ХАРКІВСЬКА МІСЬКА РАДА
XXII СЕСІЯ XXIII СКЛИКАННЯ

РІШЕННЯ
від 20.06.2001 р.

ПРО ЗВІТ УПРАВЛІННЯ КОМУНАЛЬНОГО МАЙНА ТА ПРИВАТИЗАЦІЇ
ХАРКІВСЬКОЇ МІСЬКОЇ РАДИ "ПРО ХІД ПРИВАТИЗАЦІЇ ОБ'ЄКТІВ
КОМУНАЛЬНОЇ ВЛАСНОСТІ М. ХАРКОВА"

На підставі от. ст. 26, 60 Закону України "Про місцеве са-
моврядування в Україні", п. 7.2.1. Положення про управління
комунального майна та приватизації Харківської міської
ради, затвердженого розпорядженням міського голови № 1327
від 23.05.98р., керуючись ст. 59 Закону України "Про місцеве
самоврядування в Україні", Харківська міська рада
ВИРІШИЛА:

1. Затвердити звіт начальника управління комунального
майна та приватизації Харківської міської ради Поливаного А.П.
про хід приватизації об'єктів комунальної власності м. Харкова
за перше півріччя 2001 року.

2. Контроль за виконанням даного рішення покласти на
секретаря Харківської міської ради Петренка М.Я.

Міський голова Михайло ПИЛИПЧУК

ХАРКІВСЬКА МІСЬКА РАДА
УПРАВЛІННЯ КОМУНАЛЬНОГО МАЙНА ТА ПРИВАТИЗАЦІЇ

ЗВІТ
ПРО РЕЗУЛЬТАТИ ПРИВАТИЗАЦІЇ ОБ'ЄКТІВ КОМУНАЛЬНОЇ ВЛАСНОСТІ
ЗА ПЕРІОД 3 1 СІЧНЯ ПО 31 ТРАВНЯ 2001 РОКУ

Відповідно до Законів України "Про державну програму приватизації", "Про
приватизацію майна державних підприємств", "Про приватизацію невеликих
державних підприємств (малу приватизацію)", з метою найбільш ефективно-
го використання нежитлового фонду м. Харкова і поповнення міського бюд-
жету, на підставі ст. ст. 26,60 Закону України "Про місцеве самоврядування
в Україні", керуючись ст. 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в
Україні", управління комунального майна та приватизації, з метою забезпе-
чення прозорості процесу приватизації комунальної власності територіальної
громади м. Харкова та виконання рішення XXI сесії Харківської міської ради
XXIII скликання від 27.04.2001 р. в частині виконання п. 8 даного рішення,
надає звіт про хід приватизації об'єктів комунальної власності територіальної
громади міста за станом на 31.05.2001 р.

У 2001 р. головними завданнями управління щодо приватизації об'єктів
комунальної власності є завершення роботи з виконання Програми привати-
зації та виконання прийнятих на сесіях Харківської міської ради рішень "Про
внесення доповнень до Програми приватизації об'єктів комунальної власності
м. Харкова" від 17.11.1999р., "Про внесення змін та доповнень до рішень
сесій Харківської міської ради "Про відчуження нежитлових приміщень", "Про
Програму приватизації об'єктів комунальної власності" від 30.03.2000р., "Про
внесення доповнень до Програми приватизації об'єктів комунальної власності
м. Харкова" від 16.06.2000 р.; XVII сесії Харківської міської ради XXIII скликан-
ня від 28.09.2000 р. "Про внесення доповнень до Програми приватизації
об'єктів комунальної власності м. Харкова", XIX сесії Харківської міської ради
XXIII скликання від 27.12.2000р., "Про внесення доповнень до Програми при-
ватизації об'єктів комунальної власності м. Харкова" міської, якими були до-
повнені переліки об'єктів комунальної власності, що підлягали приватизації
способом викупу. Крім того, з метою проведення послідовної політики ре-
формування комунальної власності м. Харкова, підвищення ефективності
процесу приватизації в м. Харкові та збільшення надходження грошових коштів
до міського бюджету, управління комунального майна та приватизації була
розроблена програма приватизації об'єктів комунальної власності територі-
альної громади м. Харкова на 2001 -2002р.р, затверджена 27 квітня 2001 р.
рішенням XXI сесії Харківської міської ради XXIII скликання, на підставі якої
проводиться робота з приватизації об'єктів комунальної власності м. Харко-
ва в 2001 р.

