розглянув у судовому засіданні касаційну скаргу Регіонального відділення Фонду державного майна України по Івано-Франківській, Чернівецькій та Тернопільській областях на рішення Господарського суду Чернівецької області від 27.05.2019 (суддя Гурин М. О.) та постанову Західного апеляційного господарського суду від 02.10.2019 (головуючий суддя Бойко С. М., судді Матущак О. І., Якімець Г. Г.) у справі за позовом Регіонального відділення Фонду державного майна України по Івано-Франківській, Чернівецькій та Тернопільській областях до ОСОБА_1 про розірвання договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва та повернення об`єкта приватизації у державну власність та за зустрічним позовом ОСОБА_1 до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Івано-Франківській, Чернівецькій та Тернопільській областях про внесення змін до договору купівлі-продажу № КП-378-НБ об`єкта незавершеного будівництва,

1. Короткий зміст позовних вимог

1.1. 24.09.2018 Регіональне відділення Фонду державного майна України по Івано-Франківській, Чернівецькій та Тернопільській областях (далі - Позивач, ФДМУ) звернулося до ОСОБА_1 (далі - Відповідач) з позовом про розірвання Договору № КП-378-НБ від 01.02.2006 (далі - Договір) із змінами від 26.02.2009 та від 25.06.2012 купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва державної власності - адміністративно-побутового корпусу, що знаходиться в м. Новодністровськ, Сокирянського району Чернівецької області; зобов`язання громадянина Сполучених Штатів Америки ОСОБА_1 (паспорт № НОМЕР_1, виданий 20.04.2014 Агентством видачі паспортів, м. Сіетл, США); повернення об`єкта незавершеного будівництва державної власності адміністративно-побутового корпусу, що знаходиться у м. Новодністровськ, Сокирянського району Чернівецької області, що включає незавершений будівництвом адміністративно-побутовий корпус, матеріали, вироби, конструкції, завезені на будівельний майданчик і не використані для будівництва, а саме: козирок входу КВ-14-6 (залізобетонні плити) в кількості 5 шт.; залізобетонні блоки ФБС 24.3.6.-Т в кількості 6 шт.; фундаментні балки ФБ6-20 в кількості 2 шт.; фундаменті балки ФБ6-12 в кількості 4 шт., а також устаткування, що не передано до монтажу, а саме: машини резинокрутки ОРН-1 в кількості 3 шт. та катушко-намотувальні верстати в кількості 3 шт., а також проектно-кошторисну документацію на об`єкт незавершеного будівництва відповідно до Порядку повернення у державну власність об`єктів приватизації у разі розірвання або визнання недійсними договорів купівлі-продажу таких об`єктів. затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 18.01.2001 № 32 (32-2001-п) .

1.2. Позовні вимоги мотивовані тим, що Відповідач не завершив будівництво та не ввів в експлуатацію приватизований об`єкт незавершеного будівництва - адміністративно-побутового корпус в термін, визначений Договором, чим порушив вимоги розділу 5 Договору, що відповідно до пункту 2 частини третьої статті 26 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" є підставою для розірвання Договору та повернення майна.

2. Короткий зміст зустрічних позовних вимог

2.1. 15.04.2019 Відповідач звернувся до Позивача з зустрічним позовом про внесення змін до Договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва державної власності - адміністративно-побутового корпусу, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, шляхом викладення пункту 5.3 розділу 5 Договору в такій редакції: "5.3. Завершити будівництво об`єкта незавершеного будівництва та ввести його в експлуатацію в термін до 31.12.2019р.".

2.2. Зустрічні позовні вимоги мотивовані тим, що у частковому невиконанні умов Договору щодо введення в експлуатацію придбаного об`єкта відсутня вина Відповідача, що є необхідною умовою настання правових наслідків у вигляді розірвання договору згідно зі статтею 614 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), оскільки процес одержання всіх дозволів та погоджень є дуже тривалим та не залежить від дій Відповідача, на що останній не розраховував при укладенні Договору, у зв`язку з чим є підстави для внесення змін до Договору відповідно до статті 652 ЦК України та статті 188 Господарського кодексу України (далі - ГК України (436-15) ).

3. Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій

3.1. 27.05.2019 Господарський суд Чернівецької області рішенням, залишеним без змін постановою Західного апеляційного господарського суду від 02.10.2019, в задоволенні первісного позову відмовив; зустрічний позов задовольнив; ухвалив внести зміни до Договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва державної власності - адміністративно-побутового корпусу, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, укладеного між Позивачем та Відповідачем, шляхом викладення пункту 5.3 розділу 5 Договору в наступній редакції: "5.3. Завершити будівництво об`єкта незавершеного будівництва та ввести його в експлуатацію в термін до 31.12.2019р.".

3.2. Судові рішення мотивовані тим, що Відповідач зміг виконувати пункт 5.3 Договору лише з моменту укладення договору оренди земельної ділянки під спірним нерухомим майном, що мало місце 29.09.2017; наданими Позивачем доказами підтверджується здійснення ним поступових систематичних дій з виконання своїх зобов`язань за Договором. Крім того, покупець вжив усіх залежних від себе заходів для внесення змін у пункт 5.3 Договору відповідно до Порядку внесення змін до договорів купівлі-продажу державного (комунального) майна, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 18.10.2018 № 1328. Таким чином суди дійшли висновку про те, що вини Відповідача у невиконанні умов Договору купівлі-продажу щодо закінчення будівництва у строк, передбачений пунктом 5.3 Договору, немає, що виключає можливість розірвання Договору відповідно до статті 614 ЦК України.

В частині вирішення зустрічних позовних вимог суди зазначили, що під час дії Договору істотно змінилися обставини, якими сторони керувалися під час його укладення, а розірвання цього Договору суперечить суспільним інтересам, потягне заподіяння збитків державі та потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на змінених умовах, отже наявні підстави згідно з статтею 652 ЦК України для внесення змін у цей Договір в частині продовження терміну виконання робіт.

4. Короткий зміст вимог касаційної скарги

4.1. Позивач (Скаржник) подав касаційну скаргу, в якій просить скасувати постанову Західного апеляційного господарського суду від 02.10.2019 та рішення Господарського суду Чернівецької області від 27.05.2019, прийняти нове рішення, яким задовольнити первісний позов та відмовити у задоволенні зустрічного позову.

5. Доводи Скаржника, викладені у касаційній скарзі

5.1. Згідно з актом поточної перевірки виконання умов Договору, про проведення якої повідомлено представника покупця, Відповідачем не виконано умову Договору щодо завершення будівництва та введення в експлуатацію приватизованого об`єкта незавершеного будівництва - адміністративно-побутового корпусу, що є підставою для розірвання цього Договору та повернення об`єкта приватизації у державну власність відповідно до частин третьої, дев`ятої - одинадцятої статті 26 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна".

5.2. Всупереч статті 86 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК (1798-12) України) судами першої та апеляційної інстанцій не надано належної правової оцінки доказам, які містяться в матеріалах справи.

5.3. Сертифікатом серії ЧВ № 162182401320 від 28.08.2018 засвідчується закінчення будівництвом об`єкта, а саме закінчення будівельних робіт з реконструкції існуючої нежитлової будівлі та готовність її до експлуатації. В той час як Управління Державної архітектурно-будівельної інспекції у Чернівецькій області листом № 1024-4.4/807/19 від 11.05.2019 на запит Позивача повідомило, що виданий ним сертифікат засвідчує готовність до експлуатації об`єкта "Реконструкція існуючої нежитлової будівлі (адміністративно-побутового корпусу "Швейно-трикотажна фабрика", однак відомості щодо видачі Відповідачу будь-яких документів, які засвідчують прийняття в експлуатацію вказаної нежитлової будівлі до 2010 року в Управлінні відсутні, отже Відповідачем не доведено введення ним в експлуатацію об`єкта незавершеного будівництва Швейно-трикотажної фабрики саме як нежитлової будівлі.

5.4. Крім того, з моменту укладення цього Договору двічі за відповідним зверненням Відповідача продовжувалися терміни завершення будівництва та введення в експлуатацію об`єкта приватизації.

