розглянувши в судовому засіданні справу за позовом товариства з обмеженою відповідальністю "Зоря" до фізичної особи-підприємця ОСОБА_3, ОСОБА_4, третя особа - реєстраційна служба Вільнянського районного управління юстиції Запорізької області, про визнання договору оренди недійсним та зобов'язання вчинити дії; за зустрічним позовом фізичної особи-підприємця ОСОБА_3, ОСОБА_4 до товариства з обмеженою відповідальністю "Зоря" про визнання договору дійсним, за касаційною скаргою товариства з обмеженою відповідальністю "Зоря" на рішення апеляційного суду Запорізької області від 17 грудня 2015 року,

У березні 2015 року товариство з обмеженою відповідальністю "Зоря" (далі - ТОВ "Зоря") звернулося до суду з указаним позовом, обґрунтовуючи свої вимоги тим, що 05 вересня 2014 року між ним та ОСОБА_4 укладено договір оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення, площею 7,0674 га, строком на п'ять років. 30 грудня 2014 року ТОВ "Зоря" звернулося до реєстраційної служби Вільнянського районного управління юстиції Запорізької області про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, яка була прийнята реєстратором. 31 грудня 2014 року рішенням реєстратора ТОВ "Зоря" відмовлено у державній реєстрації, оскільки заявлене право вже зареєстроване. 18 березня 2015 року на адресу позивача надійшов лист від фізичної особи-підприємця ОСОБА_3 (далі - ФОП ОСОБА_3.), з якого стало відомо, що 03 листопада 2014 року між ОСОБА_4 та ФОП ОСОБА_3 також укладено договір оренди спірної земельної ділянки, який 12 листопада 2014 року пройшов державну реєстрацію. Позивач вважає себе землекористувачем спірної земельної ділянки.

Враховуючи вищевикладене, ТОВ "Зоря", з урахуванням уточнених позовних вимог, просило визнати недійсним договір оренди земельної ділянки від 03 листопада 2014 року, укладений між ОСОБА_4 та ФОП ОСОБА_3, щодо передачі в оренду земельної ділянки, площею 7,0674 га, зареєстрований 12 листопада 2014 року; провести державну реєстрацію договору оренди від 05 вересня 2014 року, який укладений між ТОВ "Зоря" та ОСОБА_4

У червні 2015 року ФОП ОСОБА_3, ОСОБА_4 звернулися до суду із зустрічним позовом, обґрунтовуючи свої вимоги тим, що спірну земельну ділянку ОСОБА_4 передав ФОП ОСОБА_3 на підставі попереднього договору оренди землі у травні 2014 року. У подальшому 03 листопада 2014 року позивачі за зустрічним позовом підписали договір, який після замовлення технічної документації та перевірки, направлений до реєстраційної служби на реєстрацію, де і був зареєстрований. Позивачі за зустрічним позовом вважають, що такий договір є дійсним.

Враховуючи вищевикладене, ФОП ОСОБА_3, ОСОБА_4 просили визнати дійсним договір оренди земельної ділянки, укладений між ними 03 листопада 2014 року та зареєстрований реєстраційною службою 12 листопада 2014 року.

Рішенням Вільнянського районного суду Запорізької області від 14 вересня 2015 року первісний позов ТОВ "Зоря" задоволено. Визнано недійсним договір оренди землі від 03 листопада 2014 року, укладений між ОСОБА_4 та ФОП ОСОБА_3, щодо передачі в оренду земельної ділянки, загальною площею 7,0674 га, яка розташована на території Михайло-Лукашівської сільської ради Вільнянського району Запорізької області, зареєстрований 12 листопада 2014 року реєстраційною службою Вільнянського районного управління юстиції Запорізької області. У задоволенні зустрічного позову ФОП ОСОБА_3, ОСОБА_4 відмовлено. Вирішено питання розподілу судових витрат.