Надана нижче інформація в повному обсязі відображає ступінь виконан-
ня рішень сесій Харківської міської ради посесійне:

- VII сесія Харківської міської ради XXIII скликання від 12.03.1999
р. "Про Програму приватизації об'єктів комунальної власності м. Хар-
кова".

Програмою приватизації комунальної власності м. Харкова було перед-
бачено відчуження способом викупу 183 об'єктів (Додаток №1), 40 об'єктів -
на конкурентних засадах (додаток №2), 4 об'єкти - пакети акцій у статутних
фондах АТ, що належать міськраді (додаток №3) і 3 об'єкти - об'єкти неза-
вершеного будівництва (додаток №4).

За станом на 31.05.2001 р. управлінням комунального майна та прива-
тизації по зазначеній сесії укладено 161 договір купівлі-продажу нежитлових
приміщень.

На підставі рішення XXI сесії Харківської міської ради XXIII скликання від
27.04.2001 р. 6 об'єктів були вилучені з переліку об'єктів комунальної влас-
ності, які підлягали приватизації способом викупу.

На теперешній час ведеться робота щодо приватизації останніх 16-ти
об'єктів комунальної власності міста, з яких по 1 -му об'єкту надійшло про-
хання про перенесення терміну приватизації на 2002 рік.

Результати виконання цього рішення приведені в діаграмі №1. Варто
звернути увагу, що до сектору "у роботі" включені об'єкти, що знаходяться на
оцінці або на підготуванні до укладання договору купівлі-продажу.

Відповідно до Додатка № 2 до вищевказаного рішення підлягали прива-
тизації на конкурентних засадах 40 об'єктів комунальної власності. З них - за
станом на 31.05.2001 р. - 6 об'єктів продано. У зв'язку з відсутністю купі-
вельного попиту, щоб уникнути руйнування і з метою зберігання об'єктів
комунальної власності міста, рішенням XIV сесії Харківської міської ради XXIII
скликання від 30.03.2000р. з Додатка №2 вилучені 20 об'єктів і передані в
оренду. По інших 14 об'єктах проводиться робота щодо можливості їх прива-
тизації на конкурентних засадах.

Відповідно до Додатка № 3 до Програми приватизації об'єктів комуналь-
ної власності з 4-х пакетів акцій відкритих акціонерних товариств, які підляга-
ли приватизації, продані за конкурсом:

пакет акцій АТЗТ "Гея" у кількості 13 шт. номінальною вартістю акції 10,0
грн., що становить 3,1% статутного фонду АТЗТ "Гея" (проданий за 5 500
грн., при початковій ціні пакету 5300 грн.), а також пакет акцій готелю "Ме-
таліст" у кількості 63600 шт., номінальною вартістю акці'ІО,25 грн., що стано-
вить 26,86% статутного фонду ВАТ "Готель "Металіст" (проданий за 403400
грн. при початковій ціні пакету 400400 грн.).

Зазначені пакети акцій знаходились в управлінні Харківської міської ради.

Об'єкти незавершеного будівництва, зазначені в Додатку № 4 до рішен-
ня VII сесії XXIII скликання від 12.03.99р. "Про Програму приватизації об'єктів
комунальної власності м. Харкова" за станом на 31.05.2001 р. не приватизо-
вані у зв'язку з відсутністю покупців.

- XI сесія Харківської міської ради XXIII скликання від 17.11.99 р.
"Про внесення доповнень до Програми приватизації об'єктів кому-
нальної власності м. Харкова". Підлягало приватизації способом викупу
220 об'єктів комунальної власності. З них за станом на 31.05.2001 р. управ-
лінням комунального майна та приватизації укладено 186 договорів купівлі-
продажу, 4 об'єкти вилучені з переліку об'єктів комунальної власності на
підставі рішень XVII сесії Харківської міської ради XXIII скликання від 28.09.2000
р. і XXI сесії Харківської міської ради XXIII скликання від 27.04.2001р.; по 30-
ти об'єктах управлінням комунального майна та приватизації ведеться робо-
та по підготовці необхідних документів, а також орендарям надіслані листи-
нагадування. Результати виконання рішення сесії наведені в діаграмі №2.

