У березні 2019 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Аптеки медичної академії" звернулося до Господарського суду Дніпропетровської області з позовом до Обласного комунального підприємства "Фармація" про визнання укладеного між ними договору оренди нерухомого майна спільної власності територіальних громад Дніпропетровської області № 480(48-3/VII-25) від 01.11.2015 продовженим на той самий строк, на який він був укладений, а саме: на 2 роки 10 місяців 29 днів, тобто до 28.08.2021, на тих самих умовах.

Позовні вимоги мотивовані тим, що укладений між позивачем та відповідачем договір оренди нерухомого майна спільної власності територіальних громад Дніпропетровської області № 480(48-3/VII-25) від 01.11.2015 є продовженим відповідно до статті 764 Цивільного кодексу України та статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", оскільки відповідач не надав протягом місяця після закінчення дії договору заяви із запереченнями щодо його продовження, позивач продовжує користуватися орендованим майном, сплачує орендну плату, однак відповідач вважає договір припиненим, не визнає право позивача на користування орендованим приміщенням на умовах договору оренди та 05.12.2018 конкурсна комісія Дніпропетровської обласної ради провела конкурс на право укладання договорів оренди, предметом якого є право укладення договору оренди нежитлового приміщення, яке орендоване позивачем.

2. Короткий виклад обставин справи, встановлених судами попередніх інстанцій.

01.11.2015 між Обласним комунальним підприємством "Фармація" (Орендодавець, відповідач) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Аптеки медичної академії" (Орендар, позивач) був укладений договір оренди нерухомого майна спільної власності територіальних громад Дніпропетровської області № 480 (48-3/VII-25) (далі по тексту - договір), відповідно до пунктів 1.1., 2.1., 2.4. якого з метою ефективного використання комунального майна Орендодавець на підставі рішення Дніпропетровської обласної ради № 48-3/VII від 25.03.2016 передає, а Орендар приймає в строкове платне користування нерухоме майно - приміщення (далі - об`єкт оренди), загальною площею 38,1 кв м, розташоване за адресою: м. Павлоград, вул. Дніпровська, 541 (будівля КЗ "Павлоградська міська лікарня № 4" ДОР"). Об`єкт оренди належить до спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Дніпропетровської області.

Згідно з пунктом 4.1. договору орендар вступає в строкове платне користування об`єктом оренди у термін, вказаний у договорі, але не раніше дати підписання сторонами цього договору та акта приймання-передачі об`єкта оренди.

У пунктах 3.1., 3.2., 3.5., 3.7. договору сторони погодили, що за користування об`єктом оренди орендар сплачує орендодавцю орендну плату, розрахунок якої здійснюється згідно з чинним законодавством. Орендна плата за базовий місяць оренди (липень 2015 року) згідно з розрахунком орендної плати, що є невід`ємною частиною цього договору та за результатами конкурсу, становить 19 000,00 грн з ПДВ. Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру орендної плати за попередній місяць з урахуванням індексу інфляції у наступному місяці.

Орендна плата сплачується орендарем починаючи з дати підписання акту приймання-передачі. Останнім днем сплати орендної плати є дата підписання сторонами акту приймання-передачі при поверненні об`єкта оренди орендодавцеві.

Орендна плата в повному обсязі перераховується орендарем один раз на місяць не пізніше 01 числа місяця, наступного за розрахунковим.

Відповідно до підпункту 5.1.4. пункту 5.1. договору орендодавець зобов`язаний щомісячно до 25 числа звітного місяця надавати орендареві рахунок на сплату орендної плати.

У пункті 11.1. договору сторони передбачили, що цей договір набирає чинності з моменту підписання його сторонами і діє з 01.11.2015 до 30.09.2018.

Додатковою угодою № 1 від 01.10.2018 сторони змінили строк дії договору та визначили його до 30.12.2018.

За змістом пункту 12.5. договору договір припиняється у разі, зокрема закінчення строку, на який його було укладено. У цьому пункті договору сторони погодили, що незалежно від наявності чи відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов цього договору протягом одного місяця після закінчення терміну дії цього договору він не буде вважатись продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором, а користування об`єктом оренди орендарем після закінчення терміну дії цього договору визнається незаконним заволодінням об`єктом оренди.

Згідно з пунктом 12.1. договору кожна сторона цього договору зобов`язана отримувати поштові відправлення (поштове відправлення з оголошеною цінністю, реєстроване поштове відправлення, рекомендоване поштове відправлення), надіслані їй на її поштову адресу іншою стороною. Сторони погодились з тим, що у разі, коли такі поштові відправлення повертаються стороні - відправнику у зв`язку з їх неврученням стороні - адресату, то незалежно від причин їх повернення, такі поштові відправлення вважаються врученими стороні - адресату.

