Колегія суддів Судової палати у цивільних справах

Верховного Суду України в складі:

розглянувши в судовому засіданні справу за позовом ОСОБА_6 до закритого акціонерного товариства "Маріупольська харчосмакова фабрика" та ОСОБА_7, треті особи: ОСОБА_8, ОСОБА_9, про перевід прав та обов’язків покупця та визнання права власності,

ОСОБА_6 звернулася до суду із зазначеним позовом, посилаючись на те, що 15 грудня 2005 року нею з ЗАТ "Маріупольська харчосмакова фабрика" укладено договір оренди № 15/12-05, за яким товариство передало їй у користування комплекс виробничих будівель ( літери:Д-1,Е-1,И-1,е, Ж-1,К-1, Л-1,М-1, Н-1,О-1, П-1) загальною площею 1184, 5 кв.м, розташовані за адресою:АДРЕСА_1 разом із технологічним обладнанням маслоцеху строком до 30 грудня 2006 року.

14 квітня 2006 року між ними укладено угоду про внесення змін до договору оренди, за яким сторони передбачали, що у разі відчуження товариством майна, яке є предметом оренди чи його частини, вона матиме переважне право перед іншими особами на придбання цього майна, про що товариство повинне за один місяць до дати відчуження попередити її, а також у п. 3 договору внесли зміни щодо строку оренди – до 15 листопада 2006 року.

У серпні 2006 року вона дізналася про те, що між товариством та ОСОБА_7 13 липня 2006 року укладено договір купівлі-продажу, за яким товариство продало останньому нерухоме та рухоме майно, яке було предметом договору оренди від 15 грудня 2005 року № 15/12-05, з яким вона вимушено 1 серпня 2006 року уклала договір оренди спірного майна.

Звернувшись до товариства з вимогою повідомити причини порушення її переважного права, їй було повідомлено про те, що найближчим часом її права будуть відновленні шляхом переукладення цього договору із нею.

Оскільки вона на момент укладення договору купівлі-продажу від 13 липня 2006 року орендувала майно, що було предметом продажу, вважала, що їй належало переважне право на купівлю цього майна, у зв’язку з чим просила на підставі ч. 2 ст. 777 ЦК України перевести на неї права та обов’язки за договором купівлі-продажу спірного майна та визнати за нею право власності на це майно, стягнувши на користь відповідача суму, сплачену за договором купівлі-продажу у розмірі 79 055 грн.

Рішенням Жовтневого районного суду м. Маріуполя від 10 квітня 2008 року позовні вимоги задоволено. Переведено на ОСОБА_6 права та обов’язки покупця за договором купівлі-продажу від 13 липня 2006 року, укладеного між ЗАТ "Маріупольська харчосмакова фабрика" та ОСОБА_7 Визнано за ОСОБА_6 право власності на 83/100 частин нежитлового приміщення площею 1184,5 кв.м, розташованого за адресою: АДРЕСА_1.

Додатковим рішенням цього ж суду від 6 травня 2008 року стягнуто з ОСОБА_6 на користь ОСОБА_7 79 055 грн. сплачених за договором купівлі-продажу .

Ухвалою апеляційного суду Донецької області від 17 липня 2008 року рішення Жовтневого районного суду м. Маріуполя від 10 квітня 2008 року та додаткове рішення цього ж суду від 6 травня 2008 року залишено без змін.

У касаційній скарзі ОСОБА_7 ставить питання про скасування рішень судів першої та апеляційної інстанцій у зв’язку з порушенням судами норм матеріального та процесуального права та передачу справи на новий розгляд до суду першої інстанції.

Касаційна скарга підлягає задоволенню за таких підстав.

Ухвалюючи рішення, суди виходили із того, що 15 грудня 2005 року позивачка та ЗАТ "МХФ" уклали договір оренди спірного майна № 15/12-05 строком до 30 грудня 2006 року, за яким відповідач передав у користування позивачці комплекс виробничих будівель загальною площею 1184 кв.м разом із технологічним обладнанням мослоцеху. Цього ж дня між ними підписано акт приймання-передачі комплексу виробничих будівель маслоцеху № 1 разом із обладнанням.

14 квітня 2006 року між ОСОБА_6 та товариством укладено угоду про внесення змін та доповнень до зазначеного договору оренди, відповідно до якого п. 4.3. договору викладений у новій редакції та їм передбачалося, що у разі відчуження ЗАТ "МХФ" майна, що є предметом договору оренди чи його частини, позивачка має переважене право на придбання майна, що буде відчужуватися та її буде попереджено про його продаж, а також у п. 3 зазначеної угоди зменшено строк дії договору оренди - до 15 листопада 2006 року.

13 липня 2006 року ЗАТ "МХФ" уклало з ОСОБА_7 договір купівлі-продажу, за яким продало останньому будівлі та технічне обладнання, яке було предметом оренди.

