1. Керівник Київської місцевої прокуратури № 9 звернувся до Господарського суду міста Києва з позовом в інтересах держави до Київської міської ради (далі - відповідач 1) та Товариства з обмеженою відповідальністю "ФОК-СІГМА" (далі - відповідач 2, ТОВ "ФОК-СІГМА") про визнання:

- незаконним та скасування рішення (оформлене висновком до кадастрової справи № А-22502) постійної комісії Київської міської ради з питань містобудування, архітектури та землекористування від 27.10.2016 про поновлення ТОВ "ФОК-СІГМА" на 5 років договору оренди земельної ділянки від 13.03.2008 № 72-6-00496 площею 0,1456 га по вул. Гарматній, 35/2 у Солом`янському районі м. Києва (кадастровий номер 8000000000:69:006:0030);

- недійсною угоди від 05.10.2017 № 321 про поновлення договору оренди земельної ділянки площею 0,1456 га (кадастровий номер 8000000000:69:006:0030) по вул. Гарматній, 35/2 у Солом`янському районі м. Києва;

- відсутності у ТОВ "ФОК-СІГМА" права користування земельною ділянкою площею 0,1456 га (кадастровий номер 8000000000:69:006:0030) по вул. Гарматній, 35/2 у Солом`янському районі м. Києва.

2. Позовні вимоги мотивовані тим, що строк дії договору оренди земельної ділянки від 13.03.2008 № 72-6-00496 закінчився 13.03.2013, відповідач 2 не має переважного права на поновлення договору оренди, оскільки неналежно виконував обов`язки орендаря, мав заборгованість зі сплати орендної плати та не використовував земельну ділянку за цільовим призначенням, тому прийняття рішення щодо поновлення договору оренди є незаконним, укладена угода про поновлення договору оренди підлягає визнанню недійсною, а також підлягає визнанню відсутнім у відповідача 2 права користування земельною ділянкою.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції та постанови суду апеляційної інстанції

3. Рішенням Господарського суду міста Києва від 06.11.2018 у справі № 910/7815/18 у задоволенні позову керівника місцевої прокуратури № 9 до Київської міської ради, ТОВ "ФОК-СІГМА" про визнання незаконним та скасування рішення, визнання недійсною угоди та відсутність права користування земельною ділянкою відмовлено повністю.

4. Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, місцевий господарський суд прийшов до висновку, що прокурор не довів, що прийняття оспорюваного рішення комісії про поновлення договору оренди земельної ділянки було здійснено без дотримання встановленого порядку, а також з порушенням вимог законодавства, прав та інтересів власника земельної ділянки - територіальної громади міста Києва в особі Київської міської ради. Також прокурором не доведено належними засобами доказування наявність підстав, з якими положення закону пов`язує визнання недійсним правочину, а вимоги про визнання відсутнім права користування у відповідача 2 спірною земельною ділянкою також визнані необґрунтованими.

5. Постановою Північного апеляційного господарського суду від 15.04.2019 рішення Господарського суду міста Києва від 06.11.2018 у справі № 910/7815/18 скасовано.

Позов задоволено частково:

- визнано незаконним рішення (оформлене висновком до кадастрової справи № А-22502) постійної комісії Київської міської ради з питань містобудування, архітектури та землекористування від 27.10.2016 про поновлення ТОВ "ФОК-СІГМА" на 5 років договору оренди земельної ділянки від 13.03.2008 № 72-6-00496 площею 0,1456 га по вул. Гарматній, 35/2 у Солом`янському районі м. Києва (кадастровий номер 8000000000:69:006:0030);

- визнано недійсною угоду № 321 про поновлення договору оренди земельної ділянки площею 0,1456 га по вул . Гарматній, 35/2 у Солом`янському районі м. Києва, укладену 05.10.2017 між Київською міською радою та ТОВ "ФОК-СІГМА".

У решті позову відмовлено. Стягнуто судові витрати.

6. Апеляційний господарський суд виходив із того, що прокурор може представляти інтереси держави в суді у виключних випадках, які прямо передбачені законом. Суд апеляційної інстанції зазначив, що виключними випадками, за яких прокурор може здійснювати представництво інтересів держави в суді, є порушення або загроза порушення інтересів держави. Ключовим для застосування цієї конституційної норми є поняття "інтерес держави".