Відповідно до пункту 8.9. договору у випадку незвільнення (несвоєчасного звільнення) об`єкту оренди у разі припинення або розірвання цього договору, орендар договору сплачує штрафні санкції за весь час фактичного користування об`єктом оренди у таких розмірах: за перший місяць фактичного користування об`єктом оренди - подвійний розмір орендної плати, розрахованої за останній місяць оренди; за другий місяць фактичного користування об`єктом оренди - потрійний розмір орендної плати і т. д. При цьому, в жодному разі договір оренди не вважається продовженим на новий строк.

На виконання умов договору сторонами був складений та підписаний акт приймання-передачі нежитлового приміщення (об`єкта оренди) від 01.11.2015.

17.05.2018 Орендар звернувся до відповідача із листом № 386 від 17.05.2018, в якому просив продовжити строк дії договору, на який жодних заперечень з боку Орендодавця не отримав.

09.01.2019 Обласне комунальне підприємство "Фармація" направило на адресу Товариства з обмеженою відповідальністю "Аптеки медичної академії" лист № 04/11 від 04.01.2019, в якому повідомив Орендаря про припинення з 30.12.2018 дії договору у зв`язку із закінченням строку, на який його було укладено, та просив негайно звільнити орендоване приміщення і передати його за актом приймання-передачі. Однак цей лист № 04/11 від 04.01.2019 не був вручений Товариству з обмеженою відповідальністю "Аптеки медичної академії" і 01.02.2019 орган поштового зв`язку повернув лист відправнику.

У березні 2019 Товариство з обмеженою відповідальністю "Аптеки медичної академії" звернулось до Господарського суду Дніпропетровської області з позовом до Обласного комунального підприємства "Фармація", в якому просить визнати укладений між ними договір оренди нерухомого майна спільної власності територіальних громад Дніпропетровської області № 480 (48-3/VII-25) від 01.11.2015 продовженим на той самий строк, на який він був укладений на тих самих умовах.

Позивач вважає, що відповідач у встановлений законом місячний строк після закінчення терміну дії договору не заявив про припинення договору, у зв`язку з чим відбулось автоматичне продовження дії договору, на підставі частини 2 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" на той самий термін і на тих самих умовах. Однак, враховуючи незаконне проведення конкурсу щодо нежитлового приміщення, всупереч наявності діючого договору оренди, укладеного із позивачем, позивач вважає, що відповідач не визнає договір продовженим та право позивача на користування орендованим приміщенням на умовах договору оренди.

3. Короткий зміст рішення місцевого та постанови апеляційного господарських судів і мотиви їх прийняття.

Господарський суд Дніпропетровської області рішенням від 25.06.2019, залишеним без змін постановою Центрального апеляційного господарського суду від 02.10.2019, позовні вимоги задовольнив: визнав договір оренди нерухомого майна спільної власності територіальних громад Дніпропетровської області № 480(48-3/VII-25) від 01.11.2015, укладений між Обласним комунальним підприємством "Фармація" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Аптеки медичної академії", продовженим на той самий строк, на який він був укладений, а саме: на 2 роки 10 місяців 29 днів, тобто до 28.08.2021, на тих самих умовах. Стягнув з Обласного комунального підприємства "Фармація" на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Аптеки медичної академії" 1 921,00 грн витрат зі сплати судового збору.

Суди попередніх інстанцій виходили з того, що

- позовна вимога про визнання договору оренди продовженим (пролонгованим) по суті не є вимогою про встановлення юридичного факту, враховуючи факт невизнання відповідачем продовження строку дії договору, що відповідає передбаченим законом способам захисту порушеного права;

- укладений між сторонами спірний договір оренди нерухомого майна спільної власності територіальних громад Дніпропетровської області № 480 (48-3/VII-25) від 01.11.2015 не припинився та є продовженим, оскільки направлена відповідачем заява № 04/11 від 04.01.2019 про відмову в продовженні дії договору не була отримана орендарем, що має істотне значення у цій справі для визнання договору оренди продовженим відповідно до частини 2 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", тобто на дату закінчення строку дії договору оренди і протягом місяця після закінчення цього строку було відсутнє заперечення орендодавця щодо поновлення договору на новий строк, а дії сторін після грудня 2018 року, пов`язані з виставленням орендодавцем орендарю рахунків про сплату орендної плати та їх сплата орендарем додатково свідчать про волевиявлення сторін на продовження дії договору.

4. Короткий зміст вимог касаційної скарги.

У касаційній скарзі відповідач - Обласне комунальне підприємство "Фармація" просить скасувати рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 25.06.2019 та постанову Центрального апеляційного господарського суду від 02.10.2019 та ухвалити нове рішення, яким в позові відмовити повністю.

5. Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу.

