розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Феодосії цивільну справу за позовом фізичної особи-підприємця ОСОБА_6 до ОСОБА_7 (треті особи - Товариство з обмеженою відповідальністю «Управляющая компанія «Чайка-Крим», ОСОБА_8, ОСОБА_9, Дочірнє підприємство «Маркет-Плазо») про визнання першочергового права на придбання нерухомого майна, переведення прав та обов'язків покупця за договором купівлі-продажу, за апеляційною скаргою фізичної особи-підприємця ОСОБА_6 на рішення Керченського міського суду АР Крим від 23 жовтня 2012 року,

У липні 2012 року фізична особа-підприємець ОСОБА_6 звернулася до суду з позовом до ОСОБА_7, в якому просила суд визнати право на першочергове придбання будівлі універмагу та перевести права та обов'язки покупця за договором купівлі-продажу на неї.

У позові зазначила, що 1 листопада 2010 року між нею та ТОВ «Універсальний магазин «Чайка» був укладений договір оренди №7, згідно якого вона прийняла у строкове, платне користування нежитлові приміщення в будівлі універмагу «Чайка» за адресою: АДРЕСА_1, зі строком оренди до 31 грудня 2011 року.

Постановою Господарського суду Одеської області від 2 грудня 2010 року ТОВ «Універсальний магазин «Чайка» визнано банкрутом та щодо нього відкрита ліквідаційна процедура. 5 травня 2011 року ліквідатором ТОВ «Універсальний магазин «Чайка» за результатами аукціону був укладений договір купівлі-продажу вказаної будівлі універмагу на користь ОСОБА_8, який в подальшому здійснив відчуження будівлі на користь ОСОБА_9 Останній за договором купівлі-продажу від 2 вересня 2011 року продав спірний об'єкт нерухомості за ціною 680000 грн. ОСОБА_7

Посилаючись на те, що при укладенні договору купівлі-продажу від 2 вересня 2011 року не було враховано передбачене законом право переважної покупки наймача перед іншими особами на придбання майна, на підставі ч. 2 ст. 777 Цивільного кодексу України ОСОБА_6 просила визнати за нею право на придбання будівлі універмагу площею 5371,4 кв.м за ціною 680000 грн. та перевести на неї права та обов'язки покупця за вказаним договором купівлі-продажу.

Рішенням Керченського міського суду АР Крим від 23 жовтня 2012 року в задоволенні позову фізичної особи-підприємця ОСОБА_6 відмовлено.

В апеляційній скарзі ОСОБА_6, посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, просить рішення скасувати та ухвалити нове - про задоволення позову.

На думку апелянта, суд першої інстанції дійшов помилкового висновку про відсутність правових підстав для задоволення позову, не врахувавши, що вона, як добросовісний наймач нежитлових приміщень у спірній будівлі, має переважне право на придбання орендованих приміщень, що передбачено ч. 2 ст. 777 ЦК України. Зазначає, що ОСОБА_8 не є особою, що має першочергове право на придбання будівлі універмагу, а тому, фактично, вказана особа не мала права на придбання спірного майна, оскільки це порушує права добросовісного наймача - ФОП ОСОБА_6

Судом апеляційної інстанції справа розглянута за відсутності апелянта, відповідача ОСОБА_7 та третіх осіб - ТОВ «Управляющая компанія «Чайка-Крим», ОСОБА_8,, ОСОБА_9, ДП «Маркет-Плазо» на підставі ч.2 ст. 305 ЦПК України.

Згідно з вимогами ч. 1 ст. 303 ЦПК України під час розгляду справи в апеляційному порядку апеляційний суд перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції.

Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представника відповідача ОСОБА_7, обговоривши наведені у скарзі доводи та перевіривши матеріали справи, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню за таких підстав.

Відмовляючи в задоволенні позову ОСОБА_6, суд першої інстанції дійшов висновку про відсутність правових підстав для задоволення позову.

Такий висновок суду слід визнати правильним з огляду на таке.

Як вбачається з матеріалів справи, 1 листопада 2010 року між орендодавцем ТОВ «Універсальний магазин «Чайка» та орендарем - фізичною особою-підприємцем ОСОБА_6 був укладений договір оренди №7 частини нежитлових приміщень у будівлі універмагу, розташованого по АДРЕСА_1, а саме: торгових приміщень площею 200 кв.м. третього поверху будівлі універмагу «Чайка» (а.с. 21-22).

Строк дії договору був визначений сторонами до 31 грудня 2011 року (п. 10.2, п. 10.4 договору) .