5.5. Помилковими є посилання судів на те, що причини, які стали підставою для відстрочення будівельних робіт Відповідач не міг усунути, оскільки спірний об`єкт Відповідач придбав у 2006 році, тому мав достатньо часу як для виконання цього Договору, так і для захисту свого порушеного права.

6. Узагальнений виклад позиції інших учасників справи

6.1. 29.11.2019 Відповідач подав відзив на касаційну скаргу, в якому просить прийняті у справі судові рішення залишити без змін, а касаційну скаргу Позивача залишити без задоволення.

6.2. В суді касаційної інстанції не можуть оскаржуватися рішення з підстав неналежного дослідження й оцінки доказів у справі, оскільки відповідно до частини другої статті 287 ГПК України підставами касаційного оскарження є лише неправильне застосування судом норми матеріального права чи порушення норми процесуального права, чого судами попередніх інстанцій допущено не було.

6.3. Безпідставними є твердження Скаржника про те, що сертифікат серії ЧВ № 162182401320 від 28.08.2018, виданий на підставі акта готовності об`єкта до експлуатації від 10.08.2018, зареєстрованого в Держархбудінспекції України, не відображаэ факт закінчення будівництва об`єкта незавершеного будівництва та введення його в експлуатацію як нежитлової будівлі.

6.4. Суди попередніх інстанцій дійшли правильного висновку про те, що під час дії Договору істотно змінилися обставини, якими сторони керувалися під час його укладення, а розірвання цього Договору суперечить суспільним інтересам.

7. Встановлені судами обставини

7.1. 01.02.2006 між громадянином США ОСОБА_1 та Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Чернівецькій області (правонаступником якого є Позивач) укладено Договір купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва державної власності - адміністративно-побутового корпусу, що знаходиться за адресою: Чернівецька область, Сокирянський район, м. Новодністровськ.

7.2. Пунктом 1.2 Договору визначено, що право власності на об`єкт незавершеного будівництва виникає в покупця з моменту підписання акта приймання-передачі.

7.3. Відповідно до пункту 1.5 Договору об`єкт продано за 236 000,00 грн з урахуванням 39 333,33 грн податку на додану вартість.

7.4. Після оплати за придбаний об`єкт приватизації, відповідно до пункту 3.2 Договору підписано акт приймання-передачі об`єкта незавершеного будівництва від 27.02.2006.

7.5. Згідно з умовами пункту 5.3 Договору, з урахуванням рішення Господарського суду Чернівецької області від 27.03.2017 у справі № 926/1779/15, передбачено обов`язок покупця (Відповідача) завершити будівництво об`єкта та ввести його в експлуатацію в термін до 01.06.2018.

7.6. Відповідно до пункту 5.6 цього Договору на вимогу Продавця Покупець зобов`язаний протягом добудови до моменту введення об`єкта незавершеного будівництва в експлуатацію та підписання акта підсумкової перевірки виконання умов цього договору надавати продавцю для ознайомлення необхідні матеріали, відомості, документи тощо про виконання умов цього договору.

7.7. Згідно з листом Новодністровської міської ради № 1745 від 05.10.2016 заява представника Відповідача про передачу йому земельної ділянки в оренду не була підтримана депутатами через направлення Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Чернівецькій області листа про розгляд в Господарському суді Чернівецької області справи за позовом до ОСОБА_1 про розірвання договору, а тому повторно така заява не може бути розглянута до набрання законної сили рішенням суду.

7.8. Відповідно до умов пунктом 12.2 Договору купівлі-продажу у разі невиконання однією із сторін умов цього договору, він може бути змінений або розірваний на вимогу іншої сторони за рішенням суду, а об`єкт незавершеного будівництва повернутий у державну власність.

