6-374св10 Про визнання договору купівлі-продажу частини домоволодіння частково недійсним та внесення змін до договору - 20.04.2011 Прийняття

розглянувши справу за позовом ОСОБА_5 до ОСОБА_6, ОСОБА_7 про визнання правочину частково недійсним та внесення змін до договору; за позовом ОСОБА_6 до ОСОБА_5, ОСОБА_8 про встановлення факту, визнання договору частково недійсним, стягнення збитків та відшкодування моральної шкоди, за касаційною скаргою ОСОБА_6 на рішення Апеляційного суду Одеської області від 13 жовтня 2010 року та поданою через представника касаційною скаргою ОСОБА_5, ОСОБА_8 на рішення Київського районного суду м. Одеси від 8 липня 2010 року та рішення Апеляційного суду Одеської області від 13 жовтня 2010 року,

У липні 2009 року ОСОБА_5 звернувся в суд з позовом, зазначавши, що відповідно до свідоцтва про право на спадщину за заповітом, від 30 вересня 1994 року він став власником 7/10 частин житлового будинковолодіння АДРЕСА_1, розташованих на земельній ділянці 0, 3662 га. 5 листопада 2002 року в результаті домовленості між співвласниками вказаного житлового будинку ОСОБА_5 було виділено у користування земельну ділянку площею 0, 1275 га .

У травні 2008 року він, ОСОБА_5, звернувся до агентства нерухомості "Омега" із пропозицією щодо продажу належної йому частини вказаного будінковолодіння за початковою ціною 650 тис. дол. США.

12 червня 2008 року між ним як продавцем, та ОСОБА_6 і ОСОБА_7, як покупцями, був укладений попередній договір, згідно якого вони домовилися до 21 вересня 2008 року укласти договір купівлі-продажу 7/10 частин вказаного житлового будинку з належними йому господарськими спорудами та будівлями, розташованих на земельній ділянці 0, 13 га, з умовою, що у разі зміни розміру земельної ділянки на якій розташована частина вказаного будинку сума основного договору має бути переглянута сторонами відповідно до реального розміру земельної ділянки, з розрахунку 38 460 дол. США за 0, 01 га. У якості авансу ОСОБА_5 покупцями . було сплачено 48 500 грн.

Зазначав, що внаслідок самочинно збудованих іншим співвласником будинку споруд, що були ним узаконені та зареєстровані в БТІ, частки власників будинку були змінені. 16 жовтня 2008 року він отримав свідоцтво про право власності на 3/100 частин будинковолодіння по АДРЕСА_1.

20 жовтня 2008 року комунальним підприємством "Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об’єктів нерухомості" був виготовлений новий технічний паспорт на вказаний будинок, співвласниками якого були ОСОБА_5 та ОСОБА_9 з частками 3/100 та 97/100 відповідно.

30 жовтня 2008 року між ОСОБА_8, що діяла на підставі довіреності від імені ОСОБА_5, та ОСОБА_6 було укладено договір купівлі-продажу 3/100 частини житлового будинку з належними йому господарськими спорудами та будівлями по АДРЕСА_1, розташованих на земельній ділянці 3 662 кв.м., яке в цілому складається з житлового будинку (житловою площею 113, 4 кв.м, загальною площею 235,4 кв.м) літ "А" та господарських споруд та будівель: літ "Е" – магазин (загальною площею 448, 6 кв.м), літ "Д" – літня кухня з погрібом, літ "Ж" – вбиральня, літ "З"- лазня, № 1-7 огорожа, І, ІІ – мощення, ІІІ – басейн, відповідно до витягу з реєстру прав власності на нерухоме майно від 22 жовтня 2008 року.

Зазначав, що у договорі помилково було визначено розмір земельної ділянки, на якій знаходиться будинковолодіння і не вказано розмір ділянки, на якій знаходяться його 3/100 будинковолодіння. Вказав, що сторонами за договором було приховано та зменшено ціну договору з метою ухилення від оподаткування та приховання рівня доходів.

