розглянувши в судовому засіданні цивільну справу за позовом Запорізької міської ради до ОСОБА_7 про внесення змін до договору оренди землі, за касаційною скаргою ОСОБА_7 на рішення Ленінського районного суду м. Запоріжжя від 03 серпня 2015 року та ухвалу апеляційного суду Запорізької області від 15 жовтня 2015 року,

У грудні 2014 року Запорізька міська рада звернулася до суду з вищезазначеним позовом, посилаючись на те, що 18 квітня 2007 року між Запорізькою міською радою та ОСОБА_7 було укладено договір оренди земельної ділянки площею 0,4694 га, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1.

Відповідно до п. 5 договору оренди землі нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 2 030 231,28 грн (в цінах 2007 року). За положеннями п. 8 договору він укладається на дев'ятнадцять років.

Згідно з п. 9 договору оренди землі орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та в розмірі 4 060,56 грн протягом строку будівництва об'єкта, у розмірі 30 453,47 грн - з дня введення об'єкта до експлуатації, що складає 1,5 % від нормативної грошової оцінки за календарний рік в цінах 2007 року.

01 листопада 2011 року набрав чинності Податковий кодекс України (2755-17) , розділ ХІІ якого передбачає плату за землю. Пунктом 288.5 ст. 288 Податкового кодексу України передбачено, що розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою 3 відсотків нормативної грошової оцінки.

29 квітня 2014 року Запорізькою міською радою з метою визначення бази розрахунку орендної плати на земельну ділянку, надану в користування відповідачу, отримано в Головному управлінні Держземагентства витяг з технічної документації щодо нормативної грошової оцінки земельної ділянки. За даними вищезазначеного витягу від 29 квітня 2014 року № 18-8-0.5-1828/2-14 нормативна грошова оцінка земельної ділянки, кадастровий номер НОМЕР_1, загальною площею 0,4697 га, розташованої за адресою: АДРЕСА_1, складає 6 497 360,10 грн.

Отже, розмір орендної плати за користування вказаною земельною ділянкою складає 194 920,80 грн, у зв'язку з чим договір оренди землі підлягає приведенню у відповідність до вимог законодавства шляхом внесення до нього відповідних змін.

04 липня 2014 року з метою досягнення згоди між сторонами Запорізька міська рада на адресу відповідача направила письмову пропозицію від 03 червня 2014 року "Про внесення змін до договору оренди землі". Проте відповідач додаткову угоду не уклав, тому позивач вимушений звернутися до суду з цим позовом.

Посилаючись на зазначені обставини, Запорізька міська рада просила суд:

-змінити п. 5 договору оренди землі від 18 квітня 2007 року за № 040726100231, укладеного між Запорізькою міською радою та ОСОБА_7 щодо земельної ділянки площею 0,4697 га, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, для розташування офісно-готельного комплексу, виклавши його в такій редакції: "5. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить: 6 497 360 грн 10 коп. (Шість мільйонів чотириста дев'яносто сім тисяч триста шістдесят гривень 10 коп.) в цінах 2014 року".

-змінити п. 9 договору оренди землі від 18 квітня 2007 року за № 040726100231, укладеного між Запорізькою міською радою та ОСОБА_7 щодо земельної ділянки площею 0,4697 га, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, для розташування офісно-готельного комплексу, виклавши його в такій редакції: "9. Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та в розмірі 194 920 грн 80 коп. (Сто дев'яносто чотири тисячі дев'ятсот двадцять гривень 80 коп.), що складає 3 % від нормативної грошової оцінки землі за календарний рік в цінах 2014 року".

Рішенням Ленінського районного суду м. Запоріжжя від 03 серпня 2015 року, залишеним без змін ухвалою апеляційного суду Житомирської області від 15 жовтня 2015 року, позов задоволено.

Внесено зміни до п. 5 договору оренди землі № 040726100231 від 18 квітня 2007 року, укладеного між Запорізькою міською радою та ОСОБА_7 щодо земельної ділянки, кадастровий номер НОМЕР_2, площею 0,4697 га, розташованої за адресою: АДРЕСА_1, виклавши його в такій редакції:

"5. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить: 6 497 360 грн 10 коп. (Шість мільйонів чотириста дев'яносто сім тисяч триста шістдесят гривень 10 копійок) в цінах 2014 року".

Внесено зміни до п. 9 договору оренди землі № 040726100231 від 18 квітня 2007 року, укладеного між Запорізькою міською радою та ОСОБА_7 щодо земельної ділянки, кадастровий номер НОМЕР_2, площею 0,4697 га, розташованої за адресою: АДРЕСА_1, виклавши його в такій редакції:

"9. Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та в розмірі 194 920 грн 80 коп. (Сто дев'яносто чотири тисячі дев'ятсот двадцять гривень 80 копійок), що складає 3 % від нормативної грошової оцінки землі за календарний рік в цінах 2014 року".