Позов у справі, що розглядається, подано прокурором в інтересах держави, а позовні вимоги аргументовано тим, що ухвалюючи спірне рішення та укладаючи спірну угоду, Київська міська рада залишила поза увагою, що ТОВ "ФОК-СІГМА" не має переважного права на поновлення договору оренди на підставі положень частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі" (далі - Закон), адже товариство неналежно виконувало обов`язки орендаря, зокрема, у частині своєчасної сплати орендної плати, використання земельної ділянки за цільовим призначенням та у частині здійснення забудови, а відтак прокурор навів достатньо суджень і обґрунтувань для звернення до суду за захистом інтересів держави та, відповідно, розгляду його позовних вимог по суті.

7. Аргументуючи свою постанову, апеляційний господарський суд зазначив, що з матеріалів справи вбачається, що 05.12.2012, в межах встановленого пунктом 11.7. договору оренди, ТОВ "ФОК-СІГМА" направило Київській міській раді лист, у якому вказало про намір скористатись переважним правом оренди на новий строк. Однак, в порушення положень Тимчасового порядку передачі (надання) земельних ділянок у користування або у власність із земель комунальної власності в місті Києві, затверджений рішенням Київської міської ради від 28.02.2013 № 63/9120, ТОВ "ФОК-СІГМА" не додало до листа передбачених Тимчасовим порядком документів, зокрема, проект додаткової угоди про поновлення договору оренди землі.

Апеляційний господарський суд дійшов висновку, що у даних правовідносинах поновлення договору оренди землі на підставі частин першої-п`ятої статті 33 Закону не мало місця і не є можливим.

8. Разом із цим, апеляційний господарський суд з`ясував, що ухвалюючи рішення (оформлене висновком до кадастрової справи) про поновлення договору оренди, відповідач 1 не врахував обставини щодо неналежного виконання умов договору з боку ТОВ "ФОК-СІГМА", а тому остаточне рішення щодо можливості поновлення договору оренди земельної ділянки повинно було прийматися Київською міською радою.

Таким чином, апеляційний господарський суд дійшов висновку, що рішення (оформлене висновком до кадастрової справи № А-22502) постійної комісії Київської міської ради з питань містобудування, архітектури та землекористування про поновлення ТОВ "ФОК-СІГМА" на 5 років договору оренди земельної ділянки, не відповідає наведеним положенням законодавства та підлягає визнанню незаконним.

9. На думку суду апеляційної інстанції, сукупність встановлених судом обставин, а саме: несплата орендної плати, починаючи за рік до закінчення строку договору оренди землі і понад 4 роки після закінчення строку договору, відсутність будь-якої будівельної діяльності, обумовленої договором оренди, на спірній земельній ділянці, невжиття ТОВ "ФОК-СІГМА" понад 3 роки заходів до оформлення поновлення оренди землі і її використання за цільовим призначенням, невжиття органом місцевого самоврядування заходів до стягнення з ТОВ "ФОК-СІГМА" орендної плати за землю після завершення дії договору оренди землі у 2013 році у сукупності з тим фактом, що ТОВ "ФОК-СІГМА" після закінчення строку договору оренди землі не звітувало перед органами фіскальної служби щодо орендної плати за землю або плати за землю, свідчить про те, що договір оренди землі між відповідачами вичерпав свою дію в момент закінчення його строку, а ТОВ "ФОК-СІГМА" втратило правовий зв`язок із вказаною земельною ділянкою до моменту ухвалення оскарженого рішення постійною комісією Київської міської ради з питань містобудування, архітектури та землекористування та укладення спірної угоди.

10. Разом з цим, суд апеляційної інстанції зазначив, що матеріалами справи підтверджується, що укладена відповідачами спірна угода № 321 про поновлення договору оренди суперечить положенням частини шостої статті 33 Закону, оскільки відсутні правові підстави для поновлення оренди землі. Спірною угодою договір продовжено до 05.10.2022, тобто, фактично більш ніж на дев`ять років. При цьому, судом апеляційної інстанції встановлено, що угодою викладено договір оренди у повністю новій редакції, отже, були змінені умови договору оренди.

11. Окрім цього, апеляційний господарський суд дійшов висновку, що вимога про визнання у ТОВ "ФОК-СІГМА" відсутнім права користування земельною ділянкою не підлягає задоволенню, оскільки не відповідає встановленим статтею 152 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) способам захисту порушених прав, а є, фактично, вимогою про встановлення юридичного факту.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

12. ТОВ "ФОК-СІГМА", не погоджуючись з постановою Північного апеляційного господарського суду від 15.04.2019, звернулось із касаційною скаргою, в якій просить скасувати постанову суду апеляційної інстанції у повному обсязі, рішення Господарського суду міста Києва від 06.11.2018 у справі № 910/7815/18 залишити в силі.

АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ

Доводи особи, яка подала касаційну скаргу (узагальнено)

13. Скаржник зазначає, що суд апеляційної інстанції дійшов неправомірного висновку щодо задоволення вимоги про визнання незаконним та скасування рішення постійної комісії Київської міської ради з питань містобудування, архітектури та землекористування від 27.10.2016 про поновлення ТОВ "ФОК-СІГМА" на 5 років договору оренди земельної ділянки від 13.03.2008 № 72-6-00496 площею 0,1456 га по вул. Гарматній, 35/2 у Солом`янському районі м. Києва (кадастровий номер 8000000000:69:006:0030), оскільки рішення, оформлене висновком до кадастрової справи № А-22502 постійної комісії Київської міської ради з питань містобудування, архітектури та землекористування не є актом органу місцевого самоврядування в розумінні положень статті 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", що виключає можливість визнання його незаконним в судовому порядку.

На переконання скаржника, рішення постійної комісії Київської міської ради з питань містобудування, архітектури та землекористування не носить юридично обов`язкового характеру, не створює жодних юридичних наслідків для землекористувача та інших осіб, а тому визнанню недійсним судом не підлягає. При цьому, скаржник посилається на постанову Верховного Суду від 23.04.2019 у справі № 910/5217/18.

14. Скаржник посилається на неправильне застосування судом апеляційної інстанції приписів статті 23 Закону України "Про прокуратуру" в частині висновків суду апеляційної інстанції про наявність підстав для представництва прокурором інтересів держави в суді у цій справі.

Відповідач 2 вказує про те, що у даному випадку прокурор не має права звертатися до суду з позовною заявою в інтересах держави у якості позивача, оскільки нормами чинного законодавства визначено орган, уповноважений державою здійснювати функції контролю у сфері земельних відносин, а саме: Держгеокадастр.

На думку скаржника хибними є висновки апеляційного господарського суду щодо того, що зі змісту позовної заяви, аргументації про протиправність дій міськради, зазначеного предмета спору, характеру спірних правовідносин, прокурор навів достатньо суджень та обґрунтувань для звернення для суду за захистом інтересів держави.

15. Суд апеляційної інстанції неправильно застосував положення частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі", оскільки, на переконання скаржника, норми даної статті передбачають поновлення договору оренди землі на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором, за принципом "мовчазної згоди". Заявник вказує, що ТОВ "ФОК-СІГМА" додержано усіх встановлених законодавством умов для поновлення договору оренди.

16. Скаржник зазначає, що суд апеляційної інстанції правомірно відмовив у задоволенні позовної вимоги прокурора про визнання у ТОВ "ФОК-СІГМА" відсутнім права користування земельною ділянкою.

Доводи інших учасників справи

17. Прокуратура міста Києва подала відзив на касаційну скаргу ТОВ "ФОК-СІГМА", в якому зазначає про безпідставність доводів касаційної скарги та просить залишити останню без задоволення, а постанову апеляційного господарського суду - без змін.

18. Київська міська рада не надала відзиву на касаційну скаргу, що відповідно до частини третьої статті 295 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України (1798-12) ) не перешкоджає перегляду оскаржуваних судових рішень.

СТИСЛИЙ ВИКЛАД ОБСТАВИН СПРАВИ, ВСТАНОВЛЕНИХ СУДАМИ ПЕРШОЇ ТА АПЕЛЯЦІЙНОЇ ІНСТАНЦІЙ

19. 14.06.2007 рішенням Київської міської ради № 862/1523 "Про передачу земельної ділянки товариству з обмеженою відповідальністю "ФОК-СІГМА" для будівництва, експлуатації та обслуговування торговельно-офісного центру з підземним паркінгом на вул. Гарматній, 35/2 у Солом`янському районі м. Києва" затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки товариству з обмеженою відповідальністю "ФОК-СІГМА" для будівництва, експлуатації та обслуговування торговельно-офісного центру з підземним паркінгом на вул. Гарматній, 35/2 у Солом`янському районі м. Києва; передано товариству з обмеженою відповідальністю "ФОК-СІГМА" в оренду на 5 років земельну ділянку площею 0,1456 га для будівництва, експлуатації та обслуговування торговельно-офісного центру з підземним паркінгом на вул. Гарматній, 35/2 в Солом`янському районі м. Києва за рахунок земельної ділянки, відведеної відповідно до пункту 61 рішення Київської міської ради від 10.07.2003 № 638/798 "Про надання і вилучення земельних ділянок та припинення права користування землею" та право користування якою посвідчено договором оренди земельної ділянки від 20.04.2004 № 72-6-00155.

