Наше госпредприятие имеет на балансе два жилых дома. Возмож-
ность передачи такого рода объектов, являющихся государствен-
ной собственностью, в коммунальную собственность установлена
законодательно, а сама передача не сопровождается неприятными
налоговыми последствиями ни для передающей, ни для принимающей
стороны (п/п. 3.2.9 Закона об НДС и п/п. 4.2.15 Закона о При-
были).
В нашем же случае все квартиры в домах уже приватизированы
жильцами и представители органов местного самоуправления, куда
мы обращались с предложением о передаче указанного жилья с
нашего баланса, утверждают, что передавать в коммунальную
собственность уже, собственно, нечего.
Если указанные дома не передаются в коммунальную собствен-
ность, то можно ли их списать с баланса или они должны продол-
жать числиться за госпредприятием? Не будет ли такое списание
с баланса рассматриваться, например, как бесплатная передача
или ликвидация и не возникнут ли по этой причине налоговые
обязательства по НДС?
* * *
Подобных вопросов в последнее время поступает немало. Правовые
основы приватизации жилья, находящегося в государственной
собственности, определены Законом "О приватизации государственного
жилого фонда" (далее - Закон). Согласно ст. 8 Закона приватизация
государственного жилого фонда осуществляется уполномоченными на
это органами, созданными местной госадминистрацией, органами мест-
ного самоуправления, а также госпредприятиями, в полном хозяйст-
венном ведении или оперативном управлении которых находится госу-
дарственный жилой фонд.
Как указано в вопросе, находящиеся на балансе госпредприятия
жилые дома уже приватизированы жильцами (собственники квартир
многоквартирных домов являются сособственниками вспомогательных
помещений дома, технического оборудования, элементов внешнего
благоустройства - см. п. 2 ст. 10 Закона). Согласно п/п. 5.1.19
Закона об НДС ( 168/97-ВР ) операции по бесплатной приватизации
жилого фонда освобождены от обложения налогом, так что в момент
приватизации жилья (точнее - в процессе приватизации, ведь кварти-
ры в жилых домах приватизировались не одновременно, а в течение
какого-то времени) никаких налоговых обязательств по НДС у гос-
предприятия не возникало.
Приватизированные жилые дома, конечно же, больше не принадле-
жат госпредприятию (его можно назвать лишь балансодержателем {1}
такого жилья), так что в момент их списания с баланса (об этом мо-
менте - чуть позже) нельзя говорить ни о продаже, ни о бесплатной
передаче, а значит, не возникают в этот момент и налоговые обяза-
тельства по НДС (на всякий случай заметим, что валовые доходы не
возникают и подавно).
Вопрос об отражении жилых домов на балансе госпредприятия и о
моменте их списания с баланса в связи с приватизацией, по нашему
мнению, является более запутанным, чем налогообложение такой опе-
рации.
Инструкция по бухучету балансовой стоимости групп основ-
ных фондов, утвержденная приказом Минфина от 24.07.97 г. № 159
( z0310-97 ), предписывала движение и наличие приватизированных
квартир в многоквартирном доме, не переданных на баланс общества
квартирособственников, отражать на специальном субсчете 01/3 "При-
ватизированный жилой фонд" (п. 7 Инструкции). Аналогичное положе-
ние содержалось и в п. 2.3 Инструкции о порядке заполнения форм
годового бухгалтерского отчета предприятия, утвержденной приказом
Минфина от 18.08.95 г. № 139 ( z0197-94 );
"При приватизации отдельных квартир в объектах жилого фонда их
стоимость с баланса не списывается и до передачи на баланс
обществу или объединению индивидуальных собственников квартир
отражается на субсчете 3 "Приватизированный жилой фонд" счета
01 "Основные средства"".