Вирішено питання про розподіл судових витрат.

У касаційній скарзі ОСОБА_7 просить скасувати судові рішення, ухвалити нове рішення або змінити рішення, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права.

Заслухавши доповідь судді Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ, пояснення представника позивача, перевірившидоводи, викладені у касаційній скарзі, колегія суддів дійшла висновку, що касаційна скарга підлягає задоволенню частково на таких підставах.

Відповідно до вимог ст. 213 ЦПК України рішення суду повинно бути законним та обґрунтованим.

Задовольняючи позовні вимоги, суди попередніх інстанцій виходили з того, що нормами чинного законодавства передбачена можливість зміни умов договору за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у випадках встановлених договором або законом. Оскільки сторонами в договорі передбачена можливість перегляду орендної плати у разі прийняття орендодавцем рішення про збільшення орендної плати (п. 12 договору оренди землі), а орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, тому зміна граничного розміру цієї плати, в даному випадку за рішенням Запорізької міської ради від 26 червня 2012 року № 37, є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору.

Проте з висновком апеляційного суду повністю погодитись не можна.

Відповідно до ч. 3 ст. 10 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень.

Згідно зі ст. 11 ЦПК України суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі.

Відповідно до статей 303, 304 ЦПК України під час розгляду справи в апеляційному порядку апеляційний суд перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції.

Судами попередніх інстанцій установлено, що 01 березня 2007 року між Запорізькою міською радою та ОСОБА_7 укладено договір оренди землі, який 18 квітня 2007 року зареєстрований у Запорізькій регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах", про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 18 квітня 2007 року за № 040726100231.

Відповідно до п. 1 договору оренди землі, орендодавець відповідно до рішення шостої сесії п'ятого скликання Запорізької міської ради від 06 грудня 2006 року № 72/145 надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для розташування офісно-готельного комплексу, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1.

Пунктами 2-7 договору оренди землі передбачено, що в оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,4697 га. На земельній ділянці знаходяться об'єкти нерухомого майна: нежитлова будівля орендаря, інші об'єкти інфраструктури відсутні. Земельна ділянка передається в оренду разом з нежитловою будівлею. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 2 030 231 грн. 28 коп. (в цінах 2007 року). Земельна ділянка, яка передається в оренду, не має недоліків, що можуть перешкоджати її ефективному використанню. Інші особливості об'єкта оренди, які можуть вплинути на орендні відносини, відсутні.

Договір укладається на дев'ятнадцять років (п. 8 договору оренди землі).

Згідно з п. 9 договору оренди землі орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та в розмірі 4 060 грн 56 коп. протягом строку будівництва об'єкта, у розмірі 30 453 грн 47 коп. - з дня введення об'єкта до експлуатації, що складає 1,5 % від нормативної грошової оцінки за календарний рік в цінах 2007 року.

За умовами п. 12 договору оренди землі розмір орендної плати переглядається один раз на рік, зокрема, у разі зміни розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством.

Згідно з п. 32 договору оренди землі зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягання згоди щодо зміни умов договору спір розглядається у судовому порядку.

Факт передачі позивачем в оренду відповідачу земельної ділянки, кадастровий НОМЕР_2, загальною площею 0,4697 га, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, у стані, придатному для розташування офісно-готельного комплексу, підтверджується актом прийому-передачі земельної ділянки за договором оренди землі від 18 квітня 2007 року № 040726100231.

Запорізькою міською радою 26 червня 2012 року було прийнято рішення № 37 "Про внесення змін до рішення міської ради від 27 липня 2011 року № 16 "Про затвердження розмірів орендної плати за земельні ділянки певного функціонального призначення у м. Запоріжжя".

Вказаним рішенням був затверджений коефіцієнт "К", яким визначено розмір орендної плати. Зокрема, для всіх земельних ділянок м. Запоріжжя, крім пунктів, наведених нижче, встановлений коефіцієнт 3. Зобов'язано орендарів земельних ділянок, у яких розмір орендної плати, встановлений у договорі оренди землі, не відповідає даному рішенню або розрахований без урахування рішення міської ради від 03 березня 2008 року № 79 "Про затвердження нормативної грошової оцінки земель міста Запоріжжя", укласти додаткові угоди на збільшення орендної плати.

Рішення № 37 було оприлюднене 24 липня 2012 року в газеті "Запорозька Січ".

У зв'язку з тим, що розмір орендної плати за надану відповідачу в оренду земельну ділянку, визначений п. 9 договору оренди землі, не відповідає встановленому рішенням Запорізької міської ради від 26 червня 2012 року № 37 та вимогам чинного законодавства, позивач звернувся до відповідача з пропозицією від 03 червня 2014 року за № 01/02-32/01664 "Про внесення змін до договору оренди землі". До пропозиції було додано розрахунок орендної плати на земельну ділянку в 2-х примірниках та додатковий договір до договору оренди від 18 квітня 2007 року за № 040726100231 в 2-х примірниках.