7.9. На виконання зобов`язань за Договором Покупець в період з 01.06.2017 по 01.06.2018 (після набрання чинності судовим рішенням у справі № 926/1779/15) вчинив такі дії:

- 14.06.2017 Відповідач через представника за довіреністю Охрімовського В.Б. звернувся із заявою до Новодністровської міської ради про передачу йому в оренду земельної ділянки площею 0,5636 га для обслуговування належної йому будівлі адміністративно-побутового корпусу "Швейно-трикотажної фабрики", вказавши, що без цього не може здати будівлю в експлуатацію; до зазначеної заяви було додано свідоцтво про право власності на це нерухоме майно та витяг з державного реєстру речових прав на нерухоме майно;

- 31.08.2017 рішенням тридцять сьомої сесії VII скликання Новодністровської міської ради № 210 передано в оренду громадянину США Відповідачу земельну ділянку площею 0,5636 га для розміщення та експлуатації основних, підсобних та допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості за адресою: мікрорайон Дністер міста Новодністровська Чернівецької області кадастровий № 7310600000:01:022:0015 терміном на один рік;

- 29.09.2017 за №304 укладений Договір оренди землі та підписано акт приймання-передачі земельної ділянки;

- 04.10.2017 представник Відповідача звернувся до виконкому Новодністровської міської ради із заявою про надання йому містобудівних умов та обмежень для виготовлення робочого проекту реконструкції нежитлової будівлі і отримав відповідь від 05.10.2017;

- у жовтні 2017 року Покупець замовив робочий проект на реконструкцію та експертизу проекту;

- 31.01.2018 представник Покупця подав заяву в інтересах Відповідача про приєднання будівлі до електроустановки;

- 26.02.2018 Відповідач отримав технічні умови на таке приєднання та підписав відповідний договір, що був досліджений у судовому засіданні;

- 07.03.2018 Покупець звернувся із заявою про проведення робочої експертизи проекту реконструкції будівлі;

- 22.03.2018 отримав технічні умови на підключення водопостачання та водовідведення, погодив документи на реконструкцію в Управлінні ДСНС України у Чернівецькій області;

- провів внутрішні будівельні та внутрішні оздоблювальні роботи (встановлено двері, встановлено освітлення та покриття та ін.).

Зазначені обставини Позивач не заперечує.

7.10. 31.05.2018 під час подання Відповідачем заяви до ФДМУ про внесення змін до пункту 5.3 Договору купівлі-продажу долучено звіт про стан виконання договірних зобов`язань.

7.11. Для завершення будівництва покупцем було виготовлено проект реконструкції адміністративно-побутового корпусу швейно-трикотажної фабрики під складські приміщення без зміни зовнішньої конфігурації об`єкта в АДРЕСА_1. За цією проектно-кошторисною документацією проводились будівельні роботи з реконструкції будівлі під складські приміщення.

7.12. Позивач не заперечував проти реконструкції проданого ним об`єкта під складські приміщення, що підтверджується протоколом № 49 від 10.07.2018 засідання комісії з прийняття в окремих випадках рішення щодо внесення змін до договорів купівлі-продажу об`єктів приватизації, доданим Позивачем до первісного позову, де зазначено про виготовлення проектно-кошторисної документації і про виконання робіт з реконструкції без жодних застережень.

7.13. Відповідно до сертифікату серії ЧВ №162182401320 від 28.08.2018 про відповідність завершеного будівництвом об`єкта проектній документації та готовності до експлуатації - 28.08.2018, який також містить посилання на акт готовності об`єкта до експлуатації від 10.08.2018, спірний об`єкт був завершений будівництвом та зданий в експлуатацію 28.08.2018.

7.14. Цей сертифікат виданий Управлінням Державної архітектурно-будівельної інспекції у Чернівецькій області та зареєстрований в Держархбудінспрекції України; також цей сертифікат зазначений у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно як підстава виникнення права власності, що вбачається із наданих сторонами витягів.

8. Позиція Верховного Суду

8.1. Відповідно до статті 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки, зокрема, договори та інші правочини є підставою виникнення цивільних прав та обов`язків.

8.2. Згідно з статтею 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

8.3. Частиною першою статті 611 ЦК України передбачено, що у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, відповідно до пункту 1 цієї статті припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору.

