Оценка имущества
------------------------------------------------------------------
В советские времена стоимость любого объекта определялась как
балансовая и оценивалось по затратам на его строительство или по
цене его покупки. Оценка же в сегодняшнем ее понимании
производилась в исключительных случаях, когда осуществлялись
совместные проекты с иностранными государствами или солидными
зарубежными фирмами. В основном это были крупные объекты - заводы,
самолеты, ракеты, суда или большие партии оружия.
В настоящее время переход к рыночной экономике в Украине
привел к многообразию форм собственности и возрождению такого
понятия как собственник. Появилась возможность по-своему
усмотрению распоряжаться принадлежащим нам имуществом: домом,
квартирой, другой недвижимостью; вкладывать деньги в бизнес.
У каждого, кто задумывался о реализации своих прав
собственника, несомненно, возникало много вопросов и одним из
основных являлся вопрос стоимости конкретного имущества. Стоимость
- денежный эквивалент, который покупатель готов обменять на
какой-либо предмет или объект. Она рассматривается с точки зрения
возможного покупателя. Именно с проблемой определения стоимости
своего имущества сталкиваются как предприятия, фирмы, акционерные
общества, финансовые институты, так и физические лица.
Когда же возникает необходимость в оценке имущества?
Оценка имущества проводится в двух случаях: согласно закону и
по желанию собственника. В соответствии с Законом Украины
от 12.07.01 г. № 2658-III ( 2658-14 ) "Об оценке имущества,
имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в
Украине" оценка имущества является обязательной и проводится в
следующих случаях:
- при создании предприятий (хозяйственных обществ) на базе
государственного имущества или имущества, которое находится в
коммунальной собственности;
- при реорганизации, банкротстве, ликвидации государственных,
коммунальных предприятий и предприятий (хозяйственных обществ) с
государственной частью имущества (частью коммунального имущества);
- при выделении или определении стоимости части имущества в
общем имуществе, в котором есть государственная часть (часть
коммунального имущества);
- при определении стоимости взносов участников и основателей
хозяйственного общества, если в указанное общество вносится
имущество хозяйственных обществ с государственной частью (частью
коммунального имущества), а также в случае выхода (исключения)
участника или основателя из состава такого общества;
- в случаях приватизации и другой формы отчуждения,
установленных законом, аренды, обмена, страхования
государственного имущества, имущества, которое находится в
коммунальной собственности, а также возврата этого имущества на
основании решения суда;
- при переоценке основных фондов для целей бухгалтерского
учета;
- при налогообложении имущества и определении размера
государственной пошлины по закону;
- при передаче имущества под залог;
- при определении убытков или размера возмещения в случаях,
установленных законом;
- в других случаях по решению суда или в связи с
необходимостью защиты общественных интересов.
Относительно вышеперечисленных случаев необходимо отметить,
что оценка имущества согласно закону обязательна только в
отношении объектов государственной или коммунальной собственности
и при налоговом залоге для всех форм собственности.
Что же касается негосударственной собственности, то ее оценка
не является обязательной, однако потребность в ней диктуется
правилами ведения деловых операций и бизнеса. Так, например,
сегодня практически любой банк при выдаче кредита потребует у
кредитора выполнить оценку залогового имущества; иностранный или
отечественный инвестор, прежде чем инвестировать средства в
собственность, обяжет владельца произвести оценку объекта
инвестирования; оценка стоимости также необходима при
реструктуризации предприятия, при формировании, выделении и
переуступке долей в уставном капитале, особенно если владельцы не
могут прийти к единому мнению относительно величины этих долей, и
во многих других операциях с собственностью.
Оценка недвижимости
1. Оценка при продаже (покупке). Каждая из сторон, участвующих
в сделке, может получить "Отчет об оценке", в котором доказательно
и обоснованно описывается процедура определения стоимости объекта
недвижимости. Информация может быть полезна для аргументированного
ведения переговоров, отстаивания своей точки зрения. Возможно,
оппонент также прибегнет к помощи профессионального оценщика и
тогда сторонам придется сравнивать не свои умозрительные
заключения, а обоснованные цифры.