Посилаючись на наведене, просив задовольнити його позовні вимоги та визнати вказаний договір купівлі-продажу недійсним в частині визначення розміру земельної ділянки, на якій розташований житловий будинок з належними йому господарськими спорудами та будівлями та у частині визначення вартості 3/100 частини житлового будинку з належними йому господарськими спорудами та будівлями у розмірі 220 тис. грн., змінити п. 2 договору купівлі-продажу та визначити, що відчуженню за договором підлягали 3/100 частини житлового будинку з належними йому господарськими спорудами та будівлями, розташовані на земельній ділянці площею 1 275 кв.м по АДРЕСА_1 змінити п. 5 договору та визначити, що продаж частини будинку вчиняється за ціною 2 880 000 грн.,що еквівалентно 500 000 дол. США.

У грудні 2008 року ОСОБА_6, звернувшись до суду з позовом, зазначала, що 12 червня 2008 року між нею, її сином ОСОБА_7 та ОСОБА_5 був укладений нотаріально посвідчений попередній договір, згідно якого вони домовилися до 21 вересня 2008 року укласти договір купівлі-продажу 7/10 частин вказаного житлового будинку з належними йому господарськими спорудами та будівлями, розташованих на земельній ділянці 0, 13 га, з умовою, що у разі зміни розміру земельної ділянки на якій розташована частина вказаного будинку сума основного договору має бути переглянута сторонами відповідно до реального розміру земельної ділянки, з розрахунку 38 460 дол. США за 0, 01 га.

Вважала вказаний попередній договір припиненим, оскільки основний договір не був укладений протягом строку, встановленого цим попереднім договором та жодна із сторін не направляла іншій стороні пропозицію про його укладення.

Вказувала, що договір купівлі-продажу від 30 жовтня 2008 року був укладений на інших умовах ніж було передбачено попереднім договором, а саме : договір був укладений вже без участі ОСОБА_7, як сторони по договору, та була суттєво зменшена доля у житловому будинку з належними йому господарськими спорудами та будівлями з 7/10 до 3/100 частин, а до того ж вказані частини належали ОСОБА_5 на підставі різних правовстановлюючих документів, суттєво було збільшено розмір земельної ділянки, що переходила у її користування разом з нерухомим майном.

Відповідно до розписки від 30 жовтня 2008 року ОСОБА_8, що діяла за довіреністю від імені ОСОБА_8, за вказаним договором купівлі-продажу було отримано 500 000 дол. США за курсом ( 220 000 грн. – за будівлю та 2 660 000 грн. – за право користування земельною ділянкою).

Вказувала, що право власності на неї було зареєстровано комунальним підприємством "Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об’єктів нерухомості" 19 листопада 2008 року.

Зазначала, що за договором від 30 жовтня 2008 року вона купила 3/100 будинковолодіння, розташованого на земельній ділянці 3662 кв.м. Однак, при спробі встановлення огорожі земельної ділянки у листопаді 2008 року було з’ясовано, що 600 кв. м вказаної земельної ділянки знаходяться у фактичному користуванні ОСОБА_10, який на підставі договору міни від 9 січня 2008 року володіє на праві власності Ѕ частиною будинку з належними йому господарськими спорудами та будівлями по АДРЕСА_2 (з яких 31 кв. м. - безпідставно); 200 кв. м. вказаної земельної ділянки знаходяться у фактичному користуванні ОСОБА_11, якій на підставі договору купівлі-продажу від 23 липня 1975 року належить на праві власності Ѕ частина житлового будинку з належними йому господарськими спорудами та будівлями по АДРЕСА_1 та ОСОБА_12, якому належить на праві власності Ѕ частина житлового будинку з належними йому господарськими спорудами та будівлями по АДРЕСА_1 (з яких 87 кв.м. – безпідставно захоплено)

Вважає, що відповідачі умисно ввели її в оману щодо істотних умов договору купівлі-продажу від 30 жовтня 2008 року, а саме стосовно розміру земельної ділянки, що знаходився у їхньому користуванні,

Остаточно змінивши та доповнивши позовні вимоги просила встановити факт, що на момент укладання договору купівлі-продажу від 30 жовтня 2008 року у користуванні продавця знаходилася земельна ділянка площею 1275 кв.м., визнати частково недійсним, внаслідок обману, вказаного договору купівлі-продажу у частині визначення розміру земельної ділянки, на якій розташований житловий будинок з належними йому господарськими спорудами та будівлями, а саме: у частині 622 кв.м. Просила стягнути на її користь солідарно з ОСОБА_8 та ОСОБА_5

2 142 000 грн. збитків та 500 000 грн. моральної шкоди, а також судові витрати.

