Колегія суддів Судової палати у цивільних справах

Верховного Суду України в складі:

розглянувши в судовому засіданні справу за позовом товариства з обмеженою відповідальністю "Еліта" (далі – ТОВ "Еліта") до ОСОБА_6, ОСОБА_7, приватного нотаріуса Білоцерківського районного нотаріального округу ОСОБА_8, третя особа – Терезинська селищна рада Білоцерківського району Київської області (далі – Терезинська селищна рада), про переведення прав і обов’язків покупця за договором купівлі-продажу та за зустрічним позовом ОСОБА_6 до ТОВ "Еліта", ОСОБА_7, третя особа - Терезинська селищна рада, про визнання договору оренди землі недійсним за касаційною скаргою ТОВ "Еліта" на рішення апеляційного суду Київської області від 11 червня 2009 року,

У жовтні 2008 року ТОВ "Еліта" звернулося до суду із зазначеним позовом, посилаючись на те, що ОСОБА_7 на праві власності належала земельна ділянка площею 1 га на території Терезинської селищної ради із цільовим призначенням – для ведення особистого селянського господарства. 5 січня 2004 року ОСОБА_7 уклала з ТОВ "Еліта" договір оренди зазначеної земельної ділянки строком на 5 років. Відповідно до Закону України "Про оренду землі" (161-14) товариство має переважне право на придбання цієї ділянки у власність у разі її продажу. У порушення зазначених вимог закону 14 вересня 2006 року ОСОБА_7 через свого представника продала земельну ділянку ОСОБА_6 за 14 100 грн., договір укладено під час дії мораторію на відчуження земель такого призначення, а відтак укладений між ОСОБА_7 та ОСОБА_6 договір і виданий ОСОБА_6 державний акт на право власності на земельну ділянку є недійсними.

Згодом позивач змінив позовні вимоги, посилався на те, що ТОВ "Еліта" належним чином виконувало умови зазначеного договору оренди земельної ділянки, відповідно до закону має переважне право на придбання цієї ділянки та готове передати ОСОБА_6 14 100 грн., які він сплатив ОСОБА_7 при купівлі землі. Указана сума внесена товариством на депозитний рахунок суду.

Позивач просив перевести на ТОВ "Еліта" права та обов’язки покупця за договором купівлі-продажу земельної ділянки площею 1 га для ведення особистого селянського господарства на території Терезинської селищної ради, укладеним 14 вересня 2006 року між ОСОБА_7 та ОСОБА_6; визнати за ТОВ "Еліта" право власності на зазначену земельну ділянку; припинити право власності ОСОБА_6 на цю земельну ділянку й визнати недійсним державний акт на право власності на земельну ділянку виданий, 18 грудня 2006 року ОСОБА_6; присудити ОСОБА_6 кошти в сумі 14 100 грн., що знаходяться на депозитному рахунку суду, і зобов’язати приватного нотаріуса Білоцерківського районного нотаріального округу ОСОБА_8 внести зміни до Державного реєстру правочинів щодо особи покупця за договором купівлі-продажу земельної ділянки від 14 вересня 2006 року.

Судом до участі у справі як відповідача залучено приватного нотаріуса ОСОБА_8

ОСОБА_6 звернувся до суду із зустрічним позовом до ТОВ "Еліта", ОСОБА_7, просив визнати недійсним договір оренди земельної ділянки, укладений 5 січня 2004 року між ТОВ "Еліта" та ОСОБА_7, посилаючись на те, що такий договір не містить усіх передбачених Законом України "Про оренду землі" (161-14) істотних умов, сторони не дотрималися порядку укладення договору, його умови суперечать чинному законодавству.

Рішенням Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 16 лютого 2009 року позов ТОВ "Еліта" задоволено: переведено права та обов’язки покупця за договором купівлі-продажу земельної ділянки від 14 вересня 2006 року на ТОВ "Еліта"; визнано право власності ТОВ "Еліта" на спірну земельну ділянку для ведення особистого селянського господарства; припинено право власності ОСОБА_6 на зазначену земельну ділянку; визнано недійсним державний акт на право власності на цю земельну ділянку серії ЯА №948760, виданий на ім'я ОСОБА_6 18 грудня 2006 року на підставі договору купівлі-продажу земельної ділянки від 14 вересня 2006 року; присуджено ОСОБА_6 14 100 грн., що знаходяться на депозитному рахунку суду, зобов’язано приватного нотаріуса Білоцерківського районного нотаріального округу ОСОБА_8 скасувати запис про реєстрацію договору про розірвання договору купівлі-продажу, укладеного й нотаріально посвідченого 6 лютого 2009 року між ОСОБА_6 та ОСОБА_7; зобов’язано приватного нотаріуса Білоцерківського районного нотаріального округу ОСОБА_8 внести зміни до Державного реєстру правочинів щодо особи покупця за договором купівлі-продажу земельної ділянки від 14 вересня 2006 року - замість ОСОБА_6 зареєструвати ТОВ "Еліта". У задоволенні зустрічного позову ОСОБА_6 відмовлено.

