розглянувши в судовому засіданні справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Семаль" до ОСОБА_3, Фермерського господарства "Журавель", третя особа - Семенівське районне управління юстиції, про визнання договору оренди землі поновленим, визнання договору оренди землі недійсним та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, за касаційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю "Семаль" на рішення Семенівського районного суду Полтавської області від 26 квітня 2016 та ухвалу апеляційного суду Полтавської області від 30 червня 2016 року,

У січні 2016 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Семаль" (далі - ТОВ "Семаль") звернулося до суду із указаним позовом, в якому просило визнати поновленим на той самий строк і на тих самих умовах договір оренди землі від 08 квітня 2008 року, що укладений між ТОВ "Семаль" і ОСОБА_3; визнати укладеною додаткову угоду до цього договору оренди землі; визнати недійсним договір оренди землі від 16 квітня 2013 року № 16, що укладений між ОСОБА_3 і Фермерським господарством "Журавель" (далі - ФГ "Журавель"), і скасувати рішення про його державну реєстрацію.

Заявлені позовні вимоги обґрунтовано тим, що договір оренди землі від 16 квітня 2013 року укладено усупереч приписам ст. 33 Закону України "Про оренду землі", його укладення порушило переважне право позивача на поновлення строку дії попереднього договору оренди.

Рішенням Семенівського районного суду Полтавської області від 26 квітня 2016 року, залишеним без змін ухвалою апеляційного суду Полтавської області від 30 червня 2016 року, у задоволенні позову відмовлено.

У касаційній скарзі ТОВ "Семаль" просить скасувати рішення суду першої інстанції, ухвалу апеляційного суду та ухвалити нове рішення про задоволення позову, обґрунтовуючи свою вимогу порушенням судами першої та апеляційної інстанцій норм процесуального права та неправильним застосуванням норм матеріального права.

Відповідно до п. 6 розд. XII "Прикінцеві та перехідні положення" Закону України від 02 червня 2016 року № 1402-VIII "Про судоустрій і статус суддів" (1402-19) Вищий спеціалізований суд України з розгляду цивільних і кримінальних справ діє в межах повноважень, визначених процесуальним законом, до початку роботи Верховного Суду та до набрання чинності відповідним процесуальним законодавством, що регулює порядок розгляду справ Верховним Судом.

У зв'язку з цим справа підлягає розгляду в порядку, передбаченому Цивільним процесуальним кодексом України (1618-15) від 18 березня 2004 року.

Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги, колегія суддів дійшла висновку, що касаційна скарга підлягає задоволенню частково з огляду на таке.

З урахуванням вимог ст. 213 ЦПК України рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим.

Згідно зі ст. 214 ЦПК України під час ухвалення рішення суд вирішує такі питання: чи мали місце обставини, якими обґрунтовувалися вимоги і заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; чи є інші фактичні дані (пропущення строку позовної давності тощо), які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин; яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин.

Відповідно до ст. ст. 303, 304 ЦПК України під час розгляду справи в апеляційному порядку апеляційний суд перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції. Справа розглядається в апеляційному суді за правилами, встановленими для розгляду справи судом першої інстанції, з винятками і доповненнями, встановленими законом.

Проте ухвала апеляційного суду зазначеним нормам процесуального права не відповідає.

Судами попередніх інстанцій установлено, що 08 квітня 2008 року між ОСОБА_3 і ДП "Семаль", правонаступником якого є ТОВ "Семаль", укладено договір оренди, відповідно до якого ОСОБА_3 передала у користування ТОВ "Семаль" належну їй земельну частку (пай) площею 2,34 умовних кадастрових гектарів, розташовану на території Горошинської сільської ради, строком на п'ять років.

Пунктом 8 цього договору передбачено, що після закінчення строку його дії орендар має переважне право на поновлення його на новий строк. У цьому випадку орендар повинен не пізніше ніж за тридцять днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Згідно з п. 43 договору він набирає чинності після підписання сторонами і його державної реєстрації.

На підставі акта приймання-передачі 08 квітня 2008 року орендодавець передав зазначену земельну ділянку у користування орендарю (а. с. 63).

Договір оренди зареєстровано 06 вересня 2010 року Семенівським районним відділом ПРД "Центр ДЗК".

10 лютого 2013 року ОСОБА_3 письмово повідомила ТОВ "Семаль" про небажання продовжувати дію договору оренди. Лист-повідомлення отримано ТОВ "Семаль" 26 лютого 2013 року.

16 квітня 2013 року між ОСОБА_3 і ФГ "Журавель" укладено договір оренди земельної ділянки площею 3,15 га, розташованої на території Горошинської сільської ради, яка належить ОСОБА_3 на праві власності. Реєстрацію права власності на земельну ділянку здійснено 16 квітня 2013 року. Договір оренди зареєстровано 01 травня 2013 року Реєстраційною службою Семенівського РУЮ.

