Законом України «Про оренду державного та комунального майна» № 2269 від 10.04.1992 р. (в редакції Закону № 98/95-ВР від 14.03.1995 р. № 15) (далі — Закон) визначено істотні умови договору оренди.
Істотними умовами договору оренди є:
об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації);
термін, на який укладається договір оренди;
орендна плата з урахуванням її індексації;
порядок використання амортизаційних відрахувань;
відновлення орендованого майна та умови його повернення;
виконання зобов'язань;
забезпечення виконання зобов'язань — неустойка (штраф, пеня), порука, завдаток, гарантія тощо ;
відповідальність сторін;
страхування орендарем взятого ним в оренду майна;
обов'язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна.
Укладений сторонами договір оренди в частині істотних умов повинен відповідати типовому договору оренди відповідного майна. Типові договори оренди державного майна розробляє і затверджує Фонд державного майна України, типові договори оренди майна, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, затверджують відповідно Верховна Рада Автономної Республіки Крим та органи місцевого самоврядування.
За згодою сторін у договорі оренди можуть бути передбачені й інші умови.
Умови договору оренди є чинними на весь строк дії договору і у випадках, коли після його укладення (приведення у відповідність з Законом) законодавством встановлено правила, які погіршують становище орендаря.
Реорганізація орендодавця не є підставою для зміни умов чи розірвання договору оренди.
Оцінка об'єкта оренди здійснюється за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України.
Оцінка об'єкта оренди передує укладенню договору оренди.
Орендар за користування об'єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків господарської діяльності. Річна орендна плата за користування цілісним майновим комплексом підприємства, його структурним підрозділом не може перевищувати десяти відсотків вартості орендованого майна. У разі визначення орендаря на конкурсних засадах умовами конкурсу може бути передбачено більший розмір орендної плати.
Методика розрахунку пропорції розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем та порядок використання орендної плати визначаються: Кабінетом Міністрів України — для об'єктів, що перебувають у державній власності; органами, уповноваженими Верховною Радою Автономної Республіки Крим,— для об'єктів, що належать Автономній Республіці Крим; органами місцевого самоврядування — для об'єктів, що перебувають у комунальній власності.
Строки внесення орендної плати визначаються у договорі.
Орендарям збиткових підприємств, а також об'єктів, що мають важливе соціальне значення, орендодавець може надавати пільги щодо орендної плати. Порядок визначення таких підприємств (об'єктів), а також умови надання цих пільг встановлюються: Кабінетом Міністрів України — для підприємств (об'єктів), що перебувають у державній власності; органами, уповноваженими Верховною Радою Автономної Республіки Крим,— для підприємств (об'єктів), що належать Автономній Республіці Крим; органами місцевого самоврядування — для підприємств (об'єктів), що перебувають у комунальній власності.
Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва використовують отриману відповідно до законодавства частину орендної плати для виконання організаційних функцій орендодавця.
Державні підприємства (крім тих, щодо яких прийнято рішення про приватизацію) мають право використовувати орендну плату, одержану від переданого ними в оренду окремо індивідуально визначеного майна, на поповнення власних обігових коштів.
Стягнення заборгованості по орендній платі провадиться в безспірному порядку на підставі виконавчого напису-нотаріуса.
Орендна плата встановлюється, як правило, у грошовій формі. Залежно від специфіки виробничої діяльності орендаря орендна плата за згодою сторін може встановлюватись у натуральній або грошово-натуральній формі.
Розмір орендної плати може бути змінено за погодженням сторін.
Розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї з сторін, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об'єкта оренди, а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами України.
Спори з питань зміни орендної плати вирішуються відповідно до чинного законодавства.
Постановою Кабінету Міністрів України № 786 від 04.10.1995 р. затверджено Методику розрахунку і порядок використання плати за оренду державного майна (далі — Методика), якою передбачено, що розмір орендної плати встановлюється договором оренди між орендодавцем та орендарем.
У разі коли орендодавцем цілісного майнового комплексу структурного підрозділу (філії, цеху, дільниці) державного підприємства, а також нерухомого майна (будинку, споруди, приміщення) є державне підприємство, організація, розмір орендної плати погоджується з органом, визначеним в абзаці другому ст. 5 Закону.
Якщо майно орендується бюджетними організаціями, орендна плата вноситься за рахунок коштів, передбачених кошторисами на їх утримання.
У разі визначення орендаря на конкурсних засадах орендна плата, розрахована за Методикою, застосовується як стартова, а її розмір може бути збільшено за результатами такого визначення.
До плати за оренду індивідуально визначеного майна не включаються витрати на утримання орендованого майна та плата за послуги, які відповідно до укладених угод зобов'язуються надавати орендарю державне підприємство, організація, господарське товариство, на балансі яких перебуває це майно.
Орендна плата за Методикою розраховується у такій послідовності: визначається розмір річної орендної плати. На основі розміру річної орендної плати встановлюється розмір орендної плати за перший місяць оренди, яка фіксується у договорі оренди. З урахуванням розміру орендної плати за перший місяць оренди розраховується розмір орендної плати за наступні місяці оренди.
У разі коли термін оренди менший чи більший за одну добу або за один місяць, то на основі розміру місячної орендної плати розраховується добова, а в разі необхідності — на основі розміру добової орендної плати розраховується погодинна орендна плата.
Розмір річної орендної плати за цілісні майнові комплекси державних підприємств визначається за формулою:
Опл = Вз х Сор.ц,
де Опл — розмір річної орендної плати, грн.;
Вз — залишкова (за балансом, форма № 1) вартість орендованих основних засобів на час оцінки об'єкта оренди, грн.;
Сор.ц — орендна ставка за використання цілісних майнових комплексів державних підприємств.
Розмір річної орендної плати у разі оренди окремого індивідуально визначеного майна (крім нерухомого майна) встановлюється за згодою сторін, але не менш як 10 відсотків вартості орендованого майна, а у разі коли орендарем є суб'єкт малого підприємництва — не менш як 7 відсотків вартості орендованого майна. Орендодавець може здійснювати незалежну оцінку майна, що передається в оренду.
Законом України «Про податок на додану вартість» № 168 від 03.04.1997 р. (п. 1.4. ст. 1) визначено поняття послуг (робіт), які відповідно до п. 3.1. ст. З зазначеного Закону, є об'єктом для обкладення податком на додану вартість. Таким чином, діюче законодавство не вилучає з об'єкта обкладання податком на додану вартість операції з оренди майна бюджетних установ та державного комунального майна.
Матеріали підготував ВАСИЛЬ МОРОЗ, юрист
Інформаційно-довідкова газета ЮРИСТ КОНСУЛЬТУЄ 28/2007