20. 06.03.2008 між Київською міською радою (орендодавець) та ТОВ "ФОК-СІГМА" (орендар) укладено договір оренди земельної ділянки, розташованої по вул. Гарматній, 35/2 у Солом`янському районі м. Києва, розміром 0,1456 га, кадастровий номер 8000000000:69:006:0030, з цільовим призначенням - для будівництва, експлуатації та обслуговування торговельно-офісного центру з підземним паркінгом, зі строком дії договору на 5 років (далі - договір). Договір посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу від 06.03.2008 за реєстровим № 365, та зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) 13.03.2008 року за № 72-6-00496.

21. Відповідно до пункту 2.2. договору оренди нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 3 665 661,92 грн.

22. Пунктом 3.1. договору оренди встановлено, що його укладено строком на п`ять років.

23. Річна орендна плата за земельну ділянку встановлюється у розмірі п`яти відсотків від її нормативної грошової оцінки (пункт 4.2. договору).

24. Відповідно до пункту 5.1. договору на земельній ділянці не дозволяється діяльність, не пов`язана із цільовим призначенням земельної ділянки. Зміна цільового призначення земельної ділянки можлива лише в разі прийняття Київською міською радою рішення про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки у зв`язку зі зміною цільового призначення земельної ділянки та внесення відповідних змін до договору. Роботи по розробці проекту землеустрою щодо відведення сплачує орендар.

25. Після припинення дії договору оренди орендар повертає орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду (пункт 7.1. договору).

26. Пунктом 8.3. договору оренди сторони встановили, що після закінчення строку, на який було укладено цей договір, при умові належного виконання обов`язків відповідно до умов цього договору, орендар має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору.

27. Відповідно до пункту 8.4. договору оренди орендар зобов`язаний, у тому числі, завершити забудову земельної ділянки в строки, встановлені проектною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку, але не пізніше, ніж через три роки з державної реєстрації договору; використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення; своєчасно вносити орендну плату; у строки, встановлені чинним законодавством, звітувати перед податковими органами за місцем розташування земельної ділянки про сплату орендної плати.

28. Пунктом 11.3. договору оренди встановлено, що він припиняється, у тому числі, у разі закінчення строку, на який його було укладено.

29. Після закінчення строку, на який було укладено цей договір, орендар, за умови належного виконання своїх обов`язків, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. У разі поновлення договору на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін (пункт 11.7. договору).

30. Постановою Окружного адміністративного суду міста Києва від 03.09.2012 у справі № 2а-11883/12/2670 задоволено позов Державної податкової інспекції у Солом`янському районі міста Києва та стягнуто з ТОВ "ФОК-СІГМА" заборгованість 2012 року з орендної плати за землю з юридичних осіб у розмірі 64 542,43 грн.

31. Постановою Окружного адміністративного суду міста Києва від 13.05.2013 у справі № 826/3098/13-а задоволено позов прокурора Солом`янського району в інтересах держави в особі Державної податкової інспекції у Солом`янському районі міста Києва та стягнуто з ТОВ "ФОК-СІГМА" податковий борг за 2012 рік в розмірі 129 577,54 грн з орендної плати за землю з юридичних осіб.

32. 05.12.2012 ТОВ "ФОК-СІГМА" направило Київській міській раді лист, у якому вказало про намір скористатись переважним правом оренди на новий строк та укласти відповідні угоди щодо поновлення строку оренди земельної ділянки. Також вказало про відсутність заборгованості з орендної плати. Проект договору про поновлення строку оренди земельної ділянки позивач до листа не додав. Лист отриманий Київською міською радою 15.12.2012, що підтверджується поштовим повідомленням про вручення.

33. Відповідно до акта обстеження земельної ділянки від 12.02.2013 № 59/09, складеного Департаментом земельних ресурсів КМДА, земельна ділянка для будівництва не використовується.

34. 25.05.2016 ТОВ "ФОК-СІГМА" подало Київський міській раді лист (вх. № 08/8954), у якому повідомило про закінчення терміну дії договору оренди та намір поновити термін дії договору оренди.

35. 26.05.2016 ТОВ "ФОК-СІГМА" подало Київський міській раді клопотання про поновлення договору оренди земельної ділянки. До клопотання був доданий гарантійний лист, у якому орендар вказав, що має заборгованість щодо сплати орендної плати за користування земельною ділянкою, яка виникла у зв`язку із скрутним фінансовим становищем, однак має намір повернутися до забудови земельної ділянки та гарантує сплату наявної заборгованості при укладенні угоди про поновлення договору оренди.