В обґрунтування вимог касаційної скарги скаржник посилається на неправильне застосування господарськими судами попередніх інстанцій норм матеріального права та порушення норм процесуального права. Скаржник, зокрема, зазначає про те, що суди попередніх інстанцій:

- неправильно застосували частину 2 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", помилково вважають цю норму однією з обов`язкових істотних умов спірного договору оренди комунального майна, від якої сторони не мають права відступити при укладенні договору оренди;

- неправильно застосували статті 526 та 629 Цивільного кодексу України, статтю 193 Господарського кодексу України та не взяли до уваги умови договору, зокрема пункт 12.5. договору, в якому сторони не погодили автоматичну пролонгацію договору та своїми рішенням фактично дозволили позивачу в односторонньому порядку не виконувати умови договору оренди тане повертати майно з орендного користування;

- не взяли до уваги пункт 12.1. договору, в якому сторони досягли згоди вважати поштові відправлення врученими стороні - адресату, якщо вони відправлені відправником, але з будь-яких причин не були вручені стороні-адресату.

6. Узагальнений виклад позиції інших учасників справи.

У відзиві на касаційну скаргу позивач просить касаційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржувані судові рішення - без змін, посилаючись на те, що рішення місцевого та постанова апеляційного господарських судів ухвалені з дотриманням норм чинного матеріального та процесуального законодавства, а доводи скаржника зводяться до переоцінки доказів, наявних в матеріалах справи.

Позиція Верховного Суду

7. Оцінка аргументів учасників справи і висновків місцевого господарського суду та суду апеляційної інстанцій.

Касаційний господарський суд, обговоривши доводи касаційної скарги, перевіривши матеріали справи, юридичну оцінку обставин справи та повноту їх встановлення судами, дослідивши правильність застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального та дотримання норм процесуального права, вважає, що касаційна скарга не підлягає задоволенню.

У справі, що розглядається, орендоване майно є комунальним, а тому на спірні правовідносини поширюється дія норм Цивільного кодексу України (435-15) та Господарського кодексу України (436-15) , які регулюють орендні правовідносини, а також спеціальні норми Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (2269-12) .

Відповідно до статті 2 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Згідно зі статтею 759 Цивільного кодексу України та частиною 1 статті 283 Господарського кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

Відповідно до частини 4 статті 284 Господарського кодексу України строк договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору він вважається продовженим на такий самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Правові наслідки продовження користування майном після закінчення строку договору оренди також визначені у статті 764 Цивільного кодексу України.

Суть продовження договору оренди згідно зі статтею 764 Цивільного кодексу України полягає у тому, що орендар продовжує користуватися орендованим майном після закінчення строку оренди, а орендодавець, відповідно, не заперечує протягом одного місяця після закінчення строку договору у його поновленні.

Відсутність такого заперечення може мати прояв у "мовчазній згоді" і у такому випадку орендар у силу закону може розраховувати, що договір оренди вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Відповідно до частин 1 та 2 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" термін договору оренди визначається за погодженням сторін. Термін договору оренди не може бути меншим, ніж п`ять років, якщо орендар не пропонує менший термін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Норма частини 2 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" не вказує на те, що відповідна вимога про припинення чи зміну договору оренди має називатися виключно заявою. Така заява може бути направлена однією із сторін у формі листа, телеграми, факсограми тощо. Істотне значення у даному випадку має зміст такої заяви, оскільки вона обов`язково повинна бути спрямована на припинення або зміну умов договору оренди, та факт її отримання іншою стороною.

Тому, якщо на дату закінчення строку договору оренди і протягом місяця після закінчення цього строку мали місце заперечення орендодавця щодо поновлення договору на новий строк, то такий договір припиняється. Оскільки зазначеними нормами визначено умови, за яких договір оренди вважається пролонгованим на строк, який був раніше встановлений, і на тих самих умовах, що були передбачені договором, то для продовження дії договору не вимагається обов`язкового укладення нового договору або внесення змін до нього.

Аналогічні правові висновки викладені у постановах Верховного Суду від 29.05.2018 у справі № 923/854/17, від 05.06.2018 у справі № 904/7825/17, від 12.06.2018 у справі № 910/15387/17 та від 03.04.2019 у справі № 911/928/18.

Суди попередніх інстанцій, врахувавши зазначені висновки щодо застосування частини 2 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", встановили, що строк дії укладеного між сторонами договору оренди нерухомого майна з урахуванням додаткової угоди до нього про продовження дії договору закінчився 30.12.2018. Отже відповідно до частини 2 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендодавець має право заперечити стосовно поновлення договору оренди, і таке обґрунтоване заперечення проти продовження строку дії договору він має заявити саме протягом одного місяця після закінчення дії договору оренди, тобто до 30.01.2019.

Як встановили суди попередніх інстанцій відповідач надсилав позивачу 09.01.2019 відповідну заяву № 04/11 від 04.01.2019 про припинення з 30.12.2018 дії договору у зв`язку із закінченням строку, на який він був укладений.