- XIV сесія Харківської міської ради від 30.03.2000 р. "Про вне-
сення змін і доповнень до рішень сесій Харківської міської ради "Про
відчуження нежитлових приміщень", "Про Програму приватизації
об'єктів комунальної власності м. Харкова". Приватизації способом ви-
купу підлягають 59 об'єктів комунальної власності міста. З них за станом на
31.05.2001 р. вилучений із переліку об'єктів комунальної власності 1 об'єкт
на підставі рішення XXI сесії Харківської міської ради XXIII скликання від
27.04.2001 р. Управлінням комунального майна і приватизації укладено 46
договорів купівлі - продажу, готуються проекти 2-х договорів купівлі-продажу
нежитлових приміщень; 1 об'єкт знаходиться на оцінці, по 9-ти об'єктах про-
довжена робота по підготовці до приватизації. Варто звернути увагу, що до
сектору "у роботі" включені об'єкти, що знаходяться на оцінці або на підго-
товці до укладання договору купівлі-продажу.

- XVI сесія Харківської міської ради від 16.06.2000 р. "Про вне-
сення доповнень до Програми приватизації об'єктів комунальної влас-
ності м. Харкова". Були доповнені переліки об'єктів комунальної власності,
які підлягали приватизації способом викупу, 31 об'єктом комунальної влас-
ності міста. З них, застаном на31.05.2001р. укладено 19 договорів купівлі-
продажу, по 2 об'єктах проводиться експертна оцінка вартості нежитлових
приміщень, готується проект 1- го договору купівлі-продажу, по 9-ти об'єктах
управлінням комунального майна та приватизації підготовлені листи - нагаду-
вання.

Дана інформація наочно подана в діаграмі №4. На діаграмі до секто-
ру "у роботі" включені об'єкти, Ідо знаходяться на оцінці або на підготовці
договору купівлі-продажу.

- XVII сесія Харківської міської ради від 28.09.2000 р. "Про вне-
сення доповнень до Програми приватизації об'єктів комунальної влас-
ності м. Харкова". Підлягають приватизації способом викупу 30 об'єктів ко-
мунальної власності. З них, за станом на 31.05.2001 р., укладено 18 дого-
ворів купівлі-продажу, по 4 об'єктах готуються проекти договорів купівлі-про-
дажу, по 2 об'єктах надійшло прохання про перенесення термінів приватизації
на 2002 р. у зв'язку з поганим фінансовим становищем, по 6 об'єктах управ-
лінням комунального майна та приватизації продовжена робота по підготовці
до приватизації. Наочно дана інформація подана в діаграмі №5.

- XIX сесія Харківської міської ради XXIII скликання від 27.12.2000р.
"Про внесення доповнень до Програми приватизації об'єктів кому-
нальної власності м. Харкова". Підлягають приватизації 190 об'єктів кому-
нальної власності. З них один об'єкт на підставі рішення XIX сесій'Харківської
міської ради XXIII скликання від 27.04.2001р. було вилучено. За станом на
31.05.2001р. укладено 84 договори купівлі-продажу. По 19 об'єктах підготов-
лені проекти договорів купівлі-продажу, по 15 об'єктах здійснюється експерт-
на оцінка, по 1 об'єкту надійшло про хання орендаря про перенесення термінів
приватизації. По іншім 70 об'єктам заяви на приватизацію ще не надійшли,
але управлінням ведеться активна робота по підготовці необхідної докумен-
тації, у тому числі підготовка технічних паспортів на приміщення, приведення
у відповідність з ними договорів оренди. Наочно дана інформація надана в
діаграмі №6.

Таким чином, за період дії Програми приватизації об'єктів комунальної
власності м. Харкова, затвердженої рішенням VII сесії Харківської міської ради
XXIII скликання від 12.03.1999 р., і внесених до неї доповнень та змін управл-
інням комунального майна та приватизації укладено 514 договорів купівлі-про-
дажу об'єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова при
713 об'єктах, які підлягали приватизації способом викупу.