36. 13.09.2016 на засіданні постійної комісії Київської міської ради з питань містобудування, архітектури та землекористування ухвалено рішення про поновлення ТОВ "ФОК-СІГМА" на 5 років договору оренди земельної ділянки від 13.03.2008 № 72-6-00496, оформлене висновком до кадастрової справи № А-22502 (висновок зареєстрований у Київській міській раді 27.10.2016 за №057/17911).

37. 05.10.2017 між Київською міською радою, (орендодавець) та ТОВ "ФОК-СІГМА" (орендар), на підставі статті 792 ЦК України, статті 33 Закону України "Про оренду землі", пункту 9.11. Порядку набуття прав на землю із земель комунальної власності у місті Києві, затвердженого рішенням Київської міської ради від 20.04.2017 № 241/2463, та висновку постійної комісії Київської міської ради з питань містобудування, архітектури та землекористування до кадастрової справи № А-22502 до протоколу від 13.09.2016 № 19, було укладено Угоду про поновлення договору оренди земельної ділянки (далі - угода).

38. Відповідно до пункту 1 угоди сторони поновили на 5 років договір оренди земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу від 06.03.2008 за реєстровим № 365, та зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) від 13.03.2008 за № 72-6-00496.

39. Право оренди зареєстровано за відповідачем 2 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 05.10.2017.

40. Листом від 07.05.2018 за вих. № 057029-9878 Департамент земельних ресурсів Київської міської ради повідомив прокурора про обставини укладення договору оренди земельної ділянки від 13.03.2008 № 72-6-00496, який з урахуванням угоди про поновлення договору від 05.10.2017 № 321, дійсний до 05.10.2022.

41. Листом від 07.05.2018 Головне управління ДФС у м. Києві повідомило прокурора, що ТОВ "ФОК-СІГМА" у період з 2013 по вересень 2017 не звітувало та не сплачувало орендну плату за землю, а станом на 04.05.2018 податковий борг не обліковується.

42. Матеріали справи містять копії платіжних документів щодо сплати орендної плати ТОВ "ФОК-СІГМА" у період грудня 2017 року до червня 2018 року.

43. Апеляційний господарський суд дійшов висновку, що відповідач 2 добровільно припинив сплачувати орендну плату за землю у 2012 році і знову почав сплачувати орендну плату після укладення угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки.

44. Листом від 08.05.2018 за вих. № 073-4160 Департамент з питань державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва повідомив прокурора, що за адресою: м. Київ, вул. Гарматна, 35/2 декларації про початок виконання будівельних робіт та декларації про готовність об`єкта до експлуатації подавались ТОВ "АЛДІ-ТРЕЙД".

45. Листом від 04.06.2018 за вих. № 055-7173 Департамент містобудування та архітектури повідомив прокурора, що містобудівні умови та обмеження для проектування об`єкта будівництва на вул. Гарматній, 35/2 (кадастрові номери 8000000000:69:006:0030, 8000000000:69:006:0009) не надавались.

46. 02.08.2018 Департаментом земельних ресурсів Київської міської ради проведено повторне обстеження земельної ділянки та встановлено, що земельна ділянка огороджена, не охороняється, на ділянці розташовано цегляну будівлю не встановленого призначення, металевий гараж, автостоянку, ділянка не впорядкована, виробнича діяльність на час обстеження не велась. За результатами обстеження складено акт обстеження земельної ділянки № 18-1161-09.

47. Відповідно до листа Головного управління ДФС у м. Києві від 03.08.2018 станом на 05.12.2012 заборгованість за договорами оренди становила 150 590,00 грн, станом на 13.03.2013 - 193 790,00 грн, станом на 19.08.2013 - 193 790,00 грн., станом на 27.11.2013 - 193 790,00 грн та станом на 03.08.2018 - відсутня.

ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ

Щодо меж розгляду справи судом касаційної інстанції

48. Відповідно до частини першої статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

49. Згідно з частиною другою статті 300 ГПК України суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

50. За приписами частини четвертої статті 300 ГПК України суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.

Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів першої та апеляційної інстанцій

Щодо повноважень прокурора

51. Відповідно до пункту 3 частини першої статті - 1311 Конституції України в Україні діє прокуратура, яка здійснює представництво інтересів держави в суді у виключних випадках і в порядку, що визначені законом.

