Привести найближчим часом у належний технічний стан ці будинки не передбачається можливим через відсутність необхідних коштів. Слід зазначити, що фактичні обсяги ремонту і реконструкції житла поки що, на жаль, щорічно зменшуються.
У деяких випадках місцеві органи влади і управління відмовляють громадянам у їх законному праві на приватизацію житла, користуючись саме законодавчою невизначеністю окремих питань стосовно приватизації квартир у будинках, що потребують ремонту.
Правове поле для нормального функціонування приватизованого житлового фонду визначено Законом України "Про приватизацію державного житлового фонду" та нормативними актами, прийнятими на виконання його положень. Концепція державної житлової політики, схвалена постановою Верховної Ради України від 30 червня 1995 року, спрямована на ліквідацію ветхого та аварійного державного житлового фонду, розширення реконструкції і модернізації'житлового фонду старої забудови. Тобто вона передбачає і надалі розвивати державну житлову політику. Одним із факторів, які зумовлюють потребу реформування державної житлової політики, є недостатнє врегулювання відносин, що виникають у процесі приватизації державного житлового фонду.
Кабінетом Міністрів України 14 лютого 2002 року схвалена Програма реформування і розвитку житлово-комунального господарства на 2002—2005 роки та на період до 2010 року. У ній також ідеться про постійне погіршення стану жилого фонду. До категорії ветхого та аварійного житла віднесено 4,5 млн кв. метрів жилої площі. Майже 40 тис. будинків належить до цієї категорії. Експлуатаційна характеристика будинку та його стан відображаються в технічному паспорті жилого будинку. Дані паспорта Періодично підлягають уточненню.
Технічний стан конструктивних елементів і технічного обладнання жилого будинку має забезпечувати безпечне проживання у ньому людей. У разі виявлення відхилень від нормативних вимог слід проводити всі необхідні роботи для їх негайного усунення. При виявленні відхилень у технічному стані конструктивних елементів, що загрожує безпечному перебуванню людей у жилому аварійному будинку, мешканці, незалежно від форми власності будинку, підлягають відселенню в інше жиле приміщення.
Але трапляється, що в деяких випадках жилі будинки, і особливо це стосується будівель, зведених більше ста років тому, котрі вже реконструювалися, проте знову без особливої на те необхідності включаються у плани реконструкції, лише для того, щоб виселити їх мешканців. Це стосується, насамперед, центральних районів Києва та інших великих міст України.
Відповідно до ст. 2 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" приватизації не підлягають квартири (будинки), які перебувають в аварійному стані (в яких неможливо забезпечити безпечне проживання людей). Приватизація квартир у будинках, включених до плану реконструкції поточного року, здійснюється після її проведення власником (володільцем) будинку. Наймачі, які проживали у квартирах до початку реконструкції, мають пріоритетне право на приватизацію цих жилих приміщень.
Отже, включення будинку (будинків) до планів реконструкції може слугувати формальною підставою для відмови в приватизації житла. Як свідчить практика,'' саме для того, щоб зашкодити мешканцям провести приватизацію квартир у престижних будинках, останні включаються до планів реконструкції житлового фонду, але це робиться без детального обстеження та визначення дійсного стану конструкцій та елементів будівлі, без залучення фахівців та експертів. Хоча інколи тільки частина будинку (будинків) потребує поточного ремонту, який проводиться без відсе-лення мешканців цих будинків.
Відповідно до пункту 4 ст. 2 Закону "Про приватизацію державного житлового фонду" зазначено, що одноквартирні будинки, а також квартири в будинках, включених до планів ремонту, можуть бути приватизовані до його проведення за згодою наймачів з наданням їм відповідної компенсації у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.
Існуючий порядок включення будинку, що потребує ремонту, у плани реконструкції визначений Положенням про порядок передачі квартир (будинків) у власність громадян (затверджене наказом Держжитлокомунгоспу від 15.09.1992 р. № 56 зі змінами, внесеними наказом від 05.08.1994 року № 72). Цим актом також визначені вимоги та істотні умови, за яких жилий будинок може бути включений до плану реконструкції, котрі передбачають:
наявність затвердженої в установленому порядку проектно-кошторисної документації на проведення реконструкції жилого будинку;
завершення відселення мешканців будинку;
включення будинку до титульного списку реконструкції та наявність коштів у власника будинку або договору з інвестором про фінансування та реконструкцію будинку;
наявність укладеного договору між власником жилого будинку і підрядним будівельним підприємством на виконання робіт з реконструкції.
