних платежів позивачам за спірними договорами оренди землі, не можуть бути належними доказами виконання ним обов'язків за цими договорами, оскільки вони не свідчать про сплату позивачам орендної плати у грудні 2012-2015 років включно відповідно до пункту 9.11. договорів оренди землі.

Отже, матеріали справи не містять доказів отримання позивачами орендної плати у рахунок майбутніх платежів за спірними договорами оренди, висновок апеляційного суду про дострокове виконання відповідачем своїх обов'язків з виплати орендної плати саме за спірнимидоговорами є безпідставним, оскільки така виплата не передбачена умовами цих договорів, а відтак доводи касаційної скарги про неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права є обґрунтованими.

Оскільки під час дослідження доказів та встановлення фактів у справі, судом першої інстанції не були порушені норми процесуального права, правильно застосовані норми матеріального закону, рішення суду є законним і обґрунтованим, а тому з огляду на положення статті 413 ЦПК України суд касаційної інстанції скасовує постанову апеляційного суду і залишає в силі рішення суду першої інстанції.

Керуючись статтями 409, 413, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6 та ОСОБА_7 задовольнити.

Рішення Апеляційного суду Донецької області від 25 травня 2017 року скасувати, рішення Великоновосілківського районного суду Донецької області від 24 лютого 2017 року залишити в силі.