52. Прокурор здійснює представництво в суді законних інтересів держави у разі порушення або загрози порушення інтересів держави, якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб`єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження, а також у разі відсутності такого органу. Наявність таких обставин обґрунтовується прокурором у порядку, передбаченому частиною четвертою цієї статті (абзаци 1 і 2 частини третьої статті 23 Закону України "Про прокуратуру"). Наявність підстав для представництва має бути обґрунтована прокурором у суді.

53. Аналіз наведених законодавчих положень дає підстави для висновку, що виключними випадками, за яких прокурор може здійснювати представництво інтересів держави в суді, є порушення або загроза порушення інтересів держави. Ключовим для застосування цієї конституційної норми є поняття "інтерес держави".

54. Вказані положення Закону України "Про прокуратуру" кореспондуються з нормами частини четвертої та абзацу 2 частини п`ятої статті 53 ГПК України, згідно з якими прокурор, який звертається до суду в інтересах держави, в позовній заяві (заяві) самостійно визначає, в чому полягає порушення інтересів держави, та обґрунтовує необхідність їх захисту, а також зазначає орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах; у разі відсутності такого органу або відсутності у нього повноважень щодо звернення до суду прокурор зазначає про це в позовній заяві і в такому разі прокурор набуває статусу позивача.

55. Системне тлумачення положень частин третьої - п`ятої статті 53 ГПК України і частини третьої статті 23 Закону України "Про прокуратуру" дозволяє дійти висновку, що прокурор здійснює представництво в суді законних інтересів держави у разі порушення або загрози порушення інтересів держави у двох випадках: 1) якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб`єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені повноваження здійснювати такий захист у спірних правовідносинах; 2) якщо немає органу державної влади, органу місцевого самоврядування чи іншого суб`єкта владних повноважень, до компетенції якого віднесені повноваження здійснювати захист законних інтересів держави у спірних правовідносинах.

56. Як вбачається з матеріалів справи, при поданні позовної заяви прокурор обґрунтував наявність підстав для представництва інтересів держави в суді, а саме прийняття рішення постійною комісією Київської міської ради з питань містобудування, архітектури та землекористування від 27.10.2016 про поновлення ТОВ "ФОК-СІГМА" на 5 років договору оренди земельної ділянки від 13.03.2008 № 72-6-00496 та укладення спірної угоди про поновлення договору оренди всупереч вимог законодавства, що регулює підстави і порядок поновлення договору оренди земельної ділянки, передбаченому статтями 116, 124, 134 ЗК України та всупереч вимог законодавства, що регламентує порядок поновлення договору оренди землі на підставі положень частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі", і згідно частини п`ятої статті 53 ГПК України набув статусу позивача.

57. При цьому колегія суддів враховує доводи прокурора щодо порушення інтересів держави у сфері контролю за використанням та охороною земель, ефективного використання земельних ресурсів.

Крім цього, прокурор наголосив, що передача спірної земельної ділянки без проведення торгів порушує й економічні інтереси держави, призводить до втрати можливості отримання територіальною громадою міста максимального розміру орендної плати за використання земельної ділянки, тобто, спірна угода, укладена представницьким органом територіальної громади, порушує економічні права територіальної громади, у зв`язку з чим прокурор мав не тільки право, але й обов`язок здійснити захист інтересів держави шляхом звернення з позовом у цій справі.

Вказані висновки узгоджуються з висновками, викладеними у постанові Великої Палати Верховного Суду від 12.06.2019 у справі № 487/10128/14-ц (пункти 30, 32).

58. Апеляційний господарський суд дійшов обґрунтованого висновку щодо того, що спірна земельна ділянка не є земельною ділянкою сільськогосподарського призначення та не належить до агропромислового комплексу, тому Держгеокадастр у цьому разі не наділений повноваженнями розпорядника з усіма повноваженнями власника на захист права власності, а надані законом функції державного нагляду (контролю) в агропромисловому комплексі в частині дотримання земельного законодавства не наділяють Держгеокадастр правом звернення до суду з позовними вимогами, заявленими у цій справі.

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 05.02.2019 у справі № 910/7813/18 про визнання незаконним і скасування рішення, визнання недійсною угоди та відсутнім права користування земельною ділянкою, в якій брали участь ті ж самі сторони.

59. Відтак, колегія суддів погоджується із висновками судів попередніх інстанцій (і відповідними мотивами суду апеляційної інстанції) щодо того, що зі змісту позовної заяви, аргументації про протиправність дій Київської міської ради, зазначеного предмета спору, характеру спірних правовідносин, вбачається, що прокурор навів достатньо суджень і обґрунтувань для звернення до суду за захистом інтересів держави та, відповідно, розгляду його позовних вимог по суті.