8.4. За положеннями частини першої статті 651 ЦК України та частини першої статті 188 Господарського кодексу України (далі - ГК України (436-15) ) зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, зміна та розірвання договору в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено договором або законом.

8.5. Відповідно до частин першої, третьої, дев`ятої статті 26 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна", який регулює правові, економічні та організаційні основи приватизації державного і комунального майна та майна, що належить Автономній Республіці Крим, під час приватизації об`єкта державної або комунальної власності шляхом його продажу на аукціоні, викупу між продавцем і покупцем укладається відповідний договір купівлі-продажу. Укладення та внесення змін до договорів купівлі-продажу здійснюються відповідно до вимог законодавства. Зміни, що вносяться до договорів купівлі-продажу, укладених у процесі приватизації, здійснюються в порядку, що затверджується Фондом державного майна України, та не можуть передбачати: зменшення відповідальності покупця за невиконання ним зобов`язань; зменшення загального обсягу інвестицій, визначених договором купівлі-продажу.

Виключними умовами для розірвання договору купівлі-продажу об`єкта приватизації в порядку, передбаченому законодавством, є: 1) несплата протягом 60 днів коштів за об`єкт приватизації з дня укладення договору купівлі-продажу відповідно до його умов; 2) невиконання умов продажу об`єкта і зобов`язань покупця, визначених договором купівлі-продажу, в установлений таким договором строк; 3) подання органу приватизації неправдивих відомостей; 4) сплата за об`єкт приватизації коштів, отриманих з порушенням вимог законодавства, яке регулює відносини у сфері запобігання легалізації (відмиванню) доходів, одержаних злочинним шляхом, фінансуванню тероризму та фінансуванню розповсюдження зброї масового знищення; 5) невиконання зобов`язання покупця щодо недопущення скорочення чисельності працівників з ініціативи нового власника чи уповноваженого ним органу; 6) продаж або в інший спосіб відчуження покупцем приватизованого об`єкта особам, визначеним частиною другою статті 8 цього Закону, протягом виконання зобов`язань за договором купівлі-продажу. Договір купівлі-продажу повинен містити положення щодо відповідальності (звільнення від відповідальності) у разі виникнення форс-мажорних обставин (стихійне лихо, обставини непереборної сили тощо).

На вимогу однієї із сторін договір купівлі-продажу може бути розірвано, у тому числі за рішенням суду, в разі невиконання іншою стороною зобов`язань, передбачених договором купівлі-продажу, у визначені строки або визнано недійсним за рішенням суду.

8.6. Частиною другою статті 651 ЦК України передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

8.7. Таким чином йдеться про таке порушення договору однією зі сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору. Істотність порушення визначається виключно за об`єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. У такому випадку вина (як суб`єктивний чинник) сторони, що припустилася порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини другої статті 651 ЦК України. Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. Водночас, йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Вирішальне значення для застосування зазначеного положення закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. Наведена правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 07.08.2018 у справі № 910/22259/17, від 14.08.2018 у справі № 910/22454/17, від 28.08.2018 у справі № 910/20932/17 від 02.10.2018 у справі № 910/21033/17 від 16.10.2018 у справі № 910/3568/18, від 19.02.2019 у справі № 910/4427/18, від 03.12.2019 у справі № 910/5001/19.

8.8. Крім того, оцінка істотного порушення договору здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені законом. Вирішуючи питання про оцінку істотності порушення стороною договору, суди повинні встановити не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору, а також установити, чи є справді істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати. Наведена правова позиція викладена у постанові Верховного суду України від 18.09.2013 у справі № 6-75цс13.

8.9. Як свідчать встановлені судами обставини, рішенням Господарського суду Чернівецької області від 18.05.2017, залишеним без змін постановами Львівського апеляційного господарського суду від 01.06.2017 та Верховного Суду від 31.05.2018 у справі № 926/1779/15, внесено зміни у Договір щодо визначення строку завершення будівництва та введення його в експлуатацію в термін до 01.06.2018.