Рішенням Київського районного суду м. Одеси від 8 липня 2010 року позов ОСОБА_5 задоволено частково. Ухвалено змінити п.2 у договорі купівлі-продажу 3/100 частин житлового будинку з належними йому господарськими спорудами та будівлями по АДРЕСА_1 від 30 жовтня 2008 року, укладеному між ОСОБА_5 та ОСОБА_6та визначити, що відчуженню за договором підлягали 3/100 частини вказаного будинку, розташованого на земельній ділянці площею 1275 кв.м за зазначеною адресою; змінити п. 5 та визначити, що продаж частини будинку здійснюється за ціною 2 880 000 грн., що еквівалентно 500 000 дол. США за курсом НБУ на день підписання договору, які продавець отримав до підписання цього договору. У задоволенні решти позовних вимог відмовлено. Вирішено питання про судові витрати.

Позов ОСОБА_6 задоволено частково. Встановлено факт, що на момент укладення зазначеного договору купівлі-продажу у користуванні продавця знаходилася земельна ділянка загальною площею 1275 кв.м. Визнано частково недійсним внаслідок обману спірний договір купівлі-продажу у частині визначення розміру земельної ділянки, на якій розташований будинок разом з належними йому господарськими спорудами та будівлями, а саме : у частині 622 кв.м Стягнуто солідарно з ОСОБА_5, ОСОБА_8 на користь ОСОБА_6 1 752 931 грн. збитків та

10 000 грн. моральної шкоди. Вирішено питання про судові витрати.

Ухвалою суду від 27 вересня 2010 року виправлена описка в мотивувальній частині рішення суду, а саме: внесені виправлення у абзац 6 стор.3 замість цифр "1897" читати "2197": у абзаці 4 стор 5 замість цифр "622" читати "922".

Рішенням Апеляційного суду Одеської області від 13 жовтня 2010 року рішення Київського районного суду м. Одеси від 8 липня 2010 року в частині задоволення позовних вимог ОСОБА_6 про відшкодування матеріальної та моральної шкоди змінено та ухвалено стягнути з ОСОБА_5 на користь позивачки 846 495 грн. матеріальної шкоди та 4 371 грн. судових витрат. У задоволенні позовних вимог про відшкодування моральної шкоди відмовлено. У задоволенні позовних вимог ОСОБА_6 до ОСОБА_8 відмовлено. В решті рішення залишено без змін.

У касаційній скарзі ОСОБА_6 просить скасувати рішення апеляційного суду в частині задоволення апеляційної скарги ОСОБА_5 та залишити в силі рішення місцевого суду, посилаючись на порушення судом норм процесуального права та неправильне застосування норм матеріального права.

У поданій через представника касаційній скарзі ОСОБА_5, ОСОБА_8 просять скасувати судові рішення в частині встановлення факту, в частині визнання недійсним частково договору купівлі-продажу, в частині стягнення збитків з ОСОБА_5, посилаючись на порушення судами норм процесуального права та неправильне застосування норм матеріального права. Також не погоджуються з ухвалою про виправлення описки в рішенні суду першої інстанції. Рішення суду першої інстанції в частині відмови ОСОБА_5 про визнання частково недійсним договору купівлі-продажу, в частині внесення змін до п.2 договору, в частині задоволення позову щодо ціни продажу предмету договору 500 000 доларів США., щодо відмови в позові продавця про частково недійсним договору купівлі-продажу, з чим погодився апеляційний суд, не оскаржується.