Щодо суті спору

60. Верховний Суд частково погоджується із доводами скаржника, які викладені у пункті 15 цієї постанови, з огляду на таке.

61. Відповідно до статті 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

62. Законом України "Про оренду землі" (161-14) визначено умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі, а статтею 13 передбачено, що договором оренди землі є договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

63. Частиною шостою статті 33 зазначеного Закону врегульовано пролонгацію договору на той самий строк і на тих самих умовах, що були передбачені договором, за наявності такого фактичного складу: (1) користування орендарем земельною ділянкою після закінчення строку оренди і (2) відсутність протягом одного місяця заперечення орендодавця проти такого користування (що можна кваліфікувати як "мовчазну згоду" орендодавця на пролонгацію договору).

Вказана правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 10.09.2018 у справі № 920/739/17.

64. Отже щодо прав та обов`язків орендодавця відповідно до порядку поновлення договору оренди землі, визначеного частиною шостою статті 33 Закону, то орендодавець має право заперечити стосовно поновлення згідно із цією частиною і таке заперечення має бути заявлено саме протягом одного місяця після закінчення дії договору оренди землі, що безпосередньо випливає зі змісту частини шостої зазначеної статті Закону.

У подальшому, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення дії договору оренди і орендодавець не надав заперечень стосовно поновлення цього договору протягом одного місяця після його закінчення, орендар має право звернутися із вимогою про визнання укладеною угоди про поновлення договору на тих самих умовах і на той самий строк (частина шоста статті 33 Закону).

Орендодавець, у свою чергу, в будь-який час до укладення додаткової угоди стосовно поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах може звернутися із вимогою про звільнення земельної ділянки.

65. Проте, у даній справі суди на вищенаведене належної уваги не звернули.

Апеляційний господарський суд в оскаржуваній постанові взагалі не надав оцінки обставинам справи щодо (1) продовження користування земельною ділянкою ТОВ "ФОК-СІГМА" після закінчення строку договору оренди, а також (2) відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення Київської міської ради про заперечення у поновленні договору оренди землі.

Місцевий господарський суд лише зазначив, що доказів висловлення заперечень орендодавця щодо користування орендарем земельною ділянкою після закінчення строку дії договору та висловлення наміру її повернути суду не надано. При цьому, рішення місцевого господарського суду не містить висновків щодо продовження користування спірною земельною ділянкою ТОВ "ФОК-СІГМА" після закінчення строку договору оренди.

Отже, у справі, яка переглядається Верховним Судом, суди попередніх інстанцій, прийшовши до протилежних висновків щодо суті спору, у повній мірі не проаналізували застосування до спірних правовідносин частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі", оскільки не встановили обов`язкових для її застосування обставин. Невстановлення відповідних обставин унеможливлює правильне застосування відповідної норми матеріального права.

66. У контексті поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону, необхідно зауважити, що такий договір може бути поновлено виключно на тих самих умовах і на той самий строк. Тобто орендар не може вимагати поновлення договору оренди землі на інших умовах. Щодо прав та обов`язків орендодавця слід акцентувати увагу на тому, що він має право заперечити стосовно поновлення договору згідно із цією частиною статті 33 Закону, і таке заперечення має бути заявлено саме протягом одного місяця після закінчення дії договору оренди землі, що безпосередньо випливає зі змісту частини шостої зазначеної статті.

67. Колегія суддів касаційного суду вважає, що апеляційний суд, формально зазначивши, що угодою викладено договір оренди у повністю новій редакції, а отже, були змінені умови договору оренди, не навів достатніх та аргументованих мотивів для такого висновку.

68. Відтак, висновок апеляційного господарського суду про те, що угодою викладено договір оренди у повністю новій редакції є необґрунтованим та передчасним.

69. Також колегія суддів Касаційного господарського суду зазначає, що висновки апеляційного господарського суду про те, що спірною угодою договір продовжено до 05.10.2022, тобто, фактично більш ніж на дев`ять років є передчасними та необґрунтованими, оскільки право на укладення відповідної додаткової угоди виникає у сторін саме з юридичного факту (у випадку встановлення обставин) поновлення договору оренди (з урахуванням обов`язковості укладення додаткової угоди до договору оренди землі про його поновлення у відповідності до вимог частини восьмої статті 33 Закону України "Про оренду землі").