З огляду на правовий висновок Верховного Суду, викладений в постановах у зазначених вище справах, щодо необхідності встановити на підставі частини 2 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" не лише факт направлення заяви, але й визначити, чи була вона отримана іншою стороною, суди встановили, що направлена відповідачем позивачу заява № 04/11 від 04.01.2019 про припинення дії договору не була вручена позивачу. При цьому, як встановили суди, відповідач не довів, що невручення заяви позивачу відбулося саме з вини позивача.

З огляду на те, що заява орендодавця № 04/11 від 04.01.2019 не була вручена позивачу та була повернута органом поштового зв`язку відправнику суди попередніх інстанцій дійшли правильного висновку про те, що на дату закінчення строку дії договору оренди і протягом місяця після закінчення цього строку було відсутнє заперечення орендодавця щодо поновлення договору на новий строк.

Крім того суди попередніх інстанцій встановили, що сторони після дати закінчення дії договору (30.12.2018) підписували між собою акти надання послуг, відповідач виставляв позивачу рахунки оплату орендної плати, а позивач здійснював їх оплату, яку відповідач приймав, доказів невиконання чи неналежного виконання позивачем як орендарем своїх зобов`язань за договором оренди майна відповідач суду не надав з огляду на що суди дійшли правильного висновку про те, що дії відповідача та позивача як орендодавця та орендаря додатково свідчать про волевиявлення сторін на продовження дії договору.

При цьому місцевий господарський суд правильно відхилив посилання відповідача на те, що виставлення рахунків про сплату орендної плати після грудня 2018 року та їх сплата позивачем не свідчать про волевиявлення сторін на автоматичне продовження договору, оскільки, як встановив суд, за умовами договору у випадку незвільнення об`єкту оренди у разі припинення договору орендар зобов`язаний сплачувати штрафні санкції за весь час фактичного користування об`єктом оренди у розмірах, які значно перевищують розмір орендної плати, який фактично виставлявся орендодавцем і який відповідав умовам саме діючого договору.

Встановивши зазначені обставини суди попередніх інстанцій дійшли правильного висновку, що укладений між сторонами спірний договір оренди нерухомого майна спільної власності територіальних громад Дніпропетровської області № 480 (48-3/VII-25) від 01.11.2015 не припинився та є продовженим, оскільки направлена відповідачем як орендодавцем заява № 04/11 від 04.01.2019 про відмову в продовженні дії договору не була отримана орендарем, що має істотне значення у цій справі для визнання договору оренди продовженим відповідно до частини 2 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", тобто на дату закінчення строку дії договору оренди і протягом місяця після закінчення цього строку було відсутнє заперечення орендодавця щодо поновлення договору на новий строк, дії сторін після грудня 2018 року, пов`язані з виставленням орендодавцем орендарю рахунків про сплату орендної плати та їх сплата орендарем додатково свідчать про волевиявлення сторін на продовження дії договору, а позивач як орендар не вимагає поновлення договору оренди нерухомого майна на інших умовах, ніж ті які були погоджені в укладеному ним з відповідачем договорі.

У касаційній скарзі відповідач стверджує про те, що положення частини 2 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" не є обов`язковими для врахування сторонами та сторони мають право відступити від цієї норми при укладенні договору оренди. Однак Верховний Суд не бере до уваги ці твердження, оскільки законом не визначено, що умови, закріплені у положеннях наведеної норми, а також нормах частини 4 статті 284 Господарського кодексу України та статті 764 Цивільного кодексу України, можуть змінюватися у договорах, про що правильно зазначили суди попередніх інстанцій та у зв`язку з чим правильно не взяли до уваги посилання відповідача на умови пунктів 12.1., 12.5. договору. З огляду на викладене у позивача як орендаря були усі правові підстави та можливості сподіватися на продовження дії договору оренди на той самий строк.

8. Висновки за результатами розгляду касаційної скарги.

Відповідно до статті 309 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо визнає, що рішення ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права. Не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань.

Матеріали справи свідчать про те, що місцевий господарський суд всебічно, повно і об`єктивно дослідив матеріали справи в їх сукупності, дав правильну юридичну оцінку обставинам справи та з дотриманням норм процесуального права та правильним застосуванням норм матеріального права вирішив спір у справі. Переглядаючи справу в апеляційному провадженні господарський суд апеляційної інстанції правильно залишив прийняте місцевим господарським судом рішення без змін.

Доводи заявника касаційної скарги про порушення і неправильне застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального та процесуального права під час прийняття оскаржуваних рішення та постанови не знайшли свого підтвердження, у зв`язку з чим Верховний Суд не вбачає підстав для зміни чи скасування законних та обґрунтованих судових рішень.