Задовольняючи позовні вимоги, суди виходили із того, що згідно з вимогами ч. 2 ст. 777 ЦК України та умовами угоди, укладеної між позивачкою та відповідачем, ОСОБА_6 як орендар, який належно виконує свої обов’язки за договором оренди, укладеним між нею та відповідачем 15 грудня 2005 року, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважене право перед іншими особами на придбання орендованого нею комплексу виробничих будівель. Крім того, ОСОБА_6 не повідомлялася про продаж спірного комплексу виробничих будівель (предмета оренди) та відсутні дані про те, що вона відмовилася від свого переважного права на купівлю цього майна.

Проте погодитися з такими висновками судів не можна.

Згідно з вимогами ст. ст. 793 та 794 ЦК України договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на один рік і більше підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

У разі недодержання сторонами вимог закону про нотаріальне посвідчення та державну реєстрацію договору такий договір є нікчемним.

Згідно з вимогами ч. 1 ст. 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов’язані з його недійсністю.

Оскільки нікчемний договір не створює юридичних наслідків, внесені до нього зміни є також нікчемними, - вони не роблять нікчемний договір дійсним.

Згідно з п. 5 договору купівлі-продажу, укладеного між ОСОБА_7 та ОСОБА_10 - головою ліквідаційної комісії та посадовою особою товариства від 13 липня 2006 року, продавець гарантував, що предмет цього договору, а саме спірне нерухоме майно, на час укладення цього договору нікому іншому не проданий, іншим способом не відчужений, під забороною (арештом) та заставою, в тому числі податковою, не перебуває, а також не перебуває й предметом по іншим договорам найму .

Заперечуючи проти заявленого позову, ОСОБА_7 суду пояснював, що між головою ліквідаційної комісії товариства ОСОБА_10 та позивачкою, як акціонером цього товариства, існувала домовленість щодо незаконного заволодіння спірним майном, яке є його власністю, а також про те, що ОСОБА_6 не надано доказів щодо укладення нею з товариством договору оренди спірного майна від 15 грудня 2005 року, зокрема вона не сплачувала орендну плату, а платила, як вона пояснювала у розмірі 150 грн. щомісячно особисто ОСОБА_10, також нею не сплачувалися передбачені законом податки та збори, що підтверджується проведеною прокурорською перевіркою діяльності ОСОБА_6 як суб’єкту підприємницької діяльності, в ході якої вона повідомила, що орендує спірні приміщення у ОСОБА_7 згідно укладеного між ними договору оренди від 1 серпня 2006 року та до цього часу інші договори оренди з нею не укладалися.

Проте суди у порушення вимог ст. ст. 212, 213 ЦПК України зазначених положень закону та обставин справи не врахували.

Крім того, ухвалюючи рішення про переведення на ОСОБА_6 прав та обов’язків покупця за договором купівлі-продажу спірного майна від 13 липня 2006 року, посилаючись на положення ст. 362 ЦК України, суди не звернули уваги на те, що згідно з нормами цієї статті позивач при подачі до суду позову зобов’язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець.

За змістом цієї норми у судовому рішенні про задоволення позовних вимог про переведення прав та обов’язків покупця має бути зазначено про стягнення з позивача суми, що внесена ним на депозитний рахунок суду на користь відповідача, який сплатив за договором цю суму.

Однак докази внесення ОСОБА_6 на депозитний рахунок суду грошової суми, яку за договором повинен сплатити покупець в матеріалах справи відсутні.

Згідно із роз’ясненнями наданими у постанові Пленуму Верховного Суду України № 20 "Про судову практику у справах за позовами при захист права приватної власності" від 22 грудня 1995 року (v0020700-95) при розгляді позову про переведення прав і обов’язків покупця за договором купівлі-продажу, укладеним з порушенням права привілеєвої купівлі частки, слід виходити з дійсної вартості частки на час розгляду справи і з’ясувати, чи спроможний позивач її сплатити. Доказом цього може бути внесення позивачем на депозитний рахунок суду суми дійсної вартості частки.

Проте суди не перевірили яка дійсна вартість спірного майна та чи бажає позивачка сплатити цю суму.

За таких обставин рішення судів першої та апеляційної інстанцій підлягають скасуванню з передачею справи на новий розгляд до суду першої інстанції.

Керуючись ст. ст. 336, 338 ЦПК України, колегія суддів

Касаційну скаргу ОСОБА_7 задовольнити.

Рішення Жовтневого районного суду м. Маріуполя від 10 квітня 2008 року, додаткове рішення цього ж суду від 6 травня 2008 року та ухвалу апеляційного суду Донецької області від 17 липня 2008 року скасувати, справу передати на новий розгляд до суду першої інстанції.

Ухвала оскарженню не підлягає.