8.10. У вказаній постанові суд касаційної інстанції погодився з висновками судів попередніх інстанцій щодо того, що вимога пункту 5.3 Договору про завершення будівництва та здачу об`єкта в експлуатацію можлива лише після укладення договору оренди земельної ділянки, що знаходиться під об`єктом незавершеного будівництва. Подібний висновок ґрунтується на пункті 5 Порядку виконання підготовчих та будівельних робіт, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 № 466 (466-2011-п) . Тож до завершення належного оформлення права користування земельною ділянкою Відповідач не з своєї вини був позбавлений правомірної можливості здійснити будівельно-монтажні роботи на виконання умов розглядуваного договору, що потребувало отримання відповідної декларації (дозволу), а отже перешкоди у завершенні будівництва та введенні об`єкта в експлуатацію не залежали від Відповідача.

8.11. В оцінці аргументів Скаржника (пункт 5.5) про помилковість посилання судів на те, що причини, які стали підставою відстрочення будівельних робіт, Відповідач не міг усунути, в той час як об`єкт незавершеного будівництва був придбаний у 2006 році, тому Відповідач мав достатньо часу для виконання Договору, Суд враховує наведені вище висновки, викладені у вказаному судовому рішенні, яке набрало законної сили, однак аргументів щодо невжиття заходів з виконання умов Договору купівлі-продажу у період з набрання законної сили вказаним рішенням і до часу звернення з позовом у цій справі Скаржник не навів, тому зазначені посилання Суд відхиляє.

8.12. У даній справі суди встановили, що укладення договору оренди земельної ділянки під зазначеним об`єктом незавершеного будівництва мало місце 29.09.2017, тобто лише після цієї дати Відповідач зміг виконувати вказаний вище пункт Договору. Також суди зазначили про вжиття Відповідачем заходів щодо виконання умов укладеного сторонами Договору купівлі-продажу протягом 01.06.2017 - 01.06.2018 (пункти 7.8 - 7.10, 7.13 цієї постанови).

8.13. Суди також встановили, що відповідно до пункту 5.3 Договору купівлі-продажу Відповідач мав закінчити будівництво в термін до 01.06.2018, однак виконав цей обов`язок лише 28.08.2018.

8.14. З огляду на викладене, враховуючи зазначені обставини, Суд доходить висновку про відсутність передбачених законом підстав стверджувати про те, що Відповідач у вказаний вище період допустив істотне порушення умов Договору купівлі-продажу, яке може бути підставою розірвання цього договору відповідно до законодавчих положень, тому суди дійшли обґрунтованого висновку про існування підстав для відмови у задоволенні первісних позовних вимог про розірвання цього Договору.

8.15. За наведених мотивів Суд відхиляє посилання Скаржника (пункт 5.1) на те, що невиконання умов Договору щодо завершення будівництва та введення в експлуатацію є підставою для розірвання Договору, що свідчить про неправильне застосування судами статті 26 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна".

8.16. Відповідно до статті 188 ГК України сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі, якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду. Якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням законної сили, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.

8.17. Згідно з частиною першою статті 652 ЦК України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

8.18. Процедуру внесення змін до договорів купівлі-продажу державного майна, укладених державними органами приватизації визначає Порядок внесення змін до договорів купівлі-продажу державного майна, затверджений наказом Фонду державного майна України від 03.05.2012 № 605 (z0742-12) (далі - Порядок), відповідно до пункту 1.2 якого внесення змін до договору купівлі-продажу державного майна здійснюється шляхом укладання між державним органом приватизації та власником об`єкта приватизації договору про внесення змін до договору купівлі-продажу.

8.19. Судами встановлено, що відповідно до вказаного Порядку Відповідач звертався до Позивача щодо внесення змін до Договору, зокрема, 31.05.2018 подав заяву про внесення змін до пункту 5.3 Договору, до якої додав також звіт про стан виконання договірних зобов`язань.

8.20. При цьому, як передбачено частиною другою статті 652 ЦК України якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути змінений з підстав визначених частиною четвертою цієї статті за одночасної наявності таких умов: 1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; 2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; 3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; 4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

8.21. Таким чином, закон пов`язує можливість внесення змін до договору безпосередньо не з наявністю істотної зміни обставин, а з наявністю чотирьох умов, визначених частиною другою статті 652 ЦК України, при істотній зміні обставин. Подібна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду України від 21.02.2011 у справі № 9/219-09, від 20.02.2012 у справі № 6-93цс11.