Розглядаючи результати проведення приватизації об'єктів комунальної
власності за станом на 31 травня 2001 р., можна виділити такі показники:

За звітний період управлінням укладено 117 договорів купівлі-продажу
нежитлових приміщень на суму 6 290 870 грн.

Загальна площа проданих об'єктів (нежитлових приміщень) - 22 203,6 кв.
м, що складає 3% від загальної площі орендованих приміщень комунальної
власності міста.

Грошові кошти, що надійшли за звітний період від приватизації, відповідно
до затверджених нормативів, розподілялися таким чином:

(до міського бюджету перераховано 5 958 тис. грн.

Таким чином, при річному плані по приватизації в 13,4млн. грн. за ста-
ном на 31.05.2001 р. план виконаний на 44,5 %.

10% коштів, що надходять від приватизації об'єктів комунальної власності
м. Харкова і направляються на відшкодування витрат, пов'язаних з привати-
зацією, а також матеріально-технічне і наукове її забезпечення й інші цілі, були
використані таким чином:

Аналіз процесу приватизації за 4 місяці 2001 р. виконувався за такими
напрямками:

* аналіз структури викупу;
* аналіз впливу головних ціноутворюючих чинників на ціни приватизації;
* аналіз динаміки приватизації.

1. Аналіз структури викупу об'єктів нежитлової нерухомості здійснювався
з урахуванням таких чинників:

* місця розташування в місті;
* віку будинків, у яких розташовані приватизовані об'єкти;
* розташування в будинку;
* ступеня фізичного зносу;
* розміру площі.

2. При аналізі впливу найбільше істотних у даних умовах ціноутворюючих
чинників на вартість об'єктів нежитлової нерухомості комунальної власності
враховувалися такі характеристики:

* розташування об'єктів в економіко-планувальних зонах;
* розташування в будинку;
* фізичний знос;
* розмір площі.

3. Аналіз динаміки процесів приватизації по роках (1997,1998,1999,2000).

АНАЛІЗ СТРУКТУРИ ВИКУПУ КОМУНАЛЬНОЇ ВЛАСНОСТІ ЗА 4 МІСЯЦІ
2001 РОКУ

Структура задоволеного попиту на викуп приміщень за 4 місяці 2001 року
по економіко-планувальних зонах подана на мал. 7.

• Як видно з діаграми, на початку 2001 року продовжували приватизуватися
приміщення, які розташовані в центральних районах міста. Так, біля 85%
об'єктів нежитлової нерухомості комунальної власності з числа викуплених
розташовані в 1-й і 2-й економіко-планувальних зонах і тільки біля 15% - у
віддалених від центру і пожвавлених транспортних магістралей 3-й і 4-й зонах.
З такого співвідношення можна зробити висновок про переваги потенційного
інвестору - на 6 інвесторів готових укласти кошти в придбання комунальної
власності, розташованої в центральних районах, знайдеться тільки 1 охочий
інвестувати кошти в об'єкти нерухомості, розташовані на околицях міста або
віддалені від пожвавлених транспортних і пішохідних магістралей.

Слід зазначити, що структура викупу по чиннику району розташування
практично не змінилася щодо такого ж періоду 2000 року. Зменшилася на 7%
кількість приватизованих об'єктів, розташованих у 1 -й економіко-планувальній
зоні. На таку ж кількість процентних пунктів збільшилося число приватизова-
них об'єктів у 4-й зоні, що демонструється діаграмою на мал. 8.

Структуру викупу по ступеню фізичного зносу об'єктів нежитлової нерухо-
мості демонструє діаграма, подана на мал. 9.

Як видно з цієї діаграми, продовжують приватизуватися, в головно-
му, приміщення з фізичним зносом, що знаходиться в межах 30-40%
(29% проти 34% у 2000 р.). Більш 30% приміщень, що викуповуються,
потребують проведення поточного або капітального ремонту. Щодо ана-
логічного періоду 2000 року в структурі викупу по даному чиннику принци-
пових змін не відбулося. Проте на 6% збільшилася кількість приміщень,
що викуповуються із зносом до 30%, і на 2% зменшилася кількість при-
міщень, що викуповуються із зносом більш 40%. Структура викупу за
розташуванням в будівлі демонструється діаграмою на мал. 10.