Рішенням апеляційного суду Київської області від 11 червня 2009 року рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 16 лютого 2009 року в частині задоволення позовних вимог ТОВ "Еліта" скасовано та ухвалено нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог ТОВ "Еліта" відмовлено. У решті - рішення залишено без змін.

ТОВ "Еліта" звернулося з касаційною скаргою до Верховного Суду України, в якій просить скасувати рішення апеляційного суду Київської області від 11 червня 2009 року, посилаючись на неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, і залишити в силі рішення суду першої інстанції.

Касаційна скарга підлягає задоволенню частково з таких підстав.

Задовольняючи позов ТОВ "Еліта", суд першої інстанції виходив із того, що укладеним між ОСОБА_7 та ОСОБА_6 договором купівлі-продажу земельної ділянки від 14 вересня 2009 року порушено гарантоване законом переважне право ТОВ "Еліта" на придбання у власність цієї земельної ділянки й таке право товариства підлягає захисту шляхом переведення на ТОВ "Еліта" прав та обов’язків покупця за цим договором.

Заперечуючи проти позову ТОВ "Еліта", представник ОСОБА_6 надав суду договір від 6 лютого 2009 року, укладений між ОСОБА_7 і ОСОБА_6, про розірвання укладеного між ними договору купівлі-продажу земельної ділянки від 14 вересня 2006 року.

У свою чергу ТОВ "Еліта" посилалося на нікчемність договору від 6 лютого 2009 року, зазначаючи, що з огляду на положення ст. ст. 599, 651, 653 ЦК України такий договір є нікчемним на підставі ч. 2 ст. 215 ЦК України, оскільки договір купівлі-продажу земельної ділянки від 14 вересня 2006 року був виконаний сторонами в повному обсязі, а відтак їх зобов’язання за таким правочином припинилися виконанням і відповідно договір купівлі-продажу не може бути розірваний.

Скасовуючи рішення суду першої інстанції в частині задоволення позову ТОВ "Еліта" і відмовляючи товариству в задоволенні позову, апеляційний суд виходив із того, що 6 лютого 2009 року ОСОБА_6 та ОСОБА_7 дійшли взаємної згоди про розірвання укладеного між ними договору купівлі-продажу земельної ділянки від 14 вересня 2006 року, оформили й посвідчили нотаріально розірвання договору, повернули одне одному все одержане за договором, а відтак відсутні правові підстави для переведення на ТОВ "Еліта" прав та обов’язків покупця за договором від 14 вересня 2006 року, який уже розірваний.

З такими висновками судів першої та апеляційної інстанцій погодитися не можна.

Судом першої інстанції встановлено, що ОСОБА_7 із земель запасу в порядку приватизації одержала в приватну власність земельну ділянку площею 1 га на території Терезинської селищної ради із цільовим призначенням – для ведення особистого селянського господарства; 5 січня 2004 року вона уклала з ТОВ "Еліта" договір оренди зазначеної земельної ділянки строком на 5 років; ТОВ "Еліта" протягом усього часу дії договору належним чином виконувало свої обов’язки; договір оренди відповідає вимогам Закону України "Про оренду землі" (161-14) і не був розірваний сторонами, на час розгляду судом справи є пролонгованим. ОСОБА_7 не повідомила ТОВ "Еліта" про свій намір продати орендовану товариством земельну ділянку, натомість 14 вересня 2006 року через свого представника продала ділянку третій особі – ОСОБА_6, одержавши від покупця за земельну ділянку 14 100 грн. 6 лютого 2009 року між ОСОБА_7 та ОСОБА_6 укладено та нотаріально посвідчено договір про розірвання укладеного між ними договору купівлі-продажу земельної ділянки від 14 вересня 2006 року.

Відповідно до ч. 1 ст. 9 Закону України "Про оренду землі" орендар, який відповідно до закону може мати у власності орендовану земельну ділянку, має переважне право на придбання її у власність у разі продажу цієї земельної ділянки, за умови, що він сплачує ціну, за якою вона продається, а в разі продажу на аукціоні – якщо його пропозиція є рівною з пропозицією, яка є найбільшою із запропонованих учасниками аукціону.