На підставі рішення господарського суду АР Крим від 12 травня 2010 року, яке набрало законної сили 11 листопада 2010 року, вирішено ліквідувати ТОВ «Універсальний магазин «Чайка», після чого будівля універмагу по АДРЕСА_1 була неодноразово відчужена, а саме: 16 травня 2011 року ТОВ «Універсальний магазин «Чайка» за договором купівлі-продажу, продало спірний об'єкт нерухомості фізичній особі-підприємцю ОСОБА_8

30 серпня 2011 року ОСОБА_8 продав зазначену будівлю ОСОБА_9, а останній 2 вересня 2011 року за договором купівлі-продажу (а.с. 27-29) продав спірне нерухоме майно ОСОБА_7

27 жовтня 2011 року ОСОБА_7 уклав з ТОВ «Управляющая компанія «Чайка-Крим» договір управління майном, за умовами якого останній строком на п'ять років за плату отримало право управління нерухомим майном, розташованим по АДРЕСА_1, загальною площею 5371,4 кв.м., самостійно встановлювати доступ до нерухомого майна, передавати майно в цілому або частинами в оренду, та інші права.

1 січня 2012 року між ТОВ «Управляющая компанія «Чайка-Крим» та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_6 був укладений договір оренди №14, згідно якого остання прийняла в оренду торгові площі в розмірі 300 кв.м., розташовані на третьому поверсі будівлі універмагу «Чайка». Строк дії договору визначений до 31 грудня 2012 року (а.с. 89-90).

Відповідно до ч. 2 ст. 777 Цивільного кодексу України наймач, який належним чином виконує свої обов'язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

Згідно ч. 1 ст. 770 ЦК України у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця.

Із змісту позовної заяви випливає, що вимоги щодо переведення прав покупця обґрунтовані тим, що ОСОБА_8 не був особою, яка мала першочергове право на придбання будівлі магазину у ТОВ «Універсальний магазин «Чайка». В зв'язку з чим права та обов'язки покупця ОСОБА_7 за договором купівлі-продажу від 2 вересня 2011 року підлягають переведенню на позивача.

На думку апелянта, вирішуючи спір, суд першої інстанції не дав належної правової оцінки вказаним обставинам і неправомірно відмовив в задоволенні позову.

Доводи апеляційної скарги не можна визнати підставою для скасування оскарженого рішення.

Статтею 659 ЦК України передбачений обов'язок продавця попередити покупця про права третіх осіб на товар, а саме: продавець зобов'язаний попередити покупця про всі права третіх осіб на товар, що продається (зокрема і про права наймача).

Згідно матеріалів справи, договір купівлі-продажу будівлі універмагу «Чайка», укладений 16 травня 2011 року між ТОВ «Універсальний магазин «Чайка» та ОСОБА_8, був визнаний дійсним рішенням Господарського суду АР Крим від 21 червня 2011 року. Проте, постановою Севастопольського апеляційного господарського суду від 30 серпня 2011 року, залишеним без змін постановою Вищого господарського суду України від 10 листопада 2011 року, зазначене рішення господарського суду від 21 червня 2011 року скасовано, в позові ОСОБА_8 про визнання дійсним договору купівлі-продажу майна відмовлено.

Крім того, рішенням Керченського міського суду АР Крим від 8 червня 2012 року, залишеним без змін ухвалою Апеляційного суду АР Крим від 26 вересня 2012 року, за ДП «Маркет-Плазо» (який з 25 листопада 2003 року також орендував на підставі договору нежилі приміщення у вказаному універмазі площею 863 кв.м у підвальному приміщенні та площею 944 кв.м на першому поверсі магазину) визнано право на першочергове придбання будівлі магазину, розташованого по АДРЕСА_1, загальною площею 5371,4 кв.м., та на нього переведені права та обов'язки покупця за договором купівлі-продажу вказаного спірного майна від 2 вересня 2011 року, укладеного між ОСОБА_9 та ОСОБА_7 (а.с. 51-54,85-86).

Тобто, на час розгляду справи за позовом ОСОБА_6 покупцем в договорі купівлі-продажу будівлі магазину від 2 вересня 2012 року ОСОБА_7 вже не був.

Враховуючи, що матеріали справи не містять відомостей про порушення прав позивачки саме відповідачем, а до продавців майна будь-яких вимог не заявлено, суд першої інстанції обґрунтовано відмовив в задоволенні позову.

З урахуванням наведеного, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга ОСОБА_6 не містить правових для скасування рішення суду першої інстанції.

На підставі наведеного, керуючись статтею 303, пунктом 1 частини 1 статті 307, частиною 1 статті 308, пунктом 1 частини 1 статті 314, статтею 315 ЦПК України колегія суддів судової палати у цивільних справах Апеляційного суду Автономної Республіки Крим у м. Феодосії,

Апеляційну скаргу фізичної особи-підприємця ОСОБА_6 відхилити.

Рішення Керченського міського суду АР Крим від 23 жовтня 2012 року залишити без змін.

Ухвала апеляційного суду набирає законної сили з моменту її проголошення, однак може бути оскаржена до суду касаційної інстанції протягом двадцяти днів з дня набрання законної сили.