По розташуванню в будинку виділені такі рівні: підвал, напівпідвал,
цоколь, 1 -й поверх та інше (мансарда, антресоль, підвал і 1 -й поверх і
т.п.).

Як випливає з діаграми більш 40% приватизованих приміщень роз-
ташовані нижче рівня землі (підвал, напівпідвал, цоколь), 57% склада-
ють наземні приміщення (у головному це 1 -й і 2-й поверхи). У порівнянні
зі структурою викупу 2000 року спостерігаються такі зміни: на 6% збільши-
лася кількість приміщень, що викуповуються, розташованих на рівні 1-
го і 2-го поверхів; на 2% збільшилася кількість приміщень, що викупову-
ються, розташованих у напівпідвалі і цоколі, проте на 8% зменшилася
кількість об'єктів, що викуповуються та відносяться до категорії "інше
розташування".

Діаграма, подана на мал. 11, ілюструє структуру викупу за 4 місяці 2001
року за розміром площі приватизованих об'єктів нежитлової нерухомості. Як
видно з діаграми, продовжують найбільш інтенсивно викуповуватися приміщен-
ня площею до 100 м2, що займають у структурі викупу 51%. Проте за 4 місяці
2001 року в структурі викупу кількість приватизованих приміщень площею до
200 кв.м зменшилася на 8% щодо структури викупу 2000 року. Характерною
рисою приватизації в 2001 році є збільшення частки викупу приміщень пло-
щею, перевищуючою 400 м2. їх частка в структурі приватизації складає 29%
(проти 15% у 2000р.).

Структура викупу по роках будівництва будинків, у яких розташовані викуп-
лені об'єкти нежитлової нерухомості, показана на мал. 12.

Як випливає з діаграми, більш 56% будинків, у яких розмішені викуплені
за перші 4 місяці 2000р. об'єкти, побудовані в довоєнний або дореволюційний
час. У загальній структурі викупу 39% займають будинки, побудовані до 1917
року, що на 14% менше, ніж у 2001 році.

АНАЛІЗ ЦІН ВИКУПУ ПО ГОЛОВНИХ ЦІНОУТВОРЮЮЧИХ ЧИННИКАХ

Як уже відзначалося вище, у якості головних ціноутворюючих чинників
виділені такі фактори: розташування об'єктів в економіко-планувальних зонах;
розміщення в будинку; фізичний знос; розмір площі. Вартість нерухомості,
що викуповується в центральних районах у середньому більш як в 1,34 рази
перебільшує вартість нерухомості, яка знаходиться на околицях міста, що чітко
підтверджує і тенденції вторинного ринку.

Проте на вторинному ринку цей розрив ще більший. При цьому об'єкти
нерухомості, розташовані в першій економіко-планувальній зоні, продані на
19% дорожче, чим об'єкти, що знаходяться в другій зоні. Розрив у цінах ви-
купу об'єктів нерухомості, розташованих у третій і четвертій зонах, практично
відсутній.

Важливим ціноутворюючим чинником є розташування об'єкта, що викупо-
вується, в будинку. Залежність вартості викупу 1 м2 відрозташування в будин-
ку надана на мал.13.

Розмір питомого показника в доларовому вимірі підвальних приміщень у
середньому на 20% нижче, чим для першого поверху. На вторинному ринку
цей розрив декілька більший і складає 30-50%.

Вплив ступеня зносу на розмір вартості демонструється діаграмою, по-
даною на мал. 14.

Ця діаграма демонструє достатньо широкий розкид у вартості пи-
томого показника об'єктів нерухомості, що викуповуються в залежності
від ступеня фізичного зносу. Більш ніж у 2,5 раза відрізняється серед-
ня вартість 1 м2 приміщень із зносом до 20% від вартості приміщень із
зносом понад 60%. Як видно з діаграми, чітко виділяються рівні цін
викупу в залежності від розміру зносу (у $ за 1 м2) : до 20%; 21-50%;
понад 50%. Варто особо прокоментувати викид у розмірі питомого по-
казника для об'єктів приватизації зі значенням зносу до 10%. Справа в
тому, що вибірку склали об'єкти приватизації, розташовані в підваль-
них приміщеннях, до того ж ще і на околицях.