Заслухавши доповідь судді Вищого спеціалізованого суду України з розгляду кримінальних і цивільних справ, дослідивши матеріали справ та перевіривши доводи касаційних скарг, колегія суддів дійшла висновку, що касаційні скарги підлягають задоволенню частково. В частині вирішення позову ОСОБА_5 про визнання частково недійсним договору купівлі-продажу та в частині його вимог про внесення змін до п.2 договору колегія з підстав ч.3 ст. 335 ЦПК України виходить за межі касаційних скарг, оскільки вирішення позову в цій частині взаємопов"язано з позовними вимогами,,щодо вирішення яких судові рішення оскаржуються сторонами.

Задовольняючи позовні вимоги ОСОБА_6 про визнання частково недійсним договору купівлі-продажу 3/100 будинковолодіння АДРЕСА_1 від 30 жовтня 2008 року, укладений між ОСОБА_5 та ОСОБА_6, у частині розміру земельної ділянки, на якій розташоване все будинковолодіння, а саме : у частині 622 кв.м., суд першої інстанції, з чим погодився апеляційний суд, виходив з того, що продавець ОСОБА_5 разом з дружиною – ОСОБА_8 ввели в оману покупця ОСОБА_6 щодо розміру земельної ділянки, на якій знаходиться все будинковолодіння та умовчали ту обставину, що на момент продажу 3/100 будинковолодіння були розташовані на земельній ділянці, що за розміром менше на 622 к.в.м., ніж вказано в техпаспортах за 2008 рік.

З таким висновком погодитися не можна, виходячи з наступного.

В порушення ст. 214 ЦПК України суд не вирішив питання про те, які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин, яким є предмет позову та яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин.

При розгляді справи судом встановлено, що 30 жовтня 2008 року був укладений договір купівлі-продажу, за яким ОСОБА_5 продав, а ОСОБА_6 купила 3/100 частин будинковолодіння АДРЕСА_1. В п.2 договору зазначено, що будинковолодіння знаходиться на земельній ділянці розміром 3662 к.в.м за фактичним користуванням. Договір не містить даних щодо розміру земельної ділянки, яка знаходиться в користуванні продавця ОСОБА_5 та іншого співвласника, та даних про те,на якій земельній ділянці знаходяться 3/100 будинковолодіння. Судом не з"ясовано, яка земельна ділянка на законних підставах була у користуванні продавця.

ОСОБА_5 заявив вимоги про визнання частково недійсним договору в частині розміру земельної ділянки, на якій знаходиться все будинковолодіння, пославшись на помилку в документі БТІ. При цьому просив змінити п.2 договору та зазначити, що продавалися 3/100 будинковолодинні, які знаходиться на земельній ділянці 1275 к.в.м

ОСОБА_6 також просила визнати договір купівлі-продажу недійсним в частині земельної ділянки, на якій знаходиться все будинковолодіння, але з підстав введення продавцем її в оману щодо розміру земельної ділянки, при цьому просила встановити факт знаходження в користуванні продавця ОСОБА_5 на момент укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки в розмірі 1275 кв.м.

Суд не з"ясував, про що виник спір : про розмір земельної ділянки, на якій знаходиться все будинковолодіння і який зазначений в п.2 договору, чи про розмір земельної ділянки, на якій знаходяться відчужені за спірним договором 3/100 частини будинковолодіння, тобто про земельну ділянку, яка була у користуванні продавця, і розмір якої не вказаний в договорі.

ОСОБА_5, заявивши позов, послався на ст.. 655 ЦК України (435-15) , яка регулює загальні положення щодо договору купівлі-продажу, та на ст..213 ЦК України (435-15) , яка регулює питання тлумачення змісту договору. З огляду на викладене, суду необхідно було з"ясувати, з яких передбачених нормами ЦК (435-15) підстав заявлені вимоги щодо визнання частково недійсним договору та внесення змін до договору, та уточнити, чи не є це позов про тлумачення договору. Задовольняючи позовні вимоги ОСОБА_5, суд не врахував, що зміни до договору за рішенням суду можуть бути внесені лише з підстав, передбачених ч.2 ст. 651 ЦК України і не перевірив наявність цих підстав.

