розглянувши в судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_3 до Федерації професійних спілок України, ОСОБА_4, ОСОБА_5, третя особа – приватний нотаріус Данціх-Картофлицька Світлана Яківна, про визнання правовідносин найму, визнання недійсним свідоцтва про право власності, скасування реєстрації права власності, визнання договору купівлі-продажу частково недійсним, переведення прав та обов’язків покупця за договором, застосування наслідків недійсної угоди й приведення сторін до первісного стану за касаційною скаргою ОСОБА_3 на рішення апеляційного суду Запорізької області від 23 червня 2009 року,

У червні 2006 року ОСОБА_3 звернулася до суду із зазначеним позовом мотивуючи вимоги тим, що з лютого 1986 року вона користується кімнатою № 30/326 у АДРЕСА_1, який на праві власності належав Федерації професійних спілок України. 29 червня 2004 року Федерацією професійних спілок України (далі – Федерація профспілок України) та ОСОБА_5. укладено договір купівлі-продажу 68/75 частин зазначеного гуртожитку, до яких увійшла кімната, в якій вона – позивачка – проживає. Указувала, що вона як наймач жилої кімнати відповідно до ч. 2 ст. 822 ЦК України має переважне право на купівлю жилої площі, в якій проживає.

Просила визнати договір купівлі-продажу гуртожитку від 29 червня 2004 року частково недійсним у частині кімнати, яку вона займає за договором найму

Рішенням Бердянського міжрайонного суду Запорізької області від 24 березня 2009 року позов задоволено частково. Визнано, що між колективним підприємством "Бердянська будівельна дільниця" Федерації профспілок України та ОСОБА_3 укладено договір найму кімнати № 30/326 у АДРЕСА_1 у місті Бердянську Запорізької області. Визнано договір купівлі-продажу 68/75 частин зазначеного гуртожитку, укладений Федерацією профспілок України та ОСОБА_5. 29 червня 2004 року, недійсним у частині продажу 1/200 частки гуртожитку, а саме кімнати №30/326 у АДРЕСА_1 у місті Бердянську Запорізької області. Переведено на ОСОБА_3 права й обов’язки покупця 1/200 частини гуртожитку, а саме кімнати №30/326 у АДРЕСА_1 у місті Бердянську Запорізької області, на умовах, визначених договором купівлі-продажу 68/75 частин гуртожитку, укладеним Федерацією профспілок України та ОСОБА_5. 29 червня 2004 року.

Рішенням апеляційного суду Запорізької області від 23 червня 2009 року рішення районного суду скасовано у задоволенні позову відмовлено.

У поданій до Верховного Суду України касаційній скарзі ОСОБА_3 просить скасувати рішення апеляційного суду та залишити в силі рішення суду першої інстанції, посилаючись на неправильне застосування апеляційним судом норм матеріального права й порушення норм процесуального права.

Касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.

Судами встановлено, що ОСОБА_3 з 1986 року є наймачем жилої кімнати в гуртожитку, а саме кімнати №30/326 у АДРЕСА_1 у місті Бердянську Запорізької області.

29 червня 2004 року між Федерацією профспілок України та ОСОБА_5. укладено договір купівлі-продажу 68/75 частин АДРЕСА_1 Запорізької області (а.с. 31).

До складу придбаних ОСОБА_5. за цим договором приміщень увійшла й жила кімната № 30/326, в якій за договором найму проживала ОСОБА_3 з неповнолітньою дочкою.

Задовольняючи частково позов ОСОБА_3, суд першої інстанції виходив із того, що укладений Федерацією профспілок України та ОСОБА_5. договір купівлі-продажу порушує права позивачки як наймача кімнати № 326 у цьому гуртожитку, яка має переважне право на придбання кімнати, в якій проживає.

Скасовуючи рішення суду першої інстанції та ухвалюючи нове рішення про відмову в позові, апеляційний суд, не заперечуючи факту укладення ОСОБА_3 договору найму жилого приміщення – кімнати в гуртожитку, виходив із того, що норми ст. 822 ЦК України на правовідносини сторін не поширюються, оскільки, на його думку, ця норма поширюється лише на випадки, коли предметом договору купівлі-продажу є житло, що використовується за договором найму, в той час як предметом оспорюваного договору купівлі-продажу є не окреме житло – кімната в гуртожитку, а будівля гуртожитку, тому позивачка не користується переважним правом купівлі частини цієї будівлі.

Такий висновок апеляційного суду є неправильним, тому що ґрунтується на неправильному застосуванні норм матеріального права.

Так, ч. 2 ст. 822 ЦК України регулює питання щодо встановлення і реалізації переважного права наймача житла, яке було предметом договору найму, на придбання у разі його продажу.

Поняття предмета договору найму житла викладено в ст. 812 ЦК України, згідно з якою житло – це помешкання, придатне для постійного проживання в ньому, зокрема: квартира або її частина, житловий будинок або його частина.

Аналогічне визначення поняття житла наведено в ст. 379 ЦК України, відповідно до якої житлом фізичної особи є житловий будинок, квартира, інше приміщення, призначені та придатні для постійного проживання в них.

Визначення зазначеного поняття не є виключним.

Зокрема, під іншим приміщенням, що охоплюється поняттям "житло", слід розуміти також призначені для постійного проживання житлові приміщення гуртожитків.

Як установлено судами, предметом оспорюваного договору купівлі-продажу є частина житлового будинку – гуртожитку, до складу якого ввійшло житло, що є предметом договору найму з позивачкою, – кімната в гуртожитку, що перебуває у відособленому користуванні ОСОБА_3 з 1986 року, надана їй у встановленому законом порядку.

Таким чином, висновок апеляційного суду про те, що на правовідносини сторін не поширюється норма ч. 2 ст. 822 ЦК України ґрунтується на неправильному тлумаченні цієї норми, у зв’язку із чим апеляційний суд зробив правові висновки, що не відповідають дійсному змісту цієї норми, що призвело до неправильного вирішення спору.

Оскільки механізм реалізації наймачем свого переважного права, передбаченого ст. 822 ЦК України, не встановлений, відповідно до ч. 1 ст. 8 ЦК України за аналогією підлягають застосовуванню правила ст. 362 ЦК України.

Оскільки від з’ясування питання щодо переважного права ОСОБА_3 на придбання житла залежить вирішення інших вимог, рішення апеляційного суду підлягає скасуванню в повному обсязі.

Ураховуючи те, що під час ухвалення рішення апеляційним судом допущено порушення норм матеріального та процесуального права, а для вирішення спору сторін необхідно відповідно до вимог ст. ст. 214, 315 ЦПК України встановити й інші факти, які підлягають з’ясуванню, зокрема застосування ст. 362 ЦК України, рішення апеляційного суду підлягає скасуванню з передачею справи на новий розгляд до апеляційного суду.