Не менш важливим чинником механізму ціноутворення є розмір
площі приміщення, що викуповується. Залежність вартості 1 м2 від
розміру площі, що викуповується, подана на мал. 15.

Як видно з діаграми, найбільший розмір питомого показника ма-
ють приміщення, що користуються найбільшим попитом (площею до
100 м2). Такі площі саме необхідні для організації об'єктів торгівлі,
офісів, побутового обслуговування.

Зі збільшенням площі об'єкта нерухомості знижується значення
вартості 1м2. Так, вартість 1м2 приміщень площею більш 200 м2 на вто-
ринному ринку знижується на 10-15% на кожні 100 додаткових метрів
площі. При викупі ж комунальної власності в 2001 р. таке зниження
досягає 8-10% на наступні 100 м2

Особо слід зазначити про проведені орендарем невід'ємні пол-
іпшення. На викупному приватизаційному сегменті ринку цей чинник
відіграє істотну роль у механізмі ціноутворення. Справа в тому, що в
умовах чинного законодавства і при дотриманні орендарем (майбутнім
власником) установленої процедури оформлення, узгодження і фіксації
ремонтно-відбудовних робіт вартість об'єкта нерухомості, який підля-
гає приватизації шляхом викупу, зменшується на вартість ремонтно-
відбудовних робіт, виконаних орендарем.

Так, у 16% викуплених у 2001 році приміщень орендарем були зроб-
лені ремонтно-відбудовні роботи. Вартість ремонту в середньому скла-
дає 39,7$/м2. Переважно відремонтовані в період оренди приміщення,
що були передані в оренду в достатньо поганому технічному або фун-
кціонально негожому стані, а поліпшення, виконані для конструктивних
елементів, без ремонту яких неможлива була експлуатація об'єктів
оренди за функціональним призначенням. Крім того, виконані пол-
іпшення спрямовані не тільки на підвищення капітальності будинків, у
яких розміщені об'єкти викупу, але і поліпшення обліку міста. Поліпшу-
валися під час оренди, в головному, приміщення, розташовані в цен-
тральних районах міста, на пожвавлених транспортних і пішохідних ма-
гістралях (див. мал. 16).

АНАЛІЗ ДИНАМІКИ ПРОЦЕСІВ ПРИВАТИЗАЦІЇ

Динаміка зміни цін викупу проаналізована по середньому значен-
ню ціни викупу 1 м2 у гривнєвому вимірі за останні три роки.

У таблиці 1 надані дані про ціни викупу і темпи їх зміни в 1997-1999
р.р., а також за січень-квітень 2000 і 2001 років.

таблиця 1

Необхідно відзначити, що в 1998-2001 роках у процесі приватизації
вдалося зберегти темпи зростання цін приватизації, перевищуючі тем-
пи інфляції. Як випливає з табл. 1 перевищення ціни викупу над тем-
пом інфляції зафіксовано на рівні 7-39%.

Динаміка цін викупу по роках ілюструється на мал.17.

ВИСНОВКИ

1. Продовжують користуватися попитом (приватизовуватися) при-
міщення, розташовані в центральних районах міста або на пожвавле-
них транспортних магістралях (78% розташовані в 1-й і 2-й економіко-
планувальних зонах).

2. Приватизуються інвентарні об'єкти нежитлової нерухомості, роз-
ташовані, в головному, в старих будинках дореволюційного або довоє-
нного будівництва, що потребують значного поточного або капітально-
го ремонту (56% дореволюційної і довоєнної забудови).

3. Більша частка в структурі приватизованих об'єктів припадає на
підвальні та напівпідвальні приміщення (40%).

4. Найбільшим попитом у 2001 р. користуються приміщення пло-
щею 50-100 м2 (36% у структурі приватизації 4 місяців 2001 року).

5. У 2001 р. збережений темп росту цін приватизації (на 6,9% темп
зростання цін викупу перевищує темпи інфляції).

"Слобода", № 64 от 14/08/2001 р.