Згідно із ч. 2 ст. 9 цього Закону в редакції, що була чинною на час продажу спірної земельної ділянки, орендодавець зобов’язаний повідомити в письмовій формі орендаря про намір продати земельну ділянку третій особі.

Відповідно до ч. 2 ст. 215 ЦК України недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.

Свій висновок про часткове задоволення позову ТОВ "Еліта" суд першої інстанції мотивував тим, що укладений між ОСОБА_7 та ОСОБА_6 6 лютого 2009 року договір про розірвання укладеного між ними договору купівлі-продажу земельної ділянки від 14 вересня 2006 року є нікчемним. Оскільки зобов’язання сторін за договором купівлі-продажу земельної ділянки від 14 вересня 2006 року припинилися виконанням, проведеним належним чином, ОСОБА_7 та ОСОБА_6 втратили право на розірвання договору, зобов’язання за яким уже були припинені.

Суд першої інстанції в порушення вимог ст. 215 ЦК України не з’ясував і не зазначив у рішенні, яким саме законом установлено недійсність такого правочину, посилання суду при цьому на ст. ст. 599, 651, 653 ЦК України не можна визнати правильним, оскільки норми зазначених статей не містять положень про недійсність правочину про розірвання договору купівлі-продажу після його виконання.

Разом з тим ч. 3 ст. 215 ЦПК України передбачено можливість визнання правочину недійсним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом.

Наведені вимоги закону судом не враховані.

Задовольняючи позов про переведення на ТОВ "Еліт" прав і обов’язків покупця за договором купівлі-продажу земельної ділянки від 14 вересня 2006 року, суд не перевірив дійсність такого договору та відсутність заборони на його вчинення з урахуванням доводів позивача, викладених ним у заяві про визнання цього договору недійсним.

Так, за положеннями п. 15 Перехідних положень Земельного кодексу України (2768-14) в редакції, яка діяла на час укладення спірного договору купівлі-продажу, громадяни та юридичні особи, які мають у власності земельні ділянки для ведення селянського (фермерського) господарства та іншого товарного сільськогосподарського виробництва, а також громадяни України - власники земельних часток (паїв) не вправі до 1 січня 2007 року продавати або іншим способом відчужувати належні їм земельні ділянки та земельні частки (паї), крім передачі їх у спадщину та при вилученні земель для суспільних потреб. Угоди (у тому числі довіреності), укладені під час дії заборони на відчуження земельних ділянок та земельних часток (паїв), встановленої абзацом першим цього пункту, в частині відчуження зазначених ділянок та земельних часток (паїв), а так само в частині передачі прав на відчуження зазначених ділянок та земельних часток (паїв) на майбутнє є недійсними з моменту їх укладення (посвідчення).

Апеляційний суд, скасовуючи рішення суду першої інстанції в частині задоволення позову ТОВ "Еліта" та ухвалюючи нове рішення про відмову в позові в порушення вимог ст. ст. 303, 316 ЦПК України не навів достатніх мотивів, за якими він вважає вимоги ТОВ "Еліта" необґрунтованими, а виходив лише з наявності факту розірвання договору купівлі-продажу земельної ділянки від 14 вересня 2006 року, який мав місце після пред’явлення позову про його оспорювання, і залишив поза увагою вимоги ТОВ "Еліта" про визнання недійсним державного акта на право власності на земельну ділянку на ім’я ОСОБА_6

За таких обставин ухвалені у справі судові рішення в частині вирішення позову ТОВ "Еліта" про переведення прав і обов’язків покупця за договором купівлі-продажу земельної ділянки підлягають скасуванню з передачею справи на новий розгляд до суду першої інстанції з підстав, передбачених ч. 2 ст. 338 ЦПК України.

Судові рішення в частині відмови в задоволенні зустрічного позову ОСОБА_6 про визнання договору оренди землі недійсним фактично не оскаржуються, підстав для скасування судових рішень у цій частині колегія суддів не вбачає.

Керуючись ст. 336 ЦПК України, колегія суддів Судової палати у цивільних справах Верховного Суду України

Касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю "Еліта" задовольнити частково.

Рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 16 лютого 2009 року та рішення апеляційного суду Київської області від 11 червня 2009 року в частині вирішення позову товариства з обмеженою відповідальністю "Еліта" про переведення прав і обов’язків покупця за договором купівлі-продажу земельної ділянки скасувати, справу передати на новий розгляд до суду першої інстанції; в решті зазначені судові рішення залишити без змін.

Ухвала оскарженню не підлягає.