Пока государство чем-то занимается в своем кармане,
НИИ шалят с ЧПЕНами
Минимизация налогов при аренде у госпредприятий
------------------------------------------------------------------
Субъекты предпринимательства, озабоченные поиском помещений
для своей деятельности, нередко обращаются к "госам", у которых
имеются свободные площади, с просьбой об аренде. Случается, что
такие "госы" в ответ предлагают вместо непосредственного договора
аренды заключить договор субаренды помещений между этим субъектом
и неким посредником, который, в свою очередь, арендует помещения у
"госа". Такие предложения вызывают естественные опасения у пред-
принимателей: всё ли тут в порядке, зачем нужны такие сложности и
нет ли где скрытой опасности?
Попробуем прояснить ситуацию. Как известно, с 19.01.2000 г.{1}
государство запустило руку в карман своих же "госов"-арендодате-
лей: стало отбирать у них 30% суммы арендной платы (без НДС). В
результате бедные "госы", которые в основном и кормились этими
"арендными хлебами", стали еще беднее.
Правда, обеднели далеко не все. Некоторые из "красных директо-
ров" давно уже "перестроились" и приобрели приличный опыт работы в
рыночных условиях, в том числе опыт борьбы с налогами и т.п. Хотя
их предприятия (учреждения, организации) принадлежат государству,
делиться с казной столь немалой частью своего дохода им совершенно
неинтересно.
Вот и придумывают они всякие схемы, чтобы платить этого свое-
образного 30%-ного госарендналога поменьше, а то и вовсе его не
платить. Некоторые из схем включают в себя элемент субаренды.
Например, директор какой-нибудь госорганизации (скажем, НИИ)
развернул широкий арендный бизнес и сдает помещения вверенного ему
института в аренду под офисы всевозможным предпринимательским
структурам. Для этого он вставляет между НИИ и арендаторами дове-
ренную "прослойку" в виде "своего" предприятия или частного пред-
принимателя (например - на едином налоге, то есть ЧПЕНа), у кото-
рых полностью или частично оседает, не доходя до НИИ (и - в соот-
ветствующей части - до бюджета), арендная плата {2}.
Выглядят эти схемы примерно так:
Договоры субаренды,
Договор на аренду помещении + -- -- -- -- -- -- + < -- -- -- -- -- 1
+ -- -- + (другого имущества) НИИ | "Прослойка" | перечисление Субарендаторы
| НИИ | < -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- |("свое" предприятие| < -- -- -- -- -- 2 имущества
+ -- -- + Оплата только коммунальных платежей | арендных | арендных НИИ
(по арендной плате "висят" + -- -- -- -- -- -- + < -- -- -- -- -- 3
задолженности) и коммунальных платежей
- - - - - договоры; < -- -- -- платежи
Сразу оговоримся: мы исходим из того, что в договоре арен-
ды обязанность перечислять 30% в бюджет возложена на аренда-
тора ("прослойку") - как это предусмотрено Типовым договором
аренды госимущества, утвержденным приказом Фонда госимущества
от 23.08.2000 г. № 1774 ( z0930-00 ).
Разумеется, в договоре аренды между НИИ и "прослойкой" стороны
предусматривают право арендатора на передачу имущества НИИ в суба-
ренду. В принципе, если такая запись в договоре и отсутствует, то
ничего страшного в этом нет - лишь бы там субаренда прямо не
запрещалась.{3} Возможные претензии по этому поводу со стороны
контрольно-ревизионной службы и иже с ней отводятся без проблем на
основании п. 2 ст. 22 Закона "Об аренде государственного и комму-
нального имущества" ( 2269-12 ), в котором указано:
"Арендатор имеет право передать в субаренду недвижимость и
другое отдельное индивидуально определенное имущество (отдель-
ные станки, оборудование, транспортные средства, нежилые поме-
щения и т.п.), если иное не предусмотрено договором аренды.
При этом срок предоставления имущества в субаренду не может
превышать срока действия договора аренды".
Кроме того, арендатор заботится о том, чтобы при субаренде
соблюдалось требование п. 3 упомянутой ст. 22 Закона об аренде:
"Плата за субаренду данного имущества не должна превышать
арендной платы арендатора".
Поэтому если "прослойка" собирается получать от субаренды ка-
кую-то прибыль, то такая прибыль закладывается в какие-нибудь
дополнительные услуги ("по обслуживанию договора и/или объекта
аренды") - без повышения самой (суб)арендной платы.
Ну а дальше все зависит от степени наглости директора. Некото-
рые устраивают, например, так, что на счет НИИ-арендодателя посту-
пает только сумма за коммунальные платежи и прочее обслуживание
объекта аренды, а собственно арендная плата (и без того занижен-
ная) перечисляется "прослойкой-арендатором лишь в небольшой части.
Так, для приличия. Соответственно, и 30%-ный платеж в бюджет
отчисляется лишь с этой небольшой части.
Сама же "прослойка" собирает с субарендаторов все арендные и
прочие платежи по полной программе. Естественно, разница оседает у
"прослойки", а затем вынимается оттуда всевозможными способами.
Либо не вынимается, а продолжает "крутиться" у арендатора (лицо-
то, напомним, - доверенное).
Не перечисленные на счет НИИ суммы арендной платы (или ее час-
ти) "зависают" у обеих сторон в виде задолженностей (у "прослойки"
- кредиторской, у НИИ - дебиторской). После чего стороны-терпеливо
дожидаются трехлетнего рубежа исковой давности (если он не отодви-
гается путем отсрочки оплаты по договору) и списывают эту задол-
женность: первая - на доходы, вторая - на затраты.