22 червня 2015 року ТОВ "Семаль" направило на адресу ОСОБА_3 лист-повідомлення про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди на новий строк. До листа-повідомлення долучено додаткову угоду до раніше укладеного договору оренди. Лист-повідомлення отримано ОСОБА_3 03 липня 2015 року.

Установлено, що частина земельної ділянки, яка належить ОСОБА_3, перебуває у користуванні ТОВ "Семаль", яке не повернуло її після закінчення дії договору, а частина - у користуванні ФГ "Журавель".

Відмовляючи в задоволенні позову ТОВ "Семаль", суд першої інстанції, із висновками якого погодився й апеляційний суд, виходив із недоведеності позовних вимог, зазначивши, що строк дії вищевказаного договору оренди землі від 08 квітня 2008 року закінчився 08 квітня 2013 року, отже орендар на порушення приписів ст. 33 Закону України "Про оренду землі" своєчасно не виконав передбаченої законом процедури щодо реалізації свого переважного права на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк.

Також суд виходив із того, що ТОВ "Семаль" не довело належними і допустимими доказами те, що фактичне користування ним землею розпочалося після державної реєстрації договору оренди (через два роки після його підписання), а також те, що цивільні права та обов'язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення сторін при укладенні цього договору, виникли після його державної реєстрації, тобто з 06 вересня 2010 року.

У зв'язку з цим суд вважав, що укладаючи 08 квітня 2008 року договір оренди землі, сторони дійшли згоди щодо всіх істотних його умов, надавши згоді встановленої форми, і саме з цієї дати розпочався перебіг строку його дії, який закінчився 08 квітня 2013 року.

Однак із вказаними висновками не можна погодитися, виходячи з наступного.

За змістом п. 1 ч. 1 ст. 31 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено.

Згідно з положеннями ст. ст. 125, 126 ЗК України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (1952-15) .

Згідно із ч. 5 ст. 6 Закону України "Про оренду землі" право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Підпунктом 6 п. 2 ч. 1 ст. 4 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" передбачено, що державній реєстрації прав підлягає право постійного користування та право оренди (суборенди) земельної ділянки.

Статтею 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" визначено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Учасники правочину, дійшовши згоди щодо всіх істотних умов договору оренди землі, складають і підписують відповідний письмовий документ, надаючи згоді встановленої форми.

Разом із тим цивільні права та обов'язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення сторін під час укладення договорів оренди, набуваються після відповідної державної реєстрації.

Виходячи з положень ст. 638 ЦК України, ст. ст. 125, 126 ЗК України, договір оренди землі набуває чинності з дня проведення його державної реєстрації.

Такого висновку дійшов Верховний Суд України, виклавши правову позицію із цього питання у постанові від 13 червня 2016 року у справі № 6-643цс16.

Враховуючи вищевикладене, помилковими є висновки судів щодо початку і закінчення строку дії договору оренди землі від 08 квітня 2008 року, який було зареєстровано 06 вересня 2010 року, адже саме від моменту реєстрації договору починається відлік 5-ти річного строку дії договору.

На вищевказані порушення судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права не звернув уваги апеляційний суд, у достатньому обсязі не перевірив доводів апеляційної скарги позивача, а також законності й обґрунтованості рішення суду першої інстанції по суті вирішеного спору, що призвело до порушення норм процесуального права.

Разом із тим з метою правильного вирішення справи колегія суддів вважає за необхідне зазначити, що згідно з ч. ч. 1-5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у встановлений цим договором строк, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Таким чином, відповідно до положень ст. 33 Закону України "Про оренду землі" реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Отже, для застосування ч. 1 ст. 33 цього Закону та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення договору та своє рішення.

Частиною 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Отже, переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до ст. 3 ЦПК України, буде порушеним у разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право.

Крім того, згідно з правовими позиціями Верховного Суду України, викладеними у постановах від 18 березня 2015 року у справі № № 6-3цс15, 6-4цс15,від 25 лютого 2015 року у справі № 6-10цс15, виходячи з положень ст. 11 ЦК України, ст. 2 Закону України "Про оренду землі", відповідно до яких права й обов'язки сторін виникають з актів цивільного законодавства й укладеного договору, а також із ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", слід дійти висновку про те, що направлення відповідачем до закінчення строку дії договору оренди повідомлення про відсутність у нього як власника земельної ділянки наміру поновлювати договір оренди на новий строк після закінчення терміну дії попереднього договору не створює будь-яких прав та обов'язків для сторін у розумінні ст. 33 Закону України "Про оренду землі".

Згідно зі ст. 360-7 ЦПК України висновок щодо застосування норм права, викладений у постанові Верховного Суду України, має враховуватися іншими судами загальної юрисдикції при застосуванні таких норм права.

За таких обставин колегія суддів дійшла висновку, що касаційна скарга підлягає задоволенню частково, а постановлена у справі ухвала суду апеляційної інстанції - скасуванню з передачею справи на новий розгляд до апеляційного суду з підстав, передбачених ч. ч. 2, 3 ст. 338 ЦПК України.

Керуючись ст. ст. 336, 338 ЦПК України, колегія суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