Рішенням апеляційного суду Запорізької області від 17 грудня 2015 року рішення суду першої інстанції скасовано в частині задоволення первісного позову та ухвалено в цій частині нове рішення, яким у задоволенні позову ТОВ "Зоря" відмовлено. У решті рішення місцевого суду залишено без змін.

У касаційній скарзі ТОВ "Зоря", мотивуючи свою вимогу порушенням судом норм процесуального права та неправильним застосуванням норм матеріального права, просить скасувати рішення апеляційного суду та залишити в силі рішення суду першої інстанції.

Касаційна скарга підлягає задоволенню частково з наступних підстав.

Скасовуючи рішення суду першої інстанції в частині задоволення зустрічного позову та ухвалюючи в цій частині нове рішення про відмову в задоволенні вказаних вимог, апеляційний суд виходив із того, оскільки договір оренди землі між ТОВ "Зоря" та ОСОБА_5 було укладено 20 травня 2009 року строком на 5 років, дія його закінчилась 20 травня 2014 року, а тому ОСОБА_4 правомірно передав таку земельну ділянку в оренду ФОП ОСОБА_3

Проте з такими висновками апеляційного суду погодитись не можна.

Судами встановлено, що 20 травня 2009 року між ТОВ "Зоря" та ОСОБА_5 укладено договір оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення, відповідно до умов якого позивачу за первісним позовом була передана в оренду земельна ділянка, загальною площею 7,0674 га (рілля), що знаходиться на території Михайло-Лукашівської сільської ради Вільнянського району Запорізької області (а. с. 67-68).

Вказаний договір від 20 травня 2009 року зареєстровано у відділі Держкомзему у Вільнянському районі Запорізької області, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 28 грудня 2012 року (а. с. 68).

ОСОБА_4 набув право власності на вказану земельну ділянку після смерті ОСОБА_5 на підставі свідоцтва про право на спадщину за законом від 13 травня 2014 року.

Зважаючи на зміну власника земельної ділянки, ТОВ "Зоря" 05 вересня 2014 року уклало зі ОСОБА_4 новий договір оренди щодо спірної земельної ділянки строком на 5 років, у державній реєстрації якого було відмолено у зв'язку з тим, що заявлене право оренди вже зареєстроване.

Установлено, що ОСОБА_4 03 листопада 2014 року уклав спірний договір оренди зазначеної земельної ділянки з ФОП ОСОБА_3 строком на 10 років.

12 листопада 2014 року реєстраційною службою Вільнянського районного управління юстиції Запорізької області здійснено державну реєстрацію права оренди ФОП ОСОБА_3 на спірну земельну ділянку.

За змістом ч. 2 ст. 792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, вони регулюються також актами земельного законодавства - ЗК України (2768-14) , Законом України "Про оренду землі" (161-14) .

Відповідно до ч. 4 ст. 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Відповідно до ст. 13 Закону України "Про оренду землі" під договором оренди землі розуміється договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно з ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ч. 1 ст. 627 ЦК України).

Отже, учасники правочину, дійшовши згоди щодо всіх істотних умов договору оренди землі, складають і підписують відповідний письмовий документ, надаючи згоду встановленій формі.

За змістом статей 18, 20 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин) договір оренди землі підлягає державній реєстрації, якщо такий договір укладений. Після державної реєстрації укладеного договору оренди землі він набирає чинності.

Підпунктом 6 п. 2 ч. 1 ст. 4 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" передбачено, що державній реєстрації прав підлягає право постійного користування та право оренди (суборенди) земельної ділянки.

Статтею 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" визначено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Отже, цивільні права та обов'язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення сторін при укладенні договору оренди, набуваються після відповідної державної реєстрації.

Звертаючись до суду з позовом ТОВ "Зоря" зазначило, що 05 вересня 2014 року між ним та ОСОБА_4 укладено новий договір оренди щодо спірної земельної ділянки строком на 5 років (а. с. 9-10), у державній реєстрації якого було відмолено у зв'язку з тим, що заявлене право оренди вже зареєстроване (а. с. 15), а тому порушене право позивача за первісним позовом підлягає захисту шляхом визнання недійсним договору оренди від 03 листопада 2014 року.