70. Окрім цього, підстави, з яких суд апеляційної інстанції визнав спірну угоду недійсною (пункт 9 цієї постанови), можуть бути предметом доказування / дослідження за наявності спору між сторонами договору оренду щодо поновлення такого договору / укладення додаткової угоди про таке поновлення. У правовідносинах, щодо яких виник спір у вказаній справі, сторони досягли домовленості щодо укладення такої додаткової угоди без відповідного судового спору, тобто виявили свою добровільну згоду щодо продовження орендних правовідносин.

Щодо способів захисту

71. Згідно з положеннями, зокрема, статей 15, 16 ЦК України, правом на звернення до суду за захистом наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорювання її прав, свобод чи інтересів.

72. З урахуванням цих норм, суд повинен установити, чи було порушено, не визнано або оспорено права, свободи чи інтереси заявника, i залежно від установленого, вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні, в залежності від наявності для цього відповідних підстав, встановлених законом або договором.

73. Зважаючи на викладене, передумовами та матеріальними підставами для захисту права власності або права користування земельною ділянкою у судовому порядку, зокрема у визначений спосіб, є наявність підтвердженого належними доказами права особи (власності або користування) щодо земельної ділянки, а також підтверджений належними доказами факт порушення цього права на земельну ділянку (невизнання, оспорювання або чинення перешкод у користуванні, користування з порушенням законодавства - без оформлення права користування, користування з порушенням прав власника або землекористувача тощо).

Вказана правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 10.12.2019 у справі № 906/43/19 (див. mutatis mutandis пункт 13 постанови Верховного Суду від 20.03.2018 у справі № 910/1016/17, пункт 12 постанови Верховного Суду від 17.04.2018 у справі № 914/1521/17, пункт 10 постанови Верховного Суду від 29.05.2018 у справі № 915/101/15, пункт 11 постанови Верховного Суду від 12.06.2018 у справі № 916/2948/15, пункт 8.12 постанови Верховного Суду від 05.11.2019 у справі № 926/746/19).

74. Відповідно до висновків, викладених у постанові об`єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 14.06.2019 у справі № 910/6642/18, вирішуючи господарський спір, суд з`ясовує, чи існує у позивача право або законний інтерес; якщо так, то чи має місце його порушення, невизнання або оспорювання відповідачем; якщо так, то чи підлягає право або законний інтерес захисту і чи буде такий захист ефективний за допомогою того способу, який визначено відповідно до викладеної в позові вимоги. В іншому випадку у позові слід відмовити (підпункт 8.5 постанови об`єднаної палати).

75. Відтак передумовами та матеріальними підставами для захисту права, зокрема у спосіб визнання незаконним та скасування рішення постійної комісії Київської міської ради з питань містобудування, архітектури та землекористування, визнання недійсною угоди та визнання відсутності у ТОВ "ФОК-СІГМА" права користування земельною ділянкою площею, є наявність у позивача права або законного інтересу та з`ясування, чи має місце його порушення.

76. Враховуючи викладене, Суд не вдається до аналізу висновків судів першої та апеляційної інстанцій стосовно правильності та ефективності обраного позивачем способу захисту, які вважає передчасними. За доведеності наявності факту порушеного права необхідним у даній справі є з`ясування, чи підлягає застосуванню до спірних правовідносин правовий висновок, викладений у постанові Верховного Суду від 23.04.2019 у справі № 910/5217/18.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

77. Відповідно до частин першої, другої, п`ятої статті 236 ГПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

78. Верховний Суд дійшов висновку, що судами першої та апеляційної інстанцій належним чином не з`ясовано й не перевірено усіх обставин справи та пов`язаних з ними доводів, що є порушенням вимог статей 86, 236 ГПК України щодо ухвалення судового рішення на підставі всебічного, повного і об`єктивного розгляду в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом, у зв`язку з чим неправильно застосовано норми матеріального права (положення статті 33 Закону України "Про оренду землі").

79. Відповідно до пункту 1 частини третьої статті 310 ГПК України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази.

80. Оскільки передбачені статтею 300 ГПК України межі розгляду справи судом касаційної інстанції не надають йому права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази, постановлені у цій справі судові рішення необхідно скасувати, а справу передати на новий розгляд до Господарського суду міста Києва.

81. Під час нового розгляду справи місцевому господарському суду слід урахувати наведене, дослідити та об`єктивно оцінити аргументи учасників справи і всі зібрані у справі докази в їх сукупності, всебічно і повно з`ясувати фактичні обставини справи та, залежно від встановленого, прийняти обґрунтоване і законне судове рішення.