Указана пропозиція була направлена ОСОБА_7 рекомендованим листом із повідомленням 03 липня 2014 року. Однак відповідач відповідь на вказану пропозицію не надав.

Відповідно до ст. 11 ЦПК України суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі.

Так, відповідно до ст. 1 Закону України "Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно зі ст. 13 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що договір оренди землі -це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Таким чином, правовідносини щодо оренди землі полягають у оплатному користуванні земельною ділянкою на умовах, передбачених договором. Такі правовідносини (і зобов'язання щодо оплатної передачі і зобов'язання щодо користування і сплати орендної плати) виникають між орендодавцем і орендарем одночасно в момент укладання договору оренди.

Тобто правовідносини оренди між Запорізькою міською радою та відповідачем виникли у 2007 році, а тому на них не може розповсюджуватися дія Податкового кодексу України (2755-17) , який набрав чинності з 01 січня 2011 року, з огляду на приписи ст. 58 Конституції України.

Правовідносини оренди землі відповідно до закону не можуть бути безоплатними і полягають у одночасному виникненні всіх прав і обов'язків, які з них випливають, зокрема, обов'язку сплачувати встановлену договором орендну плату. Ці правовідносини (зобов'язання передати земельну ділянку, прийняти земельну ділянку, користуватися земельною ділянкою, сплачувати орендну плату і т. ін.) є нерозривними, неможливо відокремити права і обов'язки щодо користування земельною ділянкою та права і обов'язки щодо сплати орендної плати і оцінювати окремо, оскільки самі по собі такі права і обов'язки не визначають правовідносин оренди землі. Тільки сукупність таких прав і обов'язків (як то передбачено законом) складає правовідносини оренди землі.

Отже, якщо йдеться про регулювання законом орендних правовідносин, то і дію на них законів у часі слід встановлювати виходячи з моменту їх виникнення, в тому числі і щодо орендної плати.

Таким чином, положення Податкового кодексу України (2755-17) можуть і повинні бути застосовані до орендних відносин, які виникають після набрання ним чинності, тобто до договорів (і, відповідно, розмірів орендної плати), які укладаються після набрання чинності зазначеним Кодексом.

Щодо договорів, укладених до внесення у законодавство відповідних змін, то така зміна можлива лише на умовах та на підставах, передбачених договором, або якщо законом прямо передбачена відповідна умова, при настанні якої орендна плата підлягає перегляду.

Укладений між Запорізькою міською радою та ОСОБА_7 договір оренди містить п. 12, який передбачає підстави перегляду розміру орендної плати один раз на рік у разі:

зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджується документами; прийняття орендодавцем рішення про збільшення або зменшення орендної плати, в інших випадках, передбачених законом.

Порядок зміни орендної плати встановлений ст. 23 Закону України "Про оренду землі", яка передбачає, що орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності, які передані в оренду для сільськогосподарського використання, переглядається один раз на три роки в порядку, встановленому законом або договором оренди. Орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін. Орендар має право вимагати відповідного зменшення орендної плати в разі, якщо стан орендованої земельної ділянки погіршився не з його вини.

Наведений перелік підстав для зміни узгодженого сторонами розміру орендної плати є вичерпним і не містить у собі такої підстави для зміни розміру орендної плати, як зміна встановлених статтею 21 цього Закону граничних розмірів орендної плати.

Не містять приписів щодо обов'язковості зміни або перегляду узгодженої у відповідних договорах орендної плати і положення Податкового кодексу України (2755-17) .

Крім того, ст. 2 Закону України "Про оренду землі" визначені правові засади оренди землі і встановлено, що відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються ЗК України (2768-14) , ЦК України (435-15) , Законом України "Про оренду землі" (161-14) , законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Вирішуючи спір, суд апеляційної інстанції на порушення вимог ст. ст. 213, 214 ЦПК України на зазначене уваги не звернув, перевіряючи законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції, дійшов передчасного висновку про те, що безпосередньо договором передбачена можливість внесення до нього змін в частині розміру орендної плати у разі змін розмірів земельного податку за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадках, встановлених договором, оскільки у спірних правовідносинах ні договором, ні будь-яким інших законом, у тому числі Податковим кодексом України (2755-17) , не встановлено обов'язку орендаря та орендодавця змінювати умови договору оренди землі щодо розмірів орендної плати до 3 % від нормативної грошової оцінки землі у разі зміни граничних розмірів орендної плати, встановлених законом.

Ураховуючи вищевикладене, ухвала суду апеляційної інстанції постановлена з неправильним застосуванням норм матеріального права та порушенням норм процесуального права, а тому підлягає скасуванню з передачею справи на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

Керуючись статтями 336, 338 ЦПК України, колегія суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