Згідно з ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами 1-3, 6 ст. 203 цього Кодексу.

Відповідно до положень ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Разом з тим, право користування земельною ділянкою підлягає захисту поряд з правом власності.

Волевиявлення є важливим чинником, без якого неможливо вчинення правочину, що узгоджується зі свободою договору, установленою ст. 627 ЦК України.

Своє волевиявлення на укладення договору учасник правочину виявляє в момент досягнення згоди з усіх істотних умов, складання та скріплення підписом письмового документа, в якому фіксуються правові наслідки.

Реєстрація договору є адміністративним актом, тобто елементом зовнішнім щодо договору.

За таких обставин, договір оренди вважається укладеним з моменту досягнення сторонами усіх істотних умов та його підписання, а не з дати держаної реєстрації.

Вказаний вище висновок узгоджується з правовою позицією Верховного Суду України, викладеною у постанові від 18 грудня 2013 року № 6-127цс13.

Відповідно до роз'яснень, викладених у п. 5 постанови Пленуму Верховного Суду України "Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними" від 06 листопада 2009 року № 9 (v0009700-09) , відповідно до статей 215 та 216 ЦК України вимога про визнання оспорюваного правочину недійсним та про застосування наслідків його недійсності, а також вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину може бути заявлена як однією зі сторін правочину, так і іншою заінтересованою особою, права та законні інтереси якої порушено вчиненням правочину.

Отже, права ТОВ "Зоря" порушено, оскільки земельна ділянка, яка передана йому в оренду раніше і право користування якою він набув на законних підставах, передана в оренду іншій особі.

Таким чином, ТОВ "Зоря" має право заявити вимогу про визнання оспорюваного договору оренди від 03 листопада 2014 року недійсним, оскільки цим правочином порушено його права та законні інтереси.

Перевіряючи законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у місцевому суді, суд апеляційної інстанції у порушення вимог статей 213, 214, 303, 304 ЦПК України на вищенаведені положення закону та обставини справи уваги не звернув, не дослідив усіх доказів, які містяться у матеріалах справи, не встановив обставини справи на спростування доводів позивача за первісним позовом, що спірним договором оренди від 03 листопада 2014 року, який було зареєстровано 12 листопада 2014 року, порушуються його права, оскільки він не зможе зареєструвати договір оренди від 05 вересня 2014 року, що є необхідним для виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, а тому дійшов помилкового висновку про відмову в задоволенні первісних позовних вимог.

За таких обставин колегія суддів дійшла висновку, що касаційна скарга підлягає задоволенню частково, ухвалене апеляційним судом рішення в частині вирішення первісних позовних вимог - скасуванню з направленням справи в цій частині на новий розгляд до суду апеляційної інстанції з підстав, передбачених ч. 3 ст. 338 ЦПК України.

Відповідно до вимог ч. 1 ст. 337 ЦПК України суд касаційної інстанції відхиляє касаційну скаргу, якщо визнає, що рішення ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Апеляційний суд дійшов вірного висновку про відсутність правових підстав для задоволення зустрічного позову, а тому обґрунтовано залишив без змін рішення суду першої інстанції в цій частині.

Керуючись статтями 336, 337, 338, 345 ЦПК України, колегія суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ

Касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю "Зоря" задовольнити частково.

Рішення апеляційного суду Запорізької області від 17 грудня 2015 року в частині вирішення первісних позовних вимог товариства з обмеженою відповідальністю "Зоря" до фізичної особи-підприємця ОСОБА_3, ОСОБА_4, третя особа - реєстраційна служба Вільнянського районного управління юстиції Запорізької області, про визнання договору оренди недійсним та зобов'язання вчинити дії скасувати, справу в цій частині направити на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.