2. Оценка при выделении доли одного из собственников.
3. Оценка при определении стоимости ущерба, нанесенного
объекту недвижимости.
Оценка ценных бумаг и бизнеса
1. Оценка акций компаний, котирующихся на рынке. Это частный
случай оценки акций, достаточно простой и зачастую сводящийся к
анализу котировок, состояния рынка и определению ставки дисконта;
оценка может быть нужна при продаже или покупке пакета акций,
когда собственник не знает реальной цены пакета акций.
2. Оценка акций, не котирующихся на рынке. Это упрощенный
случай оценки бизнеса, так как стоимость акции такой компании -
это доля от стоимости ее бизнеса. По-другому стоимость акции,
скорее всего, определить нельзя; по крайней мере, этот подход даст
наиболее реалистичный прогноз.
3. Оценка бизнеса предприятия (например, при продаже). В этом
случае потенциального покупателя часто интересует поток доходов,
приносимый бизнесом, и в меньшей степени - стоимость оборудования,
недвижимости и прочего.
Оценка имущественного комплекса
1. Наиболее полный вид оценки, в котором присутствуют оценка
недвижимости, машин и оборудования, финансовый анализ предприятия,
маркетинг, оценка "гудвилла" и прочее. Чаще всего, конечно, такая
объемная и дорогостоящая работа выполняется не по собственной
инициативе, а в рамках законодательства.
2. Оценка предприятия при банкротстве, если она производится
одним из кредиторов, - дело личной инициативы.
Переоценка основных фондов. Согласно Положениям о
бухгалтерском учете предприятие имеет право один раз в год
самостоятельно проводить переоценку основных фондов. Эта работа
позволяет снижать налоговое бремя предприятий, иногда значительно,
а также оптимизировать структуру основных фондов и амортизационных
отчислений.
Оценка земельного участка или прав аренды. При продаже
(покупке) земельного участка или прав его аренды оценка поможет
понять его реальную стоимость в сложившихся рыночных условиях.
Оценка оборудования, производственных линий. Услуги
эксперта-оценщика могут понадобиться при покупке (продаже)
уникального оборудования либо давно вышедшего из употребления,
списанного, морально устаревшего. В этих случаях собственнику
(покупателю) нелегко определить стоимость оборудования.
Оценка автотранспорта. Случай оценки, не обязательной по
закону, - определение стоимости ущерба при ДТП. Однако в этом
случае лучше ориентироваться на оценочную организацию, работающую
при конкретном автосервисе либо специализирующуюся на оценке
автотранспорта.
Оценка инвестиционных проектов. Работа всегда проводится по
инициативе заказчика. Это могут быть вложения в объекты
недвижимости, ценные бумаги, инвестиции в предприятия или закупка
производственных линий и мини-заводов. Для собственника
(инвестора) гораздо разумнее потратить небольшую сумму, в десятки
раз меньше суммы инвестиции, чем потерять все вложения в том
случае, если проект не окупится.
Оценка в рамках судебного производства. Очень часто в рамках
судебного производства, касающегося арбитражных или гражданских
дел, суд обязывает одну из сторон произвести оценку имущества. В
суде могут встретиться и два "Отчета об оценке", составленные
истцом и ответчиком, и тогда суд вправе назначить собственную
экспертизу, прибегнув к услугам сертифицированной организации.
Если возникает необходимость в проведении оценки имущества, то
собственник должен понимать, что данная процедура является
многоступенчатым процессом.
В первую очередь, сторонами (оценщиком и заказчиком)
оговариваются цели и задачи оценки (определение рыночной стоимости
для осуществления сделки купли-продажи, передачи имущества в залог
и т. п.), так как от этого будет зависеть выбор необходимых для
расчета стоимости имущества подходов.
