Чи застосовуються положення Господарського кодексу України при укладенні юридичною особою договору найму жилого приміщення із фізичною особою?
Основні положення, що регулюють правові відносини за договором найму (оренди) нерухомого майна, установлені у главах 58 "Найм (оренда)" та 59 "Найм (оренда) житла" Цивільного кодексу України (далі — ЦК).
Договори оренди майна у сфері господарської діяльності регулюються статтями 283— 291 параграфа 5 глави 30 розділу VI Господарського кодексу України (далі — ГК). Водночас у ч. 6 ст. 283 ГК встановлено, що до відносин оренди (мається на увазі оренда майна у сфері господарювання) застосовуються відповідні положення ЦК з урахуванням особливостей, передбачених ГК.
Таким чином, норми ЦК поширюються на всі договірні відносини щодо найму (оренди) нерухомості незалежно від статусу сторін договору. У зв'язку з цим виникає логічне запитання: чи потрібно при укладенні цього правочину враховувати положення ГК? Щоб відповісти на нього, слід для початку відзначити, що договір оренди майна у сфері господарської діяльності є підставою для виникнення господарсько-договірних зобов'язань, які за своєю суттю є майново-господарськими і виникають між учасниками господарських відносин при здійсненні господарської діяльності. У ч. 2 ст. 175 ГК визначено вичерпний перелік суб'єктів майново-господарських зобов'язань (тобто осіб, між якими можуть виникати зазначені зобов'язання), а саме:
господарські організації — юридичні особи, створені відповідно до ЦК, державні, комунальні та інші підприємства, створені відповідно до цього Кодексу, а також інші юридичні особи, які здійснюють господарську діяльність та зареєстровані в установленому законом порядку;
громадяни України, іноземці та особи без громадянства, які здійснюють господарську діяльність та зареєстровані відповідно до закону як підприємці;
негосподарюючі суб'єкти — юридичні особи, а також органи державної влади, органи місцевого самоврядування, наділені господарською компетенцією.
Із вищевикладеного можна зробити висновок: якщо договір найму (оренди) приміщення укладається між фізичною особою, що не зареєстрована як підприємець, та юридичною особою, у будь-якому випадку, незалежно від виду здаваного приміщення (жиле чи нежиле), слід керуватися лише нормами ЦК.
При цьому, вимоги глави 59 ЦК стосуються договорів найму (оренди) приміщень, які мають чітко визначене цільове призначення — для проживання. Тому при укладенні договору найму (оренди) житла слід керуватися положеннями глави 59 ЦК "Найм (оренда) житла", які є спеціальними щодо положень глави 58 ЦК "Найм (оренда)". А на договори найму (оренди) нерухомості з іншим цільовим призначенням (наприклад, для розміщення офісу) поширюються норми глави 58 ЦК.
Сторінку підготувала Катерина ФОМІНА
Юридичний вісник України № 52 (29 грудня - 4 січня 2007 року)