Недодержання будь-якої з перерахованих вимог надає право громадянам (мешканцям будівель, що потребують ремонту) вимагати від місцевих органів здійснення приватизації квартир у такому будинку.
Титульний список — поіменний перелік об'єктів, що реконструюються (будуються, розширюються, технічно переоснащуються), із зазначенням обсягу капіталовкладень і будівельно-монтажних робіт, а також строків реконструкції. Внесення будівлі до титульного списку означає, що її реконструкція набуває планового характеру, а титульний список розглядається як планова передумова укладення договору. Сторонами такого договору на виконання робіт з реконструкції вир-тупають замовник і підрядчик. Підрядчиком можуть бути юридичні та фізичні особи, які одержали у встановленому порядку ліцензію на проведення відповідної будівельної діяльності, або посередницькі, управлінські та інші організації, що безпосередньо здійснюють добір виконавців, укладають з ними контракти, координують їхню діяльність, забезпечують здачу об'єктів будівництва в експлуатацію.
Відповідно до наказу Держжитлокомун-госпу від 31.12.1991 р. №135, яким затверджене Положення про систему технічного обслуговування, ремонту та реконструкції жилих будівель у містах і селищах України, проектно-кошторисна документація на реконструкцію передається підрядчику не пізніше як за рік до часу запланованої реконструкції. Підрядчик вносить свої пропозиції та зауваження у 45-денний строк. Проектно-кошторисна документація уточнюється з урахуванням зауважень і пропозицій підрядчика і експертизи, затверджується і передається підрядчику. Інтервал часу між затвердженням проектно-кошторисної документації і початком ремонту не повинен перевищувати двох років.
Реконструювати жилий будинок за наявності проектно-технічного обґрунтування рекомендується лише один раз за період його нормативного строку служби.
Важко передбачити, як зможуть повернутися мешканці будинку, яким запропонована жила площа в будинках маневреного фонду, у свої квартири і приватизувати їх після проведення реконструкції (проведеної за рахунок інвесторів), коли реконструкція будівлі може бути проведена зі зменшенням жилої площі будинку, загальної кількості квартир у будинку. Якщо до початку реконструкції наймачі
можуть приватизувати ту жилу площу, яку вони займають, то після реконструкції — тільки те житло, яке їм буде надане. Адже проектно-кошторисна документація може бути розроблена таким чином, що частина мешканців не зможе повернутися у свої квартири після реконструкції.
Проте, якщо квартира приватизована, то відселення громадян можливе тільки за їх згоди.
При реконструкції будинків-пам'яток архітектури, історії і культури та історичної фонової забудови міста обов'язковим є відтворення їхнього первісного архітектурного вигляду, а за можливості й їх внутрішнього планування.
Передача інвесторам жилих будинків па реконструкцію передбачена законами України "Про інвестиційну діяльність", "Про приватизацію державного житлового фонду", Житловим та Цивільним кодексами України, а також наказом Держжитлокомунгоспу від 31 грудня 1991 р. №135 "Про затвердження Положення про систему технічного обслуговування, ремонту та реконструкції жилих будівель у містах і селищах України".
Строки реконструкції будинків, передбачені графіками робіт, не повинні перевищувати діючі норми тривалості реконструкції жилих будинків, тобто двох-трьох років. Зміна інвесторами функціонального призначення реконструйованих квартир не допускається. Кількість житла та умови, на яких воно передається інвестору, визначається протоколом про наміри та відповідною угодою.
Відповідно до положень Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" відстрочка у відчуженні жилого приміщення наймачеві з мотивів необхідності проведення реконструкції будинку може мати місце лише тоді, коли будинок включено до плану реконструкції поточного року з додержанням установленого для цього порядку.
Громадяни, які бажають приватизувати приміщення в будинках, що підлягають реконструкції, ремонту та капітальному ремонту, можуть вимагати в судовому порядку реалізації належного їм права на приватизацію відповідно до законодавства про приватизацію державного житлового фонду. У цьому випадку тільки суд в судовому засіданні може встановити чи дійсно будинок підлягає реконструкції або капітальному ремонту, чи здійснені всі заходи, пов'язані з проведенням таких робіт, чи виділені необхідні кошти, чи залучені відповідні спеціалісти та експерти.
Недодержання будь-якої з істотних умов тягне необхідність визнання у судовому порядку включення будинку у план реконструкції незаконним, що може спричинити виникнення у позивача (мешканця) права звернутися до суду з позовом про спонукання державних органів приватизації до укладення договору купівлі-продажу квартири або її безоплатної передачі відповідно до чинного законодавства України.