Затем следует процедура сбора информации. На этом этапе
происходит тесное взаимодействие оценщика с заказчиком, при этом
оценщик может запрашивать у последнего документы, подтверждающие
права собственности на объект оценки, бухгалтерскую и техническую
документацию, при необходимости - информацию о маркетинговой и
ценовой политике фирмы и т. п. Помимо внутренних источников
информации, оценщик также использует в расчетах и внешние:
справочники, информационные бюллетени, базы данных. Кроме того,
зачастую для сбора внешней информации возникает необходимость
обращения в специализированные государственные и коммерческие
организации.
На последнем этапе оценщиком выполняются расчетные процедуры,
в результате которых заказчику предоставляется отчет, содержащий
обоснование величины полученной стоимости имущества на основе
согласования оценок методом прямого сравнения продаж, методом
доходности и методом затрат.
Оценка для собственника
Наиболее простой и очевидный пример необходимости оценки -
купля-продажа имущества. Квалифицированное исследование рынка и
применение различных подходов позволят определить, сколько можно
получить за имеющийся у вас актив.
К понятию "актив" можно подходить с позиции как физического,
так и юридического лица. В первом случае речь будет идти о
квартире, машине, ценных бумагах, участке земли и прочем имуществе
частного собственника.
Для юридического же лица это понятие несколько шире - в данном
случае речь может вестись и об интеллектуальной собственности, и о
стоимости бизнеса в целом либо частично (в виде пакетов акций) и
т. д.
Существуют активы, не предназначенные для использования на
постоянной основе предприятиями, например: счета дебиторов,
товарно-материальные запасы, краткосрочные инвестиции, банковская
и кассовая наличность.
Важна оценка и в отношениях с государством. Например, если Вы
или Ваша организация владеет каким-либо имуществом, находящимся в
государственной или коммунальной собственности, то при продаже или
приватизации данного объекта Вам необходимо будет обращаться к
оценщикам.
Также обязательность оценки предусматривается при выкупе либо
любом другом изъятии имущества у собственников для государственных
или коммунальных нужд. Например, если Ваш дом стоит на месте
планируемого нового строительства и Вам предлагают освободить
место для будущего объекта новостройки, то сумма компенсации
должна будет определяться только независимым оценщиком (оценочной
компанией).
Оценка для руководителя
Оценка необходима при привлечении инвестиций. Если в вашем
бизнесе образовался дефицит оборотных средств, то традиционный
способ его покрытия - кредит. Кредитором может выступать банк,
частное лицо и любой другой финансовый институт, доверяющий Вам.
Получить кредит можно, заложив имущество или предоставив
подробный бизнес-план, способный убедить потенциального кредитора
в том, что его вложения не только вернутся к нему в прежнем
объеме, но и принесут прибыль. Оба варианта требуют участия
оценщика (оценочной компании).
В случае залога, обратившись в оценочную компанию или к
эксперту-оценщику, Вы получаете подтверждение стоимости своего
имущества - достаточно профессиональное, чтобы вызвать доверие
лица, у которого Вы хотели бы получить кредит.
Если Вы действительно работаете с профессионалами в области
оценки, они не возьмутся за работу, не будучи уверенными, что Вы
получите кредит с их помощью.
Другой классический случай, когда без независимой оценки не
обойтись.
Например, в ходе работы с партнерами по бизнесу у вас
возникли разногласия и Вы решили отделиться и организовать
собственное дело. В такой ситуации определение Вашей доли в
собственности зависит от уставных документов и договоренностей
между Вами и компаньонами. Обычно на этом этапе не возникает
проблем. Но каким же образом оценить все то, чем вы совместно
владеете? Довольно часто в такой ситуации партнеры рассчитываются
исходя из текущей стоимости материальных фондов предприятия:
недвижимости и оборудования. Но в этом случае абсолютно не
учитывается, что существуют и такие нематериальные активы, не
отражаемые в бухгалтерском учете, как Вrandname, good-will
(репутация фирмы), наработанная клиентура, отлаженная работа с
персоналом, каналы закупки сырья и пр. Такое непонимание ситуации
зачастую приводит к тому, что партнеры, соглашаясь с условиями и
формально не нарушая их, начинают перетягивать сотрудников,
клиентов и другие неучтенные активы к себе, что влечет за собой
конфликты и зачастую приводит к распаду обеих фирм и полному
развалу бизнеса.