К настоящему времени оба этих документа утратили силу: Инст-
рукция о порядке заполнения форм годового бухгалтерского отчета -
согласно приказу Минфина от 25.02.2000 г. № 39 ( z0161-00 ), а
Инструкция по бухучету балансовой стоимости групп основных фондов
- согласно приказу Минфина от 27.04.2000 г. № 92 (причем послед-
няя, как следует из текста приказа, - с 01.07.2000 г.). Но по
крайней мере до 01.07.2000 г., пока действовала Инструкция № 159,
требование об отражении приватизированного жилья на балансе пред-
приятия до передачи его на баланс общества собственников квартир
оставалось в силе.
С 01.07.2000 г. вступил в силу П(С)БУ 7 ( z0288-00 ) "Основные
средства", который рассматриваемую проблему не затрагивает вообще,
поскольку не содержит ни требования об отражении "непереданного"
приватизированного жилья на балансе у бывшего собственника в лице
(гос)предприятия, ни запрета подобного отражения.
Конечно, если исходить из общей идеологии Закона "О бухгал-
терском учете и финансовой отчетности в Украине" и действующих
П(С)БУ, то никакого специального запрета и не требуется. Достаточ-
но вспомнить, что п. 4 "Общих положений" П(С)БУ 7 дает следующее
определение:
"Основные средства - материальные активы, которые предприятие
содержит с целью использования их в процессе производства или
поставки товаров, предоставления услуг, сдачи в аренду другим
лицам или для осуществления административных и социально-
культурных функций, ожидаемый срок полезного использования
(эксплуатации) которых более одного года (или операционного
цикла, если он более года)".
Поскольку содержание приватизированных квартир (домов) осу-
ществляется за счет средств их собственников (на что указывает
п. 1 ст. 10 Закона, напоминая о необходимости соблюдения Правил
пользования помещениями жилых домов и придомовыми территориями
независимо от форм собственности на них), то и условие содержания
приватизированного жилья как ОФ предприятия и социально-культурные
функции предприятия в исследуемой нами ситуации не просматриваю-
тся.
Даже тот факт, что жилой дом (приватизированный!) снабжается,
допустим, теплом от заводской котельной, а значит, госзавод полу-
чает от этого доход (не поворачивается язык сказать "экономические
выгоды"), не может служить серьезным аргументом в пользу рассмот-
рения приватизированного дома как актива. Активом будет собственно
котельная!
Следовательно, законодательных оснований продолжать отражение
приватизированного жилья на балансе предприятия - его бывшего
собственника на сегодняшний день нет (фактически оно не является
для предприятия активом). {2} Когда же такое жилье может быть
списано с баланса? Конечно, вполне разумно было бы сделать это в
момент уже упоминавшейся выше передачи объектов жилого фонда на
баланс общества или объединения индивидуальных собственников квар-
тир. Да вот беда - не торопятся, как правило, жильцы-собственники
создавать общества и объединения. Так что передавать "с баланса на
баланс" чаще всего некому, поэтому правильнее вести речь просто о
списании с баланса предприятия - бывшего собственника жилья, кото-
рое уместно произвести, например, по итогам инвентаризации перед
составлением годового отчета.
Кстати, пока в жилом доме, учитываемом как единый объект
основных фондов, остаются неприватизированные квартиры, списать
дом с баланса предприятия, пожалуй, нельзя: сохраняется государст-
венная доля в таком жилом фонде, находящаяся у госпредприятия на
праве полного хозяйственного ведения или в оперативном управлении
(а для поддержания идеи рассмотрения такого дома в качестве актива
можно, наверное, указать и на сохранение в какой-то степени за та-
ким предприятием социально-культурной функции). Не стоит забывать
и о том, что согласно п. 3 ст. 10 Закона в многоквартирном доме,
квартиры которого не полностью приватизированы, общество (объеди-
нение) индивидуальных собственников квартир и владельцы непривати-
зированных квартир принимают долевое участие в расходах на его со-
держание. Постепенное увеличение приватизированных квартир в жилом
доме разумно отражать в карточках учета ОФ, чтобы можно было прос-
ледить постепенное уменьшение долевого участия в расходах на со-
держание дома. {3}
Отметим еще один момент. В связи с необходимостью перехода в
2000 году всех предприятий на новый План счетов бухгалтерского
учета Минфином были приняты Методические рекомендации по перенесе-
нию сальдо счетов и субсчетов предыдущего Плана счетов на новый
(доведены письмом Минфина от 04.02.2000 № 18-424 ( v-424201-00 ))
{4}. Согласно этим Методрекомендациям субсчет 01/3 имеет своего
преемника - субсчет 1031 всё с тем же привычным названием "Прива-
тизированный жилой фонд". Наличие подобной "методрекомендации", по
нашему мнению, можно объяснить датой принятия документа: в феврале
2000 года, напомним, еще действовала Инструкция о бухучете балан-
совой стоимости групп основных фондов, предписывавшая отражать
приватизированный жилой фонд на балансе (хотя переход на новый
План счетов, которому должны были поспособствовать Методрекоменда-
ции, мог быть осуществлен предприятием даже в декабре 2000 года).
С другой стороны, для тех предприятий (а точнее - бухгалте-
ров), которым проще оставить все как прежде, чем обременять себя
какими-то списаниями и созданием для этих целей специальных комис-
сий, ссылка на Методрекомендации может послужить хоть каким-то
аргументом в пользу собственного бездействия. По крайней мере -
пока о необходимости списания с баланса предприятий балласта в ви-
де приватизированного жилфонда не будет сказано вразумительно в
каком-нибудь минфиновском документе.
Радикально настроенные бухгалтера отразят списание приватизи-
рованных жилых домов одновременно с уменьшением уставного фонда
своих госпредприятий:
д-т 13, к-т 10 - на всю сумму ранее начисленного по объекту
износа;
д-т 40, к-т 10 - на остаточную стоимость жилья.
В целом же при наличии каких-то сомнений, выходящих за рамки
бухгалтерского учета и налогообложения, советуем при принятии ре-
шений в отношении находящегося на балансе предприятия приватизиро-
ванного жилья обращаться за поддержкой или советом, например, в
управление жилищно-коммунального хозяйства конкретной областной
государственной администрации {5}, которое непосредственно участ-
вует в формировании и обеспечивает реализацию государственной по-
литики в жилищно-коммунальной сфере, осуществляет в пределах своей
компетенции контроль за эксплуатацией и содержанием жилого фонда
всех форм собственности и т.д., и т.п.
{1} Здесь следует принять во внимание следующую мысль, изложенную
в п. в письма ВАС от 31.01.2001 г. № 01-8/98 "О некоторых
предписаниях законодательства, регулирующего вопросы, связан-
ные с осуществлением права собственности и его защитой":
"Баланс предприятия (организации) является формой бухгалтерс-
кого учета, определения состава и стоимости имущества и объема
финансовых обязательств на конкретную дату. Баланс не опреде-
ляет оснований нахождения имущества в собственности (владении)
предприятия".
{2} С учетом замечания, высказанного на предыдущей странице.
{3} Согласно Инструкции о порядке государственной регистрации пра-
ва собственности на объекты недвижимого имущества, находящиеся
в собственности юридических и физических лиц (утверждена при-
казом Госстроя от 09.06.98 г. № 121), в реестровой книге на
жилые объекты недвижимого имущества, принадлежащие юридическим
лицам, ведущейся в бюро технической инвентаризации, делаются
записи о сособственниках (в том числе о физических лицах).
{4} См. "Бухгалтер" № 4'2000, с. 30-36.
{5} См. Типовое положение об управлении жилищно-коммунального хо-
зяйства областной государственной администрации, утвержденное
Постановлением КМУ от 31.12.99 г. № 2402.
------------------------------------------------------------------
"Бухгалтер"
№9/01, стр. 40
[01.03.2001]
Александр Ключник
Заместитель главного редактора
------------------------------------------------------------------