8.22. При цьому, за частиною четвертою зазначеної статті зміна договору у зв`язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.

8.23. У вирішенні питання про наявність підстав для внесення змін до договору на підставі наведеної статті в межі дослідження у справі входить з`ясування усіх обставин, якими сторони керувались, укладаючи цей договір, а також надання їм правової оцінки щодо обставин, які істотно змінились, та наслідком чого може бути зміна умов договору. Наведена правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 21.05.2019 у справі № 904/9906/17.

8.24. Таким чином, за змістом наведених законодавчих положень зміна договору у зв`язку з істотною зміною обставин в судовому порядку, як і розірвання договору з цих підстав, виходячи з принципу свободи договору, є винятковими заходами, що застосовуються за наявності підтвердження дійсної істотної зміни обставин, з яких виходили сторони, укладаючи цей правочин.

8.25. При цьому можливість внесення змін у договір як більш гнучкий засіб урегулювання правовідносин сторін може бути застосований у разі, якщо, з огляду на конкретні обставини, розірвання договору суперечитиме суспільним інтересам та матиме наслідком завдання шкоди, що значно перевищуватиме необхідні для виконання договору затрати, отже є необґрунтованим з точки зору необхідності вчинення сторонами ряду заходів щодо забезпечення відновлення становища залежно від ступеню виконання зобов`язань за цим договором, та понесення у зв`язку з цим фінансових та інших витрат, тобто за принципом "найменших негативних наслідків" для сторін договору.

8.26. Судами встановлено, що 28.08.2018 Відповідач виконав договірне зобов`язання щодо закінчення будівництва об`єкта та введення його в експлуатацію, однак з порушенням встановленого пунктом 5.3 Договору купівлі-продажу строку, що підтверджується сертифікатом серії ЧВ №162182401320 від 28.08.2018 про відповідність завершеного будівництвом об`єкта проектній документації та готовності до експлуатації - 28.08.2018, який також містить посилання на акт готовності об`єкта до експлуатації від 10.08.2018.

8.27. Частина десята статті 26 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" визначає, що у разі розірвання в судовому порядку договору купівлі-продажу у зв`язку з невиконанням покупцем договірних зобов`язань приватизований об`єкт підлягає поверненню в державну (комунальну) власність.

8.28. Враховуючи викладене, а також ті встановлені судами обставини, що Відповідач провів повний об`єм робіт та здав об`єкт в експлуатацію, з огляду на вартість майна станом на час укладення Договору, інвестиції, здійснені Відповідачем у будівництво, строк дії Договору, вчинені обома сторонами заходи на виконання його умов, внесення змін у Договір щодо зміни строку завершення будівництва до 31.12.2019, з урахуванням зміненого судовим рішенням у справі № 926/1779/15 строку завершення будівництва до 01.06.2018, є обґрунтованим заходом, враховуючи також, що розірвання цього Договору, з огляду на мету приватизації, суперечитиме суспільним інтересам, матиме наслідком для сторін шкоду, яка значно перевищуватиме затрати, необхідні для виконання Договору на змінених умовах.

8.29. При цьому доводи Скаржника (пункт 5.4) про те, що з часу укладення цього Договору за зверненням Відповідача двічі продовжувалися терміни завершення будівництва та введення в експлуатацію об`єкта приватизації, з огляду на наведені обставини, зазначених висновків не спростовують.

8.30. Посилання Скаржника (пункт 5.3) на те, що Відповідачем не доведено введення ним в експлуатацію об`єкта незавершеного будівництва, оскільки відсутні будь-які відомості щодо видачі йому будь-яких документів, які засвідчують прийняття в експлуатацію нежитлової будівлі до 2010 року, а не закінчення будівельних робіт з реконструкції існуючої нежитлової будівлі Суд відхиляє, оскільки, відповідно до частини другої статті 300 ГПК України, не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.