Если бы независимая оценочная компания или эксперт по оценке
были привлечены вовремя, то, возможно, просчитав все варианты
разделения фирмы, они помогли бы партнерам договориться о
дальнейшей совместной деятельности после внесения некоторых
изменений в бизнес, или же, после проведения объективной оценки,
все активы были бы поделены в соответствии с вкладом каждого
участника.
То же можно сказать и об объединении предприятий. Определение
стоимости вновь появившегося предприятия во многом зависит от
оценки стоимости его составляющих.
В случае принятия руководством решения о дополнительном
привлечении капитала путем эмиссии ценных бумаг необходимо
обоснованно заявить цену бумаги на рынке. Для этого также
привлекаются независимая оценочная компания или эксперт по оценке,
которые, проведя тщательный анализ существующего бизнеса, смогут
ответить на вопрос о том, какой объем средств можно привлечь путем
дополнительной эмиссии.
Оценка для инвестора
Решение о принятии участия в том или ином инвестиционном
проекте является очень важным для того, кто собирается это
сделать. В случае если вклад в новое предприятие предполагается в
денежной форме, все просто. Сложнее определить, как поступить,
если вложение предполагается сделать в виде другого актива,
например, предоставить помещение для совместного бизнеса. Как
определить стоимость вклада и соразмерить ее с долями других
участников?
В данном случае также привлекаются независимая оценочная
компания или эксперт по оценке.
Оценка для кредитора
Оценка для кредитора может быть интересна в случае, если его
дебитор (будь то предприятие или физическое лицо) объявляется
банкротом. В такой ситуации больше всего беспокоит вопрос о том,
возможно ли вернуть свои средства, и, если да, то в каком объеме.
Задача оценщиков (оценочной компании) в данном случае состоит в
том, чтобы определить общую сумму активов, подлежащих реализации
при ликвидации предприятия-банкрота.
Также нельзя не вспомнить о применении оценки в процессе
выдачи кредита. Преимущественно, решение о предоставлении или
непредоставлении ссуды кредитор принимает, основываясь на
кредитоспособности заемщика. Подтверждением соответствующей
кредитоспособности может служить объективное доказательство
наличия у последнего какого-либо актива. Сделать беспристрастное
заключение о стоимости такого актива может третья сторона, имеющая
все необходимые навыки для такой работы. После выяснения стоимости
актива для целей, к примеру, обеспечения возврата ссуды, кредитор
будет обладать достаточной информацией для принятия правильного,
выгодного для себя решения.
Оценка для страхователя
В ситуации, когда Вы хотите застраховать свое имущество и Вам
необходимо определить его страховую стоимость, также может быть
полезна оценочная компания (оценщик).
Страховые компании, как правило, применяют два метода
определения стоимости Вашего имущества. При первом методе за
основу берется балансовая стоимость, которая, благодаря
нормативным переоценкам, может отличаться от рыночной на порядок
как в ту, так и в другую сторону. Это обычно невыгодно ни Вам, ни
страховой компании. Второй способ сводится к торговле между
страховой компанией и Вами по поводу ваших субъективных оценок
стоимости имущества. В такой ситуации наилучшим арбитром может
выступить независимая оценочная компания или оценщик, которые
также несут ответственность в случае некорректно определенной
стоимости.
Если же с Вашим имуществом что-то случилось (пожар, ураган,
наводнение), то Вы можете оспорить сумму, в которую страховая
компания оценила ущерб и, как показывает судебная практика, при
грамотном поведении вполне способны выиграть дело в суде либо
договориться со страховой кампанией в досудебном порядке о
приведении суммы к реальной величине.
------------------------------------------------------------------
"Адвокат бухгалтера"
№15/03, стр. 21
[11.08.2003]
Владимир Бервин
Сертифицированный оценщик Корпорации "Веритас"
------------------------------------------------------------------