Відповідно до ч.2 ст. 256 ЦПК України у судовому порядку можуть бути встановлені факти, що мають юридичне значення, якщо законом не визначено іншого порядку їх встановлення. Задовольняючи позовні вимоги ОСОБА_6 про встановлення факту, суд не звернув уваги на те, що спір між сторонами виник про право.

Задовольняючи позовні вимоги ОСОБА_6 про визнання внаслідок обману частково недійсним договору купівлі-продажу та стягнення у зв"язку з цим збитків на користь покупця, суд першої інстанції, мотивуючи рішення, послався на наявність обману, а також і на наведений в позові довід, а саме: на зниження на момент укладення договору цін на нерухомість . Суд не звернув уваги на те, що це різні причини понесення збитків, не уточнив вимоги в цій частині. В рішенні суду не наведено обгрнутування суми збитків, а саме: з чого складається ця сума.

Постановляючи ухвалу про виправлення описки, суд першої інстанції фактично ухвалив нове рішення щодо питання, яке було предметом розгляду.

Таким чином, суд першої інстанції в наведеній частині вирішення спору неправильно застосував матеріальний закон, не уточнив позовні вимоги сторін, не з"ясував належним чином обставини справи.

Виходячи з вимог ст. 10 ЦПК України суд у кожному випадку зобов"язаний вживати передбачених законом заходів до всебічного, повного, об"активного з"ясування обставин справи. Судом першої інстанції зазначені вимоги процесуального закону були порушені .

Допущені порушення норм процесуального права, унеможливили встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи. Ці порушення були усунуті апеляційним судом частково.

Апеляційний суд правильно скасував рішення в частині стягнення суми збитків з ОСОБА_8 і дійшов обґрунтованого висновку про відмову ОСОБА_6 в позові, заявленому до ОСОБА_8, оскільки ОСОБА_8 не є власником частини будинку, яка була предметом відчуження, і не була продавцем згаданої частини будинку. Є правильним рішення апеляційної інстанції і в частині скасування рішення суду першої інстанції щодо відшкодування моральної шкоди та відмови в позові в цій частині, а тому нове рішення апеляційного суду в цій частині необхідно залишити без змін.

Враховуючи наведене, рішення суду першої інстанції та рішення апеляційного суду у відповідності до вимог ч.3 ст. 338 ЦПК України підлягають скасуванню з направленням справи на новий судовий розгляд до суду першої інстанції в частині вирішення позовних вимог про внесення змін до п.2 договору купівлі-продажу, про встановлення факту щодо розміру земельної ділянки, в частині визнання частково недійсним договору купівлі-продажу, про стягнення збитків. Підлягає скасуванню ухвала суду першої інстанції від 27 вересня 2010 року про виправлення описки та рішення апеляційного суду в частині залишення без змін цієї ухвали.

Керуючись ст.ст. 336, 338, 345 ЦПК України, колегія суддів Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ

Касаційну скаргу ОСОБА_6 задовольнити частково.

Касаційну скаргу ОСОБА_5, ОСОБА_8, подану через представника, задовольнити частково.

Скасувати рішення Київського районного суду м.Одеси від 8 липня 2010 року та рішення апеляційного суду Одеської області від 13 жовтня 2010 року в частині вирішення позовних вимог ОСОБА_5 про визнання частково недійсним договору, про внесення змін до п.2 договору купівлі-продажу та позовних вимог ОСОБА_6 до ОСОБА_5 про встановлення факту знаходження частки земельної ділянки в користуванні продавця, про визнання частково недійсним внаслідок обману договору купівлі-продажу та стягнення у зв"язку з цим на користь покупця збитків ; в частині вирішення питання про судові витрати, в цій частині справу направити на новий судовий розгляд до суду першої інстанції .

Скасувати ухвалу суду першої інстанції від 27 вересня 2010 року про виправлення описки та рішення апеляційного суду про залишення без змін цієї ухвали.

Залишити без змін рішення апеляційного суду в частині відмови ОСОБА_6 в позові про відшкодування моральної шкоди та в частині відмови ОСОБА_6 в задоволенні позовних вимог, заявлених до ОСОБА_8.