Поэтому еще одна забота директора - на протяжении трех лет
не забыть принимать "активные меры" по погашению задолженности
(скажем, в виде писем с напоминаниями, увещеваниями, угрозами и
т.п.). Впрочем, все эти директорские старания никакого результата,
конечно же, "увы", не приносят: в силу своей занятости он так и
"не успевает" за это время довести дело до арбитража.
Понятно, здесь выгоднее, чтобы "прослойка" была неплатель-
щиком НДС. Тогда она не попадет по истечении срока исковой
давности под корректировку налогового кредита по п. 4.5 Закона об
НДС ( 168/97-ВР).{4} Почти идеальный вариант - сдавать имущество в
аренду через ЧПЕНа или "десятипроцентника", чтобы такое списание
задолженности никак не сказалось на налогообложении "прослойки".
Однако такой вариант обычно отпугивает субарендаторов, поскольку
они остаются без налогового кредита по НДС. Впрочем, если НИИ
стоит в бойком месте, арендная плата - более чем умеренная, а
потенциальных субарендаторов - хоть пруд пруди, то на безНДСные
условия могут согласиться и плательщики НДС.
Вообще-то, такие игры с бюджетом не вполне безопасны. Директо-
ру НИИ при проверке могут изрядно потрепать нервишки. В худшем
случае могут даже снять с должности (расторгнуть контракт), а то и
попытаться посадить за халатность. Арендатору же, судя по всему,
никакого криминала за такие действия "пришить" не смогут (если,
конечно, кто-то не проболтается про злой умысел и сговор). О суба-
рендаторах, естественно, речь вообще не идет.
Несколько отвлекаясь от схемы, заметим, что если арендатор (в
том числе когда он - "прослойка") перечислит "госу"-арендодателю
70% арендной платы, а 30% "завесит" на задолженность перед бюдже-
том, то никакие санкции к нему вроде бы не применят. Пени за непе-
речисление тоже не будет, если она специально не предусмотрена до-
говором аренды. Таким образом, пока до этих денежек не доберутся
"крушники" (или прокуратура) и не взыщут их куда положено, будет у
арендодателя эдакий беспроцентный кредит от государства.{5} Поэто-
му, возможно, данный вариант более безопасен и приемлем, если гля-
деть на него с колокольни директора НИИ. Хотя арендатор, наверное,
предпочел бы арендную плату вообще не платить, так как 70% и 30%,
по идее, должны идти бок о бок, то есть уплачиваться одновременно.
Если же "госу"-арендодателю попадают все 100% арендной платы,
а прижимистый "гoc" не спешит отдавать положенные 30% в бюджет, то
ему тоже никакие санкции, похоже, не светят. Особенно - если он
слегка подстраховывается и не "присваивает" эти деньги по учету, а
"честно" отражает их в виде задолженности перед бюджетом. Хотя в
таком случае на арендодателя - как на одну из госструктур - круш-
ники могут воздействовать гораздо эффективнее, чем на арендато-
ра- "негоса".
Итак, субарендатор во всех этих госарендных маневрах фактичес-
ки никак не задействован. Соответственно, никаких неприятностей
ему не грозит - "подставляются" другие (по крайней мере, в описан-
ной схеме). Так что опасаться субаренды не следует. Хотя выяснить
статус арендатора- "прослойки", безусловно, нужно.
{1} Этим числом датировано Постановление КМУ № 75, которым внесены
соответствующие изменения в Методику расчета и порядок ис-
пользования платы за аренду государственного имущества, ут-
вержденные Постановлением КМУ от 04.10.95 г. № 786 (изменен-
ную редакцию п. 17 Методики - см. в "Бухгалтерской газете"
№ 12'2000 на с. 17).
{2} Мы будем говорить, естественно, о той части арендной платы,
которая уплачивается исключительно "по-белому" ("безналом",
"налом", "натурой" и т.д.). Ведь ни для кого не секрет, что на
практике нередко имеет место и "темная" часть арендной платы.
Кстати, кое-кто из "госов" после введения упомянутого "аренд-
налога" занизил "белую" часть арендной платы до минимально
возможных ставок, соответственно повысив ее "темную" часть.
{3} Кстати, в тексте Типового договора закреплено, что аренда-
тор имеет право сдавать имущество в субаренду с согласия
арендодателя, поэтому арендаторам, использующим Типовой дого-
вор, есть смысл на всякий случай заручиться письменным согла-
сием госарендодателя или соответствующим образом подправить
это место в договоре.
{4} НИИ, правда, согласно данному пункту может уменьшить свои на-
логовые обязательства по НДС с арендной платы, но вряд ли это
обстоятельство сделает схему существенно привлекательнее: если
арендатор - плательщик НДС, то платить ему все равно придется,
а "госы", подобные нашему НИИ, - обычно вечные должники бюдже-
та и так.
{5} Хотя, в принципе, через арбитраж могут взыскать задолженность
и с учетом индексов инфляции за весь период неуплаты и вдоба-
вок насчитать 3% годовых на основании ст. 214 ГК. Однако даже
такую "плату за кредит" назвать чрезмерной трудно.
------------------------------------------------------------------
"Бухгалтер"
№16/01, стр. 26
[01.06.2001]
Алексей Павленко
Заместитель главного